近20家房企竞争!楼面价13257元/㎡,春风拿下彩云湖地块

今天，重庆2宗土地出让到期，分别位于沙坪坝大学城、九龙坡彩云湖地铁站。

其中，1宗九龙坡彩云湖地铁站，为二类居住用地，该地块位于九龙坡区二郎街道、渝昆高速南侧，占地面积约36亩，该地块用地性质为二类居住用地，起拍楼面价为8900元/㎡；1宗位于沙坪坝大学城，为二类居住用地，起拍楼面价为5520元/㎡；

最终，九龙坡彩云湖地铁站地块：由春风竞得，成交总价8.25亿元，成交楼面价13257元/㎡；

大学城地块由佳兆业竞得，楼面价8702元/㎡，刷新了大学城土拍记录。

（位置图仅供参考，实际请以地块公示为主）

地块指标

地块用途：二类居住用地

土地面积：36亩

容积率：2.6

可建体量：6.22万方

商住比：纯居住

公告总价：55386万元

公告楼面价：8900元/㎡

保证金：11078万元

公告截止时间：2021年2月19日

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彩云湖地块各方面的优势还是不错的，谈不上优质，但可以说放到市场上还是挺香的。

该地块位于九龙坡彩云湖片区，北面紧邻成渝高速，西南侧有彩云湖湿地公园，直线距离大概有700米。前些年该路段附近进行了土地和道路整治，可以说是为后续的出让做准备。

在教育方面，该地块附近有杨家坪中学彩云湖校区，直线距离约260米；有彩云湖小学，直线距离约480米。

环境配套方面：地块的西南侧，有彩云湖湿地公园，西北侧不远，有朝阳公园，不过均有一段距离。

交通方面：这块地的交通配套还是不错的，距离地铁环线彩云湖站直线距离不到200米，相当近了，距离轨道5号线巴山站直线距离约700米，步行时间基本也在可控的范围之类，交通线路相对较少。

生活配套方面：由于高速公路穿过，所以该片区没有形成浓厚的配套设施，基本上都是一些小餐饮。但是周边也有巴国城这样的生活氛围浓厚的，未来还有龙湖二郎天街。

医疗方面：高新区人民医院、九龙坡疾控中心、巴山医院。

在这样条件的加持下，必然会引得各个开发商的争抢。

从流露出来的报名企业可以看出，该地块有近20家开发商报名，实力都不弱，大多数都是一线房企。

彩云湖地铁站地块报名企业

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随着土拍的大热，九龙坡逐渐步入2万+时代，似乎已经是板上钉钉。

大杨石板块，近些年重庆土拍市场的优质和热门，从土拍记录可以看出，大杨石组团土地供地量每年都有几块，特别是在去年，基本上每块地的价格都在9000元/㎡+，上万地块更是一大堆。

大杨石组团近些年土拍地价

2017年4月7日，陈家坪地块，东原+旭辉成交楼面价8277元/㎡；

2017年11月17日，杨家坪，先进成交楼面价9961元/㎡；

2018年9月3日，石坪桥，中国电建成交楼面价10102元/㎡；

2019年5月28日，滩子口地块，荣安成交楼面价为13549元/㎡；

2019年8月29日，滩子口地块，融信成交楼面价9255元/㎡；

2020年5月15日，奥体附近地块，金辉成交楼面价12203元/㎡；

2020年6月30日，陈家坪地块，金辉成交楼面价11237元/㎡；

2020年8月7日，滩子口地块，华润成交楼面价11304元/㎡；

2020年9月24日，滩子口地块远洋+金科+华宇楼面价9569元/㎡；

2020年9月25日，九龙坡铁马厂地块，新希成交楼面价13091元/㎡；‍

大杨石大部分都是属于九龙坡，因为拿地限高决定了再产品上只能修改善，但究竟是不是改善就很难说了，而坡区改善市场有，但是卖相大多数看起来似乎并不那么好！这是坡区大环境决定的，像改善和所谓的CEO盘都比较难卖，估计大家心里面还是接受不了周边刚需环境不大好背后的改善价格，只有少数一线大开发商的优质产品能够卖得风生水起。

九龙坡区的好几家开发商拿到的地确实是烫手山芋，而目前市场给出的答案就只有寄托于其他中心地块能迅速出更高价的地块，拉动整个核心区价格的上涨，让这些楼盘有去化的机会，不过这并不容易。

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彩云湖今天这宗地，距地铁站非常近，又有彩云湖湿地公园这样的居住环境招牌来做宣传点，未来片区周边还将打造龙湖天街加持的二郎商圈和西站商圈。就楼盘的定位来说，适合做品质盘，毕竟靠近地铁+公园+学校的楼盘，还是不多的，如果该项目的开发商能够把中小学谈下来的话，不用说，这个盘一定是爆款。

目前少有不足的就是距离高速公路太近，另外就是地块太小，只有36亩，目测十有八九是打造小高层之类的产品，周围居住氛围只能说一般。

参照之前彩云湖南边的天地源地块，这块地看起来无疑是更为优质的，该有的基本上也都有了。

目前周边在售项目有中海九龙天颂、万科彩云湖等，二手房小区有同心家园、恒基雍翠名门、玖隆城、同天观云邸等等。目前二郎板块新房在售均价约15000元/㎡，二手房均价约12000元/㎡，属于成熟的居住片区，二手房较多，新房基本上没有什么竞争。

区域二手房价格

值得一提的是，该地附近有不少的待拆迁地块，像物流园、机电城等等，拆出来的话又是一片高价地了。

从周边二手房已经该地块的资源来说，未来这个项目开盘应该是妥妥的朝2万靠近，甚至是更高。

相对于其他地块，彩云湖这块地的开发条件和区位条件与最终价格来看，还是有一定的相对优势，这样的价格成交，最终维护了整个片区的成本，对于开发企业之间恶性价格竞争有抑制作用。

除了彩云湖地块有近20家开发商竞争之外，另外值得注意的就是这一时间同时土拍的大学城地块，报名参拍开发商达到了26家，维持了大学城去年底土拍的高水准，可以说很意外。

今年2月8日，大学城组团地块由康田+电建竞得，成交总价81000万元，成交楼面价达到了8153元/㎡，此次大学城地块又被这么多开发商哄抢，也再次证明了它的潜力和价值。

大学城地块报名企业

结  语

现在各大开发商在主城核心区都没啥子地了，像重庆房企排名前十的在核心区有地的都不多，基本上都集中在内环之外。因此像香港置地这样的一线开发商都寻求在核心区有一些还不错的位置来打造产品，树立品牌。

此外，作为年后的排名前列场土拍，二三十家开发商报名拍地也为重庆的2021年的土拍市场带来不错的信号。

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