上海楼市:买房遵循这五条原则!未来出手想不赚也难!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素，那么如果从投资角度考虑，以下这些因素将怎样影响房价呢？假如其他条件不变： 1.朝北但是景观好（大面积的绿地、公园）和朝南朝小区内部（楼栋、小区小花园）哪个更好一些？ 2.200平的复式较160平的平层？复式一般折价多少？ 3.同一小区，150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比，单价应折价多少？ 4.塔楼比板楼应该折价多少？ 5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居，单价应该差多少？

回答：常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 投资怎样考虑一个二手房的购买价值？ 建议买房的话要从这五条原则出发，未来出手就比较容易。

1.价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。 2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。 3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。 4. 租金回报率。一般在2%上下，好的在3%以上 5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。要了解整个板块的环境，人口层次的差异和周边环境的落差 对以后发展都是负面的。

提问：成哥好，本人坐标上海，已有静安区自住学区房3房一套，有贷款，另有徐汇区高安路一小 老破小一套 37平方，无贷款，目前出租每月5800元/月，市场售价490W，将来孩子长大了， 孩子和自己都肯定不会去自住。想请教一下星叔，

1，是否应该把这套小的置换出来一张房票？把新买房子当金融资产更有利于资产保值，小区更新，档次更高的小区，方便出租。如果把小房子卖掉，再加目前手里理财股票所有资金500万，觉得可以购买1300-1600 左右的一套房子。想请教一下应该买哪个区域未来更保值，看涨，方便资产管理，未来如果需要也可以有人接盘。请问成哥是否有更好的建议，其他更有潜力的区域？

回答：你的打法也不是说不行，但我更倾向于一个新思路：走房产裂变，而不是置换！对于一线城市，能新增就不要置换，。我们房产投资的收益取决于我们的持仓面积。较好的办法我建议是把你的全款房子抵押出去，可以抵押6-7成，当下一套房子的首付，同时裂变并拥有两套房子。而且如果走置换的话，1500+标的太大势必流动性会差，升值空间更小，反而不如2个500-800的，如果说你是要改善自住，置换没有问题，但是你眼前核心需求是投资，较好的打法就是裂变多套 扩大持仓面积，2套的涨幅能力肯定是要大于1套的。

具体投资价值高的板块，详见内部分享。

提问：成哥好，坐标宝山杨行板块。老房子拆迁分到了几套安置房，现在都在出租中，但是感觉租金的收益太低了，银行的理财都高得多。现在卖掉大概能有220现金，请问有必要出手吗？这个钱去嘉定买新房靠谱吗？

回答：没必要。房子较大的财富增值在于房价会涨，上海房子的租金年化收益率在1%到1.5%左右，远远跑不过银行理财。但是一般5到7年就会翻倍，增值部分会很好弥补你的收益。买新房可以，但置换的成本很高，如果是自住是值得的，但如果是投资没必要。当中的税费和中介费就会吃掉很多利润。

提问：成哥好，坐标武汉，毕业后在上海实习工作，暂无上海购房资格，计划日后回武汉。 现持青山区三套房，无贷款；家里有一套2008年一家三口自住的青山建十一路绿水花园90+平二房；个人希望父母能跳出青山，置换潜力区域，购入光谷东或者其他潜力区域，这种想法可行吗？请教成哥怎么操作属于最优解，今年还是等明年地铁开通，什么时候置换合适？如果置换后与父母接力贷，现在我和父母需要做什么准备？

回答：你好，青山的主要问题是价格不低，产业更新换代慢，利好兑现慢。 建议出手绿水花园，置换光谷东思路正确。 地铁开通 老房子并不会有太大的涨幅。父母不满65岁都可以做接力贷，可以先养养流水。

提问：成哥好，都说不买公寓，为啥大家在深圳都买公寓？

回答：深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，适合底层充足的人配置。 但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。

提问：成哥好，想向你请教一下，在苏州买房主要考虑二个因素，一个是房子升值潜力，二是解决孩子上学问题，孩子今年3周岁，即投资加自住。总价200万左右，单价在2万以内更好，请问成哥在苏州哪个区域地段，哪些楼盘合适？是二手房还是新房？谢谢！

回答: 苏州总价200 全能买地盘有相城，吴中太湖度假区，吴江，北新区。养老推荐太湖度假区，年轻人推荐北新区，首先新区的学区是吴中相城不能比的，毕竟市里三区学区通用。新房建议：北新通安金辉优步不错、澎湃国际不推荐奇葩户型；浒关那么多新房里，挑个200万出头点的，毕竟浒关比通安地理位置好；其次不建议运东、相城、吴中其他。反正一样都是远了，还不如挑新区。二手房也可以买，像姑苏区的、园区青剑湖等的，园区区域能找得出来的二手商品房都可以。拆迁房就没必要买了。苏州投资买房建议，详见内部分享！

提问：成哥好，现在有许多人买房子喜欢买“尾盘”，想问一下，“买尾盘”有什么技巧？

回答：尾盘一般有足够多的折扣，较好找到好的代理机构，这样可拿到较大的折扣。可以询问下开发商有无直接折扣。另外，尾盘一般是现房或者准现场。要么是楼层特别好，要么是楼层特别差，一定要实地看房，如果价格特别便宜，一定要留心周边有没有垃圾站、变电站之类的。尾盘有的时候还会有开发商卖的样板房，这个可以考虑，但要样板房的装修其实金玉其外，内在的质量要多花心思看看。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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