2023年1月中国上市房企经营安全测评:融资转暖,多家民营房企受益

焦点研究院·焦点指数

监测时间：截至2023年1月31日

一、测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远，从“三道红线”和住房贷款集中度管理到“两集中供地”、二手房指导均价等政策频出，政策的不断深化使得房地产行业迈入新的发展阶段，原有的高杠杆、高周转、高负债的经营模式面临着诸多挑战，新政策在引导企业降低杠杆，实现持续稳健发展。在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题，部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中面临着流动性问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

现阶段，政策持续回暖，多数城市出现边际放松，但市场成交情况依旧低迷，房企经营安全状况仍不太稳定。因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。此次安全测评的意义在于规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，有利于房地产行业的可持续稳健发展。

二、测评结果与说明：

根据测评体系，测评结果如下所示：

在本期测评中发现房企经营状况总体处于逐步改善过程中，在政策方面，首套房贷利率下限至4%以下，政策优化力度继续增强。1月销售同环比下滑，需求疲软的状态仍在持续。土地市场方面，本月集中供地城市供求均处于低位，集中供地政策出现松动。值得注意的是，本月融资状况同比增加逾三成，融资范围持续扩大，多类型的房企受益。

在政策方面，首套房贷利率下限至4%以下，政策放松力度继续增强。从2023年1月开始，各种政策延续2022年宽松态势继续升级，2023年1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，各地越来越多的城市首套房利率开始进入3时代。1月份各地稳楼市政策继续密集发布，这些政策主要主要集中在一二线核心城市，涉及到降低首付比例、调整首套商贷及公积金贷款利率、提高公积金额度和发放购房补贴等方面。

在销售方面，1月销售同环比下滑，春节假期影响和观望情绪浓厚或为主因。1月30家典型上市房企合计销售额为2597.4亿元，环比下滑47.2%，同比下滑30.0%，本月成交呈现出冲高回落的特征。由于所选样本房企多为头部房企，此类房企所布置区域多为核心一二线城市，在春节假期供应量减少，使得成交金额发生萎缩。其实最主要原因在于，现阶段购房者观望情绪浓厚，置业意愿低迷，这些因素形成合力使得成交金额发生较大比例萎缩。

在投资方面，集中供地城市仅有宁波有土地成交，集中供地政策出现松动。1月集中供地节奏放缓，仅有宁波集中供地土拍有土地成交。杭州和苏州等多个城市发布集中供地公告。由于年末将至，集中供地在供求两端均发生大规模萎缩。值得注意的是，自然资源部发文指出：将调整供地批次，可以一年发布一次或者多次土地供应公告。此举将会对后续土地供应产生重大影响，地方政府和房企之间可以更加灵活的选择土地供应和拿地时间，毫无疑问将会提高土地市场热度。

在融资方面，单月融资同比增加，包括出险房企在内的多类型房企成功融资。2022年12月房企在资产证券化、境内债和境外债3个渠道共融资1223.7亿元，同比增加32.8%。由于融资政策逐步落实，本月多个类型的房企获得融资，央国企及已经发行过增信债券的民企外，中骏、雅居乐等中型民企也新加入到发行行列，出险房企也有成功发行。此外多家企业的储架式中票发行注册申请获得通过，合计金额近700亿元，多个类型的房企纷纷借助政策窗口期加大融资力度。

三、典型企业分析：

在行业承压的背景下，国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级，本文选出华润置地、万科和保利发展三家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。

华润置地：1月投资和融资规模仍居市场前列，2022年销售额仅下滑5%

单月销售额达到160亿元，投融资保持积极的节奏。从短期表现来看，在销售方面，华润置地1月全口径销售额为160.2亿元，居市场前列。在投资方面，华润置地竞得广州白鹅潭商业地块，未来将会规划为万象城项目，并且以48.8亿港元认购香港商住项目45%的股权，保持着强劲的投资节奏。在融资方面，100亿元小公募获受理，并且于本月签订了35亿港币的融资协议，后续又发布了20亿元的超短期融资券的发行计划，合计融资金额近150亿人民币。充足的资金为后续项目开发和偿还债务提供了坚实的保证。

全年销售额同比仅下滑4.6%，物管收并购金额居市场首位。从长期表现来看，在销售方面，华润置地2022年全口径销售额为3013亿元，同比减少4.6%，低于焦点研究院统计的30家典型房企累计销售额同比降幅34.0%。在财务方面，截至2022年上半年，剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为60.4%、30.4%和2.0倍，三道红线标准全部达到绿档标准，在积极的拿地节奏下仍旧能保持稳健的财务结构实属不易。在多元化方面，据焦点研究院不完全统计，2022年华润置地控股企业万润万象生活年度并购金额达到46亿元，居头部物管企业首位。2022年，华润万象租金收入达到183.9亿元，仅次于万达商管的总收入553.1亿元，远超过龙湖和大悦城等房企商业运营的租金收入，积极的收并购和商业运营规模为后开发时代可持续经营提供动力。基于以上短期与长期经营表现，华润置地在本次测评中获得5星级。

万科：人事调整为后续发展提供动力，巨额中票融资获监管审批

单月销售额居市场第三，100亿租赁基金成立。从短期表现来看，在销售方面，1月万科全口径销售金额为286.3亿元，居市场第三。在融资方面，万科337亿中票的发行获得银行间注册协会的批准，此为截至目前2023年房地产行业最大的单笔融资，这为后续企业拿地投资提供了足够的资金支持。在多元化方面，建行与万科成立“建万住房租赁投资基金”，规模100亿元，这必将使得万科旗下租赁业务规模进一步扩充，为集团提供持续稳定的现金流。值得注意的是，1月万科多名城市高管进行职位调整，这方便后续企业提振业绩，平稳度过市场下行期。

融资增加投资减少，开源节流经营更加稳健。从长期表现来看，在销售方面，万科2022年全口径销售金额4169.7亿元，，销售规模居行业第三。在财务方面，截至2022年上半年，剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，现金短债比为1.5倍，净负债率为35.5%，三道红线标准全部达到绿档标准。在投资方面，万科2022年总体上处于收缩状态，拿地金额和面积均发生大幅度下滑，主要是由于现阶段万科拥有充足的土地储备，考虑疫情反复，销售下滑等因素减少了现金支出，使得企业经营更加稳健。在融资方面，2022年新发行债券543亿元，加权平均票面利率仅2.95%，融资利率处于行业较低水平。公司作为信用资质良好的优质房企持续受益于近期信贷及股债融资支持政策，其中中行、交行、邮储均确定授予万科1000亿元融资额度；公司持续推进的股权融资事项，有望进─步优化资产结构并降低融资成本。基于以上短期与长期经营表现，万科在本次测评中获得5星级。

保利发展：定增募资125亿元，1月销售额位居行业第一

单月销售规模排名第一，125亿定增计划获得集团通过。从短期表现来看，在销售方面，保利发展1月全口径销售额达到295亿元，居市场第一位，保利发展持续保持着对于销售规模的追求。在投资方面，本月在集中供地城市保利发展无新的拿地，值得注意的是，保利发展本月累计挂牌12家参股公司股权，这些项目多位于三四线城市，保利发展的主动退出使得后续项目开发更多集中于高能级城市，降低了经营风险。在融资方面，保利发展发布了125亿元的定增募资额获得母公司保利集团审议通过，募集资金主要用于项目建设和补充流动资金。本次股权融资将显著压降负债率和增加现金储备规模，从而助力企业逆势扩张提升市场份额。

全年销售额位居行业第二，后续市场份额有望进一步扩大。从长期表现来看，在销售方面，保利发展2022年累计全口径销售额为4573亿元，规模位居行业第二，仅次于碧桂园，完成了年初定下的进入行业前三的发展目标，2022年度销售额同比下滑15%，低于行业34.0%的降幅均值。在财务方面，2022年实现营收2811亿元，归母净利润183亿元，同比下降33.17%，毛利率为20%，同比下滑7个百分点，本期利润指标下滑主要是由于低毛利项目进入结转周期、市场下行和公司积极参与促销导致的。投资方面，保利发展年度拿地金额位居市场前列，保持着较强的扩张节奏，由于2022年的土地市场竞争趋缓，项目利润空间增加，这为后续年份销售额的增加和利润水平的改善奠定了基础。在融资方面，保利发展全年债券发行规模达到263亿元，成本降低至2.9%，融资优势明显。得益于较低的融资成本和优质的土储，后续随着出险房企的逐步出清，保利发展的市场份额有望继续扩大。基于以上短期与长期经营表现，保利发展在本次测评中获得5星级。