上市民营房企再缩表:总资产规模均值降至1523.8亿,一年减少13.9%

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

5月16日， “2024中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十二届产城融合投融资大会”在线上召开，中指研究院发布《2024中国房地产上市公司TOP10研究报告》。

报告指出，2023年上市房企连续缩表，总资产规模连续两年负增长，降幅扩大。其中，沪深上市房地产公司总资产均值为1309.9亿元，较上年下降8.1%，降幅较上年扩大3.3个百分点；内地在港上市房地产公司总资产均值为1951.6亿元，较上年下降7.9%，降幅较上年扩大2.6个百分点。

行业缩表主要源自民营和混合所有制房企缩表，央企资产规模与上年基本持平，地方国企资产规模小幅增长。

其中，央企2023年总资产均值达3765.2亿元，与上年基本持平；地方国企总资产规模均值为748.6亿元，同比微增2.0%。同期，民营企业总资产规模均值1523.8亿元，同比下降13.9%，降幅较去年有所扩大，民企在市场调整下进入加速缩表阶段。

2023年，沪深及内地在港上市房地产公司营收增速较上年明显回升，但净利润继续下滑，亏损企业数量增加。

其中，沪深上市房地产公司营业收入均值为273.5亿元，同比增长2.1%，增速较上年上升7.9个百分点；内地在港上市房地产公司营业收入均值为396.1亿元，同比增长5.0%，增速较上年上升22.8个百分点。沪深、内地在港上市房地产公司净利润均值分别为3.0亿元、-21.3亿元。

此外，沪深上市公司及内地在港上市公司负债率均有所上升，短期偿债能力持续下降。2023年，沪深上市房企剔除预收账款后的资产负债率为61.7%，内地在港上市房企为71.4%，较上年分别下降0.4、上升2.3个百分点；沪深及内地在港上市房地产公司净负债率均值为91.2%、163.1%。

去年多家内地在港上市房企已经出险，其债务率极高，导致均值奇高，沪深及内地在港上市房地产公司现金短债比均值持续下降，短期偿债能力持续下降，分别为1.14、0.75，较上年下降0.21、0.13。上市房企流动性表现分化，部分头部企业资产负债表持续改善，部分民企和混合所有制企业流动性有所下滑。

在行业深度调整的背景下，房地产上市公司市值去年整体呈现下降态势。沪深上市房地产公司市值均值为123.4亿，同比下降22.9%；内地在港上市房地产公司市值均值为83.9亿，同比下降38.1%。

沪深及内地在港房地产上市公司表现整体不如大盘。2023年A股市场经历了较大波动，年末沪深300收盘于3431.11点，同比下跌11.4%。2023年年末申万地产指数收盘于2204.67点，同比下降26.4%。纵观2019年至2024年第一季度，A股市场中，申万地产指数持续表现均弱于沪深300指数。

报告指出，在探索新发展模式方面，代表房企总体上采取“开发+经营”为模式的轻重并举发展策略，采用“住宅开发/重资产+X”的方式，其中X代表运营与服务类业务，包含购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、代建、装饰、展览、康养等业务领域。

从业绩来看，经营性业务收入增长快于开发业务，营收占比不断扩大。典型房企经营性业务营收在2018年至2023年之间年复合增长率达到21.0%，增速比开发业务高出6.4个百分点。同时，较高的增速也使经营业务在企业整体营收中的占比呈现上升态势。

此外，从利润来看，开发业务毛利下滑，经营业务利润贡献度凸显。2018年至2023年，典型房企毛利中来自经营性业务的占比从8.9%增长到26.5%，相应地，开发业务毛利的占比呈现下降态势。