双轮驱动持续释放潜能,如何理解新城控股(601155.SH)

近期，地产股异动频频，市场信心正处于持续修复当中。从当前政策面来看，宽松环境带来行业基本面的企稳，在确定性预期持续升温之中，有望形成共振效应，驱动资本市场进一步回暖。站在当下时点，市场机会明朗之际，多数机构观点均表示，看好2022年地产板块配置机会，优质房企具备长期估值提升基础。

笔者留意到新城控股(601155.SH)于30日公布年度业绩报告，次日，公司股价延续近期持续上涨行情，反转形势明朗。自3月16日至今其股价反弹幅度达到50%。

那么，该如何看待公司交出的这份年度成绩单以及其在行业的机会？

1、核心亮点多维呈现，成长潜力加速释放

经历了行业波折动荡的一年，新城控股交出了自己的成绩单。

从整体盈利状况来看，2021年，新城控股实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%；报告期内，实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。

与此同时，公司资产规模再上一个台阶，截止报告期末，新城控股总资产达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，同比增长17.23%。

在房地产行业调控力度不减、行业规模增速放缓的大背景下，新城控股展现了较强的经营韧性，在笔者看来，公司这一成长潜力还将有望持续迎来释放，不妨结合具体经营情况来探讨：

1）·销售保持稳健，受益政策面驱动回暖可期，充裕已签约待结转面积锁定未来收益

在结转制度下，房企的销售奠定营收及利润增长的基础。而结合销售层面来看，2021年新城控股实现销售金额2337.75亿元。在去年各家房企特别是头部梯队的销售均明显承压的情况下，新城控股整体仍然保持在稳健水平。

当前随着政策面步入宽松阶段，全国多地出台楼市松绑政策，后续将有望助力房企在销售端的表现，特别是有着优异布局和优质产品力的地产商也将更有机会率先跑出。

顺延上述逻辑，从公司土储布局层面来看，新城控股有着充裕且高品质的土储布局，支撑公司未来持续的业绩释放。截至2021年末，新城控股总土地储备达到1.38亿平方米，其中一二线城市占比37%，长三角强三四线城市占比30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达37%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比63%。

而再结合过去一年销售和结算情况，亦不难发现公司在江苏和浙江省的占比较大，其中签约金额两省占比合计达占比达47%，结算金额合计占比达41%。可以预见的是凭借公司优异的区位布局，后续在整个房地产市场逐步走暖之际，还将收获更强劲的增长弹性。

产品力层面，当前随着行业迈向存量竞争，消费升级的大背景，房企销售能否有亮眼表现，产品与服务的优劣尤为关键。新城控股在这一方面表现可圈可点，长期以来，公司强化客户视角，落实“以客户为中心”的理念，从客户视角去审视产品定位和服务标准，产品和服务及时顺应社会潮流和客户需求变化，不仅满足市场了多层次的需求，也进一步保证了去化的稳定。

总的来看，展望公司后续业绩表现，一方面在于销售端的持续复苏，带动未来业绩增长预期。而另一方面还在于公司存量价值的释放。截至报告期末公司新城控股末已签约待结转面积达3421.88万平米，充分锁定未来营收及利润。

2）·后疫情时代商业运营品质升级规模拓展，持续性经营收入提升夯实跨周期发展潜能

作为一家坚持“住宅+商业”双轮驱动战略的标杆房企，新城控股在商业运营上展现的实力亦是财报不容忽视的亮点。

过去一年，公司实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%，整体出租率为97.63%，物业出租及管理毛利率达72.64%。

值得一提的是，随着吾悦广场持续拓展，影响力不断提升，经营持续向好，带动租金收入提升。在过去一年中，26座吾悦广场运营总收入超亿元，其中，常州武进吾悦广场更是超2亿元。

在疫情反复的国内环境下，可以说，新城控股在商业运营上展现了极强的抗逆性，这也凸显了其品牌实力以及经营能力的先进，与此同时，公司也在持续保持商业项目的规模拓展。

财报显示，在过去一年，公司新获取32座吾悦广场，新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计30座（含4座在营委托管理项目）。而截至2022年3月25日，公司在全国135个城市布局189座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位。截至报告期末，吾悦广场开业面积已达1248.38万平方米，平均出租率97.63%。

而根据公司规划，在2022年，新城控股全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。

在商业运营上的不俗表现，也带来了可持续性收入的增加，值得注意的是，自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入已能完全覆盖当期利息支出。年报显示，2021年新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，约为139.36%。这充分表明，公司商业生态的成熟正不断释放价值。

在笔者看来，相比于物业开发受困于土储规模以及财务杠杆，公司在商业运营上取得了可持续的现金流，并能够实现对财务成本的覆盖，这也表明公司的商业模式实现了有效的正向循环，并具备了更强劲的抗风险能力，拥有跨周期发展的实力。

疫情阴霾终将散去，后续经济复苏，也将带给公司商业运营更大的增长潜力，业绩进一步释放可期。

2、房企分化加速时代，新城控股如何行稳致远？

近年来，房地产行业面临深层次的变化，大浪淘沙之下，行业格局也正进一步向头部集中。然而过去一年，头部房企亦不乏经营陷入困顿者，这也充分表明，唯规模之举并非在行业长期生存的法则。实际上随着行业步入下半场，竞争的加剧，外部不确定性的升温，未来更加考验的将是房企经营能力和可持续发展能力。

从经营能力来看，主要在于房企的财务基本面，长期有着良好财务管控能力的企业，往往更具备穿越周期的能力。

关注到新城控股的表现，可以说过往的经营验证了其财务端具备强大的抗风险能力。

过去一年，新城控股亦继续保持稳定安全的财务基本面，迈入“绿档”房企之列。截止2021年底，公司净负债率为48.12%，维持在行业低位水平。此外，公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点。现金短债比1.07倍，倘若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，公司现金短债比则为1.92倍。公司在手现金保持充裕，截至报告期末，在手现金余额达552.26亿元。

面对复杂的外部环境，公司积极夯实自身财务，一方面，采取积极的营销策略，加快销售去化，确保销售回款充足，同时，对外投资保持审慎，持续推进各项工程建设，盘活预售监管账户资金、加快开发贷和按揭贷款的审批和放款。公司不断夯实商业运营，保持经营性现金流健康稳定。财报显示，截至报告期末，公司经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，经营性现金流连续四年为正。

另一方面公司持续保持畅通的融资渠道，不断优化财务结构。年内，公司整体平均融资成本为6.57%，同比下降0.15个百分点。此外公司还相继通过提前赎回美元债、提前兑付中期票据、高管在二级市场购买公司债等维护投资者利益，向市场释放公司稳健经营的信心。

再从长期可持续发展能力来看，则需重点关注新城控股的商业模式。今年来，不论是政府高层还是行业专家，均多次提及探索房地产行业新发展模式。

从笔者观点来看，新城控股“住宅+商业”双轮驱动的业务模式有效的契合了这一行业新趋势。而公司亦表示将坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”稳健运营，不断“降占用、增资本”；同时大力推进资管能力建设，运用成熟的物业开发及商业管理经验，在项目端引入股权投资者共享收益、共担风险，助力公司持续发展的同时进一步提升财务安全性。

从公司这一表态再结合近期政策支持公募REITs扩募等背景来看，未来新城控股优质的商业运营资产还将有望受益于资产证券化进一步盘活，并具备向“资管+运营”方向转型的潜力，而在此基础上公司也将打通商业闭环，形成良性循环，以此推动规模扩张，实现长期可持续发展。

3、结语

回过头来看过去一年的房地产行业，可谓波折起伏，在经历动荡之后，行业回归理性。当下对于投资者和房企而言，更需要深刻理解这个行业发展的趋势所在。未来，真正能够保持健康发展的房企，一定离不开稳健的经营能力和先进的商业模式。特别是随着国家推动经济转型升级的大背景下，行业还将迎来深层次的变革。毫无疑问，新城控股通过持续探索“住宅+商业”双轮驱动模式，已经在行业中构筑先进优势。

此次，公司交出了不俗的年度成绩单，进一步验证了公司面对复杂宏观环境以及行业逆风期所具备的可持续经营能力和跨周期成长优势。未来，随着公司地产开发业务稳步推进，持续性收入快步增长，财务基本面不断夯实，在行业步入政策宽松的新阶段，公司的估值修复弹性也将值得期待。