2021中国物业服务企业综合实力研究报告重磅发布!
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2021年9月14-16日，亿翰智库在上海隆重举办2021中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2021中国物业服务企业综合实力研究成果。
《2021中国物业服务企业综合实力研究报告》研究解读
01
市场潜力
增量和存量市场供给齐升
物管万亿市场待开拓
1
房地产销售面积攀升，物业新增市场规模充足
2017年至今，全国商品房销售面积维持平稳增长的趋势。2020年，我国商品房销售面积增至17.6亿平方米，较2019年上升2.56%。全国房地产开发企业施工房屋面积亦持续增加，年施工面积达92.7亿平方米，较2019年增加3.7%。新开工房屋面积及竣工面积增速则所有放缓，分别为22.44亿平方米、9.1亿平方米，分别较2019年降低1.1个百分点和5.2个百分点。
图：2012-2020年全国商品房销售面积
短期看，随着新冠疫情影响的消散及地产“三道红线”的持续影响，地产企业的供货力度与速度都将提升，会带动销售面积的增加，为物业服务市场带来较可观的增量。并且，随着房屋竣工面积及销售面积持续增加，房地产新增市场每年仍能为物业服务市场新增超10亿平方米的有效供给，进而带动物业管理服务市场规模的持续增长。
图：2012-2020年房地产开发企业施工、新开工及竣工面积
2
“旧改”及放管服持续推进，存量市场渗透率提升
从存量供给方看物业服务市场的增量空间依然可观。虽然当前存量住宅物业服务渗透率虽逐年提升，但缺口空间仍较大。据国家统计局数据显示：2017-2019年，城镇居民人均住房建筑面积分别为36.9平方米、39平方米、39.8平方米，对应城镇人口数量分别为8.4亿、8.6亿、8.8亿，对应全国住宅存量市场为309.96亿平方米、335.4亿平方米、350.2亿平方米。
在另一存量市场——老旧小区领域，物业服务缺位需求仍巨大。2020年下半年，国务院发布全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，全年全国实际改造老旧小区4.03万个，惠及736万户。2021年“十四五规划”着重提出加快城市更新，改造提升老旧小区、城中村等存量片区功能建设。
图：全国城镇老旧小区改造规模
02
政策支持
利好政策频发
物企需踏准政策节奏
1
行业政策频发，多重利好打开行业发展空间
2020年8月-2021年6月，全国人大代表、国家发改委、民政部、住建部等中央政府部门屡发重要政策，据嘉和家业不完全统计，中央及地方政府先后发布110余条相关政策、意见、通知等明确支持、规范物业行业健康发展。
表：2020年8月-2021年6月物业行业相关重大政策列举
中央及地方政府在前端制定物业行业服务发展政策的同时，物业企业也紧跟政策指导，积极调整服务模式、增强创新性投入，以确保政策的精准落地，如物企在智慧服务上的持续投入、在加强社区党建方面的建设、在社区经济方面的投入与业务开展、在社会公建领域的布局等。
2
政策鼓励企业多业态布局，挖掘物业服务潜力
基于中央及地方政府部门出台的各类政策具体内容，显示出一个共性：加强社区治理体系建设、推动社会治理重心向基层下移，同时引导物业企业加强智慧化建设，鼓励有条件的物业企业进行多业态布局，并探索“物业服务+生活服务”模式，以满足居民多样化多层次居住生活服务需求。
3
港股主板上市政策缩紧，成长型物企进入IPO加速筹备期
在资本市场上，困扰物业企业半年之久的港股企业IPO盈利底限调整在2021年5月20日敲定，港交所将调高主板上市申请人于三年营业记录期的盈利要求，修订后的盈利规则将于2022年1月1日生效，具体修订后内容包括：最近一个财政年度盈利不低于3500万港元；前两个财政年度累计盈利不低于4500万港元（三年累计盈利不低于8000万港元）。
因此，对于计划在H股上市、尚未交表的成长型企业而言，需要加快上市节奏，赶在新规生效前递表。另一方面，上市门槛提高也将倒逼物企注重建设自身核心竞争力，在扩大经营规模的同时不断挖掘新的盈利增长点，进而由单个企业经营改善带动整个板块的高质量发展，为板块高估值做有力支撑。
03
企业经营
行业规模创新高
盈利能力稳健提升
1
百强集中度首超40%，规模及营收快速增长
2020年，在国内经济快速恢复、政策利好持续释放的大背景下，物业管理服务行业保持迅猛发展势头，市场规模再创新高。截至2020年末，中国物业管理服务总规模226.45亿平方米，同比增长6.35%。其中，百强物业企业的管理规模突破百亿，较2019年增长37.4%；市场占有率首超40%。
从百强数据看，各梯队企业管理面积较2019年均有显著提升：TOP10物业企业管理面积为41.3亿平方米，规模优势突出；TOP30企业管理面积为72.8亿平方米，管理规模增速为42.7%；TOP50物企管理规模增速为40.5%，面积为85.7亿平方米。
表：百强物业企业各梯队管理面积及增速情况
在物企规模快速增长的同时，企业在扩张方式上也更趋多元化。2020年下半年以来，物业企业的收并购持续活跃，“大鱼吃小鱼”、“大鱼吃大鱼”的事件频繁发生；除在收并购上进行发力外，部分市场知名度高、服务口碑好的物企，选择加大品牌外拓力度，向更公开的市场“索取”服务规模。
2020年，碧桂园服务新增管理面积超1亿平方米，在行业内位居第二；新增面积主要来自于品牌外拓和母公司供给。其中，新增合约面积中品牌拓展占比53.3%，首次超关联房产渠道增量，其外拓方式开始由收并购向多元化外拓倾斜。
在营收方面，2020年，嘉和家业百强物业企业营业收入首超2000亿元，同比增长41.3%。TOP10物业企业营业收入达814.3亿元，同比增长35.9%；TOP30营业收入达1402.6亿元，同比增长45.9%；TOP50营业收入达1718.3亿元，超越2019年百强物业企业总收入。
表：百强物业企业各梯队总收入及增速情况
2
盈利能力稳健提升，增值服务持续发力
2020年，嘉和家业百强物业企业整体盈利能力持续增强，净利润总额达309.3亿元，同比增长57.2%；平均净利润率为14.4%，较2019年增长了1.4个百分点。百强物企各梯队净利润均值呈现走高趋势，净利润增幅持续扩大。
从行业内驱力看，盈利整体提升离不开企业持续创新与经营模式的优化：
企业管理规模扩大，且进一步优化业态布局，非住宅物业在管面积占比提升，企业盈利来源增加；
在传统物业服务基础之上，企业不断创新增值服务内容，提升自身产品与服务能力，不断挖掘更大盈利空间；
物业企业纷纷加大科技投入，打造智慧物业平台、智慧物业管理生态，以达到降本增效目的。
2020年，恒大物业净利润为26.5亿元，同比增长184.5%，净利率达25.2%，居上市物企的首位。企业核心能力的持续优化，主要是因为其与腾讯合作，构建SaaS管理平台、ERP智能管理平台、大户数平台等，由此降低人员及能耗成本，提高服务效率。此外，恒大物业深挖社区增值业务，使盈利能力进一步提升。
2020年，建业新生活积极开拓增值服务板块，企业净利润同比增长93.5%为4.4亿元。其中，社区增值服务中新增的拎包入住服务，以及“建业+”平台、社区团购等业务，贡献了较大的利润增幅。
04
多元发展
规模业态协同发展
多经业务凸显活力
1
布局多元业态发展，新生赛道逐渐崛起
传统物业管理企业多以住宅物业为主，业态布局相对单一；与住宅物业相比，非住宅物业包含商写、医院、教育、公建等多个细分领域，存量市场更广阔。目前物企多已敏锐感知到非住宅业态上的发展红利，在政策引导、市场环境影响之下，物业企业逐渐将目光转移至市场集中度更低、业务发展潜力更高、服务专业性壁垒更高的非住宅类新业态。
但也正是由于非住宅物业对服务专业性要求更高，靠传统服务的模式在新业态服务过程存在需求与供给不匹配的情况，要短期内提升专业服务能力的需求极大程度上推动物企进行大规模收并购事件的发生。
例如，融创服务为体现出企业服务的差异性与多样性，分别于2020年5月收购开元物业，新拓公共物业、写字楼、医院、商业物业等多种业态；2020年8月收购环球世纪物业，以此切入超大城市综合体和会议会展服务领域。通过收并购实现企业规模提升的同时，也提升了企业在相应非住领域的竞争力。
在非住领域，商业物业拥有巨大的利润空间，正是当下物业企业重点布局发力赛道，“商管+物管”的混业模式逐渐成为行业发展新趋势。例如，正荣服务通过收购正荣商业，较大限度整合内部资源、体系，提升效能，整合发展提升品牌价值，提升企业发展能力。
环卫领域作为新的业态，也是物企布局城市服务业务的重要抓手之一，2020年物企处于布局环卫领域的萌芽期，如星河智善生活持续拓宽企业发展模式，通过同其他企业达成战略合作、成立合资公司等多种方式不断探索拓宽服务边界，积极布局市政环卫、公共卫生安全、公共区域环境等服务业务，深度参与基层社区管理。
2
深耕多元经营，挖掘社区经济发展潜力
目前物业企业仍以物业管理、非业主增值服务、业主增值服务为三大核心业务，前两项业务主要依靠规模扩张及地产项目的交付，物企自身能发挥的空间较小，而业主增值服务则明显不同，物企可以根据客户的需求针对性提供服务，市场空间庞大，如家政服务、当前高热度的社区零售、教育、社区医疗、团膳等服务，是物企真正发挥服务价值的业务。
在社区零售领域，奥园健康与京东超市合作，整合渠道数智化、分销零售门店、供应链资源，丰富在管社区内业主需求；
在民生服务领域，新希望服务与招商积余旗下中航物业合作，将重点在城市空间服务、机关食堂服务、公建项目物业服务等多方面实现双向服务输出。
3
打造智慧化社区，助力社区快速转型
据嘉和家业统计，2021年我国智慧社区市场规模突破6000亿元，到2023年市场规模将近万亿元。打造智慧型社区，为社区居民提供智能化、高品质服务，持续满足社区居民日益增长的生活需求，成为物业服务企业未来发展的新风口。
建设智慧城市、智慧社区均需充分借助互联网+、物联网、大数据、云计算、人工智能等技术手段，提供规划设计、施工建设、系统集成等服务，融入社区生活的各个环节，打造涵盖家居安防、无线覆盖、社区服务、商城O2O、物业管理为一体的智慧社区平台，帮助社区快速转型升级，建设和谐舒适的智能化小区。
例如，金辉物业打造四大标准化服务系统，赋能全维智慧社区。"CRM系统+365服务平合+智慧停车平台+RBA系统”四大体系，为40余万业主提供便捷的辉式智慧生活。
华发物业服务通过信息管理平台建设、物联网平台建设、客户服务平台等，打造物业智能化社区，扩大物业管理增值服务类型，提升业主生活体验感。
鸿坤物业通过鸿生活+智慧服务平台建立健全覆盖各服务板块的鸿管家收费系统、客服400系统、鸿坤荟APP、好停车平台等，实现了本集团在管全国所有住宅项目的全面覆盖。
乐奥服务以“智慧APP”搭建了服务圈，可随时响应报事报修、线上缴费、二维码访客、梯控、社区公告等，让业主生活更便利。
05
资本表现
物业板块资本热度不减
物业股保持市场高估值
1
板块整体呈上涨趋势，老牌物企股价稳步上升
截至2021年8月31日，已上市物企数量达到51家（蓝光嘉宝服务退市），去年同期仅28家，新增数量近乎一倍；2021年7月中旬港交所主板待上市企业共126家，包含物企22家，占比18.25%；港交所主板新上市企业共61家，包含新上市物企12家，占比19.67%，其中华发物业服务和方圆现代生活为借壳上市。
已上市51家物企总市值达到7846亿元，共有14家总市值超百亿物企，同比新增4家；头部物企与末尾企业在资本市场上表现更是相差巨大，其中，碧桂园服务以总市值1912亿稳居首位。
图：2021年8月31日51家已上市物企总市值
截至8月31日，上涨的物企有30家，领跑全行业的前三家物企分别为旭辉永升服务、中海物业、碧桂园服务。
图：物企上市首日至8月31日涨跌幅（%）
注：起始时间（上市物企起始日为上市交易首日）
截止时间（2021年8月31日收盘价）
据嘉和家业统计，前三名股价较上市首日上涨超500%，涨幅100%-500%的有7家，该部分物企上市时间多在2018年，充分享受到行业资本市场发展红利，在过程中收获巨大涨幅，也体现出物业行业近两年发展势头正盛；上涨一倍以内的物企共20家，该区间内物企大多为2020年上市，正值物业行业高速发展阶段；领悦服务集团股价持平，其余物企股价均有所下跌。
物业板块股价整体上涨趋势愈发明显，老牌物企股价稳步上升，新晋物企被资本市场看好，例如7月8日上市的朗诗绿色生活上市首日股价盘中涨幅一度超130%。
2
估值远高于地产开发商，头部企业增速放缓
从市场总体数据来看，因物业行业低风险、轻资产等特点，物业股保持着在港股市场的高估值水准，相应估值远高于对应的地产开发商。2017年至今，整个物业板块市盈率情况如下：
图：2017年末-2021.8.31物企数量及平均PE情况
回顾整个物业行业资本市场市盈率发展：
2017年-2018年处于物业行业资本萌芽期，物企数量缓慢增长，市盈率平稳；
2019年物企上市热潮显现，板块市盈率大幅提升，高质量物企崭露头角；
2020年物企数量大幅增多，平均市盈率保持高位；
2021年初至2021年8月31日，由于大量成长型物企涌入资本市场，拉低板块整体市盈率水平，而头部企业增速放缓，注重服务品质、发展多元业态布局，市盈率也出现一定幅度的波动。
06
行业趋势
1
市场集中度持续提升，收并购再掀波澜
2020年末，百强物业企业的市场占有率已达40%，且增速明显高于2019年百强增速。在集中度快速提升的背后，是企业对规模扩张的短期诉求提升。除在规模上持续提升之外，物业企业也在积极通过收并购对多元化增值服务业务进行扩充，，以求在规模扩张的同时实现盈利能力的提升。
除在规模上持续提升之外，物业企业也在积极通过收并购对多元化增值服务业务进行扩充，包括对保险经纪公司、社区传媒公司以及房地产经纪公司等的收购，如排名前列服务控股通过收购排名前列联行房地产经纪及其附属公司，以求在规模扩张的同时实现盈利能力的提升。
嘉和家业预计2021-2023年将会是物业行业规模整合、资源整合的加速阶段，主要是由于2020年-2021年是物业企业集中上市的关键时期，这批企业上市后拥有充足的资金资源，而其中50%以上资金拟用来对实施规模扩张，10%-15%拟用来发展增值服务业务，资金的适用规划期正是2021年-2023年。
2
行业资本化进程加快，2021年将触达阶段顶峰
截至2021年8月31日，已有10家物业企业登陆港股资本市场，包括朗诗绿色生活、康桥悦生活、领悦服务集团等成长型物企；另有华发物业服务和方圆现代生活通过“借壳”方式登陆资本市场。
此外，已有24家企业向港交所提交招股书，包括新力服务、祥生活服务、中南服务、德商产投服务等；1家企业向A股提交招股书。我们预测，2021年末上市物企数量或将突破70家。
从2021年已交表企业的经营情况看，90%以上企业的在管规模少于5000万方，当前上市主力军为成长型物业，这主要归因于成长型物企体量较小，希望通过上市借助资本的力量扩大规模、提高相应市场份额；“房住不炒”及“三道红线”的大背景下，房企为缓解压力，分拆出旗下物业企业单独上市，既能获取强劲的资金支持，又有利于增强品牌的核心竞争力。
因此，未上市的成长型企业将继续加快资本化进程。此外，据嘉和家业统计，百强企业中已有60%完成或正在进行资本化布局，剩余40%企业中，大型或超大型物企占少数。由此，2021年下半年将迎来2021中国物业服务企业综合实力研究报告交表物企上市高峰的同时，也将迎来成长型物企的递表潮，全年物业企业资本化进程将触达阶段性顶峰。
3
深度融入基层管理，承担协同发展重任
经历全国性的新冠疫情防范工作后，政府、居民、资本市场都意识到物业行业在基层社会治理中的重要性：物业企业和居民的交流互动增加，和政府之间配合度和理解度均有所上升。
当下，在疫情防控常态化，叠加十四五期间老旧小区改造、促进城市管理网格化下沉等多项政策指示，物业企业参与基层社会管理及服务的范围将不断扩大，也将肩负起更多的责任与使命。
部分物业企业通过红色物业，使党基层组织融入基层社区治理当中，引导社区多元主体凝聚价值共识。金地物业通过七一建党节主题活动等，坚持党对物业行业的领导，进一步深化红色物业，落实工作要求，规范提升物业服务水平，自觉履行社会责任，主动融入社会治理，着力彰显“红”的特色，体现“治”的成效，打造行业党建品牌。
唐人嘉服务持续打造红色阵地，牢记初心使命、坚定理想信念，开展党史学习教育，传承红色基因。
免责声明
本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。
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