博鳌论剑 | 房企如何创造利润,求新求变?

焦点财经讯 盼盼 以“三道红线”、“两集中”为代表的一系列政策，从顶层设计上改变了整个行业的规则与模式。面对未来一年、五年乃至十年的发展问题，中国地产企业如何继续创造利润，求新求变？

 9月16日，2021博鳌房地产论坛开幕，数百位业界精英齐聚海南，共同探讨房地产的变化与未来，思想交锋、观点论剑，搜狐焦点·焦点财经全程直击，一线报道。

当日上午，在“红线、两集中与利润”主题论坛上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲、国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华、中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮、华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导贾康、旭辉控股董事局主席林中、花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官潘军、恒隆地产有限公司董事长陈启宗发表了各自的观点。

邱晓华认为，过去靠高杠杆、快周转来实现高利润的时代已经结束了，未来一定是要求地产商把杠杆率降到较低的位置。在此前提下，地产商可能需要更多地从供给的优化、质量的提升、技术的进步，以及市场服务的改进等多个环节去实现新的平衡。

陈淮表示，挣大钱的方法有三：排名前列个是把边际收益做大，规模不受影响；第二个是规模经济，规模经济并非和房地产是有关的，规模经济指的是工业化过程中最典型的汽车行业，由于采用大规模生产，单位产品成本比别人低，所以他挣大钱。第三个是房地产行业，它和前两个挣大钱的行业不一样，开发商并不是暴利行业，它的确挣了很多钱，但并不是暴利，因为他是靠别人的钱挣的钱。

在贾康看来，三道红线、两集中这一系列的政策是顶层设计，面对未来1年、5年，从短期到中期，它肯定要起作用。但说到未来10年的发展问题，它没这么大的分量。

但是企业要密切跟踪中央给出的实质性的指导。现在共同富裕这个概念之下，它到底能够在出台什么样的改革措施，配套的和改革措施呼应的政策，这是密切要跟踪的，这关系到未来你自己的行动方式和整个行业的模式。还有就是管理创新方面，它既然有这样的要求，我们也得顺应，这个红线、相关的要领，在努力顺应的同时，求得自己尽可能好的掌握发展的一些机遇。

林中称，每一个阶段对企业的要求会不一样，生意逻辑也会发生变化，管理的能力、经营的能力也会要求不一样，我们只是尽较大的努力去适应，在新的环境下能发展得更好。

在林中看来，中国房地产未来不可能有暴利，如果企业要进化，有三个方面要改变：

排名前列是意识改变，大家一定要认为房地产行业进入了新的阶段，不可能有暴利，从过去挣快钱，现在要挣慢钱，从过去挣大钱，现在要开始学会挣小钱。我们做服务的其实就是挣小钱，从过去容易挣钱，到现在认识到难挣钱。如果你没有这个意识，还想活在过去那种好挣钱的时代，那你怎么觉得这个日子都很难过。所以这个意识要转变。

第二是侧要转变，也就是说可能未来要更加的专注聚焦，聚焦在自己较具有竞争优势的生意，聚焦在自己最有竞争优势的业务，聚焦在自己最有优势的区域，以及自己最有优势的产品。你可能要更加专注发挥自己的优势。

第三是从经营管理来看，核心的是不要拿贵地，你要有利润，不要借贵钱，你要做好产品和服务，要做好成本管控，中间不要跑冒滴漏，因为开发商过去的成本是很粗放的，跑冒滴漏是很多的。未来能活下来的企业可能就是要数字化能力很强的企业，如果你不做这个事情，你的管理的精细度跟不上在低利率时代对你的要求，所以你就很容易出局。

潘军则对未来十年有三个判断：

排名前列，三道红线、两集中政策实际上是需要你慢下来，安全一些，要有安全边界。国家并没有希望开发商成为房地产的实施主体，比如说深圳现在提出70%的项目是靠政府的主体来推的，商品房是一个补充的，是市场主体里的高端，所以现在大量的建设人才房、安居房、保障房。商品房成为一个市场化的调剂部分。

第二，企业要挣长期的钱，我相信经历这次以后，很多开发商会调整。当你把欲望降低的时候，你会发现其实好好地做房子是最重要的，我们哪个开发商敢说自己的房子是百分之百不漏水的，只要漏水就退房，没有人敢这样承诺，因为我们要快。当你这个文化基因变得更长期的时候，你才有百年老店。现在做企业只有撑死的，没有饿死的，都是老板的欲望导致的。

第三，房地产还应该交给市场，上帝的归上帝，凯撒的归凯撒，正常的老百姓的供应应该是政府来承担，市场这个部分会减少，但是会更长期。这才是支撑企业应该追求的目标，大不是我们的目标，强而长才应该是未来开发商应该去奋斗的目标。

最后，陈启宗总结到，看未来一年、五年、十年的房地产发展，未来一年比较难过，未来五年不一定，未来十年才可以稳健。