33城收购存量房做保障房进展如何?业内人士:定价是关键,太低房企会赔本

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

自去年8月作为“新物种”登上舞台后，配售型保障房正陆续入市。

7月9日，福州宣布滨海双龙新居开通线上申购，这是全国首个新建配售型保障房（下称“配售房”）项目，也是国开行专项贷款支持的首单项目，自3个月前开放申购后再传新动态。

在此期间，西安2个配售房项目于6月17日开始登记，昆明配售房于6月24日开放申购，配售房正在各地落地。

2023年8月，“14号文”首次将配售房与公租房、保租房并列，取代原来的共有产权房，配售房开始登上舞台。截至目前，全国已有65个城市报送2024年保障房建设计划和项目。

正值各地配售房申购之际，房价降幅却不断扩大，从5月销售价格指数较最高点时的回撤幅度来看，北京和上海二手回撤幅度8.9%，价格回落至2021年初水平；深圳和广州二手回撤13.2%，跌至2020年前后水平。

在房价下跌、二手房“以价换量”的背景下，配售房在当下入市是否还有吸引力？配售房的入市，是否会冲击商品房市场？此外，国企正下场“收储”存量商品房用作保障房，在“保本微利”之下，配售房如何平衡收购价与配售价？

带着这些问题，搜狐财经咨询多位业界人士，从专业视角看配售房的吸引力与“收储”卡点。

33城下场“收储”

“各地还都在研究中，但会涉及到几个问题：一是收购存量商品房用作保障房，资金从哪里来；二是收购价格如何制定，开发商是否认可；三是土地价怎么认定。”一位房企高管告诉搜狐财经。

“我们接触过不少地方政府，有与我们探讨研究的，也有意向的。但从目前来说，收购价格还未谈拢，双方都在相互试探当中，还没有最终落实。” 上述人士补充道。

从4月30 日中央政治局会议首次提出“消化存量房产”，到5月17日央行设立3000亿元保障房再贷款，再到6月20日住建部将收储范围扩大至市县，国企“收储”未售新房成为政府力推的“去库存”模式。

随着这一时间轴的演变，配售房的筹集方式也发生了极大的调整。自二季度以来，多地鼓励国企收储存量商品房，用作保障房、安置房、公租房或人才房。例如，杭州临安决定收购1万平房源用作公租房，广州增城拟购买2.07万平商品房作为广汕铁路项目的安置房。

进入7月，四川遂宁、徐州、柳州、南宁和云南德宏，也先后宣布拟收购存量商品房，作为配售型和配租型保障房。

据搜狐财经不完全统计，截至7月9日，至少已有33城落地政府“收储”商品房模式，包括广州、杭州、苏州、郑州、福州、长沙、天津、呼和浩特、青岛、重庆、济南、昆明、石家庄、贵阳、惠州、大理、常州、桂林、临沧、洛阳、南阳、江门、江山、济源、岳阳、淮北、淮南、庐江。

但从落地来看， 国企“收储未售新房”模式中，各方对于收购项目的价格共识、项目是否满足保障房对户型、面积、区位的需要等，成为了落地的关键因素，如南宁明确收购房源单套建筑面积小于120平；徐州原则上控制在60平至120平之间，以90平左右的户型为主。

再如房源定价，惠州以同地段保障房重置价格为参考上限；杭州临安是以不超过周边房源、车位的评估价作为最高限价；广州增城采用的是成本法估价，原则上为“土地成本+建安成本”。

保障房普遍对户型和面积有一定限制，与在售新房存在一定错配，若被并购转化为配售型保障房，需要较大幅度打折收购，才能满足“保本微利”的配售原则，通常配售价格是周边商品房的50%。

如何平衡并购价与“保本微利”配售价，成为了国企与开发商之间的一道难题。

土地定价是难题

“关键是收购价格。”另一位房企高管指出，政府下发的文件实际上约定了收购价，比如桂林，收购价设定为不超过同地段保障房重置价格，即土地划拨成本和建安成本加不超过5％的利润。

“但这当中最大的分歧是土地成本，开发商一般会将土地成本默认为招拍挂成本，但政府写的成本是划拨成本，这两者之间相差多少，是一个问题。”他强调道。

近期监管部门多次强调“自愿参与”原则，其中对于房企和金融机构强调“房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。”

“国家队进场收房是必要的，既解决了保障房的筹集任务，也能去化商品房库存。但有一个前提，收购价一定要低。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉搜狐财经。

他解释称有三个原因：首先是商品房价格在下降，保障房价格足够低，年轻人、新市民才会买；其次是价格足够低，国企用贷款收购后再配售，才能实现资金平衡；三是政府收购不是救助开发商，而是开发商的自我救赎，毕竟“保交楼”是开发商的主体责任。

“所以，必须要做到收购价格足够低，才能实现多个共赢，既去化了库存，也筹集了保障房，还能推动保交房。”他指出，配售房最大特点就是价格为同品质、同区域商品房价的4-5折，收购价肯定要更低才行。

“开发商可能会不愿意，但由于存量房难卖，再加之面临的‘保交付’和资金链压力，很可能会降低价格甩卖资产。” 李宇嘉分析道。

“要有现金流，赔本也行，因为要‘保交楼’。” 某出险房企高管告诉搜狐财经。但也有房企称，国企“收储”现在也举棋不定，很难判断价格的高与低。

“我接触的一些地方政府，倒是有意愿去收购，因为国家会下拨财政，对当地肯定是有好处的，但在实操过程中没有更多案例。所以，在此之前大家都相对比较谨慎，因为交易方是开发商，有时候确实也说不清楚，到底是贵了还是便宜了。” 一位全国性房企高管透露道。

究竟如何定价，中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为7折收购较为合理，同时建议对收购资金的贷款利息进行补贴。

“国企收购已建成现房的价格，基本上都是打七折，即低于周边房价的30%，如果以60%的价格进行收购，开发商未必愿意出售，地价、开发成本和建安成本摆在那里，价格太低会陷入亏损。”他分析道。

冲击商品房市场？

李宇嘉指出，配售房的定价机制，一定是跟着商品房价格走，价格上拉开差距，并且始终低于商品房，但品质和区位与商品房一样，只有做到这一点才有吸引力。

从目前配售房入市看，价格优势非常明显，福州首个配售房项目，均价预估为每平5200元至5400元，约为区域商品房的50%左右；西安2710套配售房，定价也为区域商品房价格的一半；昆明均价预计在每平8000元以内。

“配售房价格，一般会低于周边房价的30%至40%；此外，购买该类房屋，还会有契税、税费等优惠，就目前而言，对市场有非常大的吸引力。” 谢逸枫指出。

但易居研究院研究总监严跃进却持不同观点，他认为配售房的吸引力，在房价上涨较快、房价收入比较高时最大，目前房价正在下跌，二手房挂牌量增加，供求关系发生重大变化，多重因素叠加之下，保障房吸引力是有所下降的。

“该类房屋的吸引力依然不小，尽管房价下跌，很多人购买商品房仍然有压力，而配售房在价格上很有优势，但这也会分流一部分商品房的客源。” 严跃进说道。

李宇嘉也认为，配售房的上市会对商品房市场形成冲击。“配售房与二手房的购买方，会有一定的交集。在这种情况下，这部分人群如果购买了配售型保障房，很可能就不再购买二手房，这样就会导致部分二手房业主难以卖旧换新。”他指出。

“但从短期来看，配售房的筹建转向收购存量房较多，新增建设规模短期内不会再明显做大。”他补充道。

中诚信国际研报也指出，在当前商品房市场容量不断萎缩的背景下，具有明显价格优势的配售房，无疑是对周边存在库存压力的商品市场的二次加压，尤其是配售房供应节奏相对较快且供应区域临近中心城区的城市，短期内或将面临全市商品房去库存难度升级的严峻考验。

谢逸枫并不这样认为，在他看来，目前的有效供给量对去库存冲击并不是很大，因为配售房部分来源于存量商品房的收购转化，对于库存量较大的城市，反而有助于其去化。