二次土拍之后,重庆买房该如何选择?

重庆二次土拍已经过去了将近一周的时间，历时仅一个多小时，此次土拍备受热议的主要有两点：

一是参与土拍的主体改变巨大，与排名前列次土拍形成强烈反差，此次土拍从成交结构来看，主力是央企与地方国企，真正的民营企业只有两家；

二是此次土拍大部分为底价成交，溢价率更是极低，较高溢价率仅为0.43%，要知道，排名前列次土拍的较高溢价率近130%。并且，在此次土拍前，已有9宗地终止出让，土拍后有5宗地流拍。

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在第二次土拍时，开发商拿地都有很多附加规则，例如竞配建、竞自持、限房价等，不仅拉高了开发商的实际地价成本，又锁死了盈利空间，这让开发商们不得不理性起来。

排名前列轮也有好多地块差的，但是竞争的开发商也并不少，但这次很明显大家对待政策的集体躺平。

除此之外，9月22日，重庆住建委官网发布《关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知》，《通知》中提到“全市房地产开发项目预售资金首付款监管全部按照与助手总额的35%核定”，以此来确保预售监管资金能够用于本项目建设。

这项政策意味着，众多房企的资金体系面临着较大的考验，部分过度依赖预收账款的房企，可能会面临一定的资金压力。

在这种硬性的政策调控下，即使有钱的房企也不敢大量买地，加之融资环境限制，资金链趋紧，缺乏利润空间，很多房企也就不愿报名参拍了。

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重庆第二次土拍不仅先后几次延期，且在此次土拍前，例如长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳等多个城市都在在第二轮集中土拍前临时中止出让，并有多个地区出现流拍。

而与今年的首拍相较，所有城市的第二次集中土拍的成交溢价率均有所降低，杭州甚至还出现了“退地”现象。

上月，一家名为“宋都”的开发商以5000万的代价放弃在杭州运河新城拿到的GS1001-17地块。据了解，这块地算上配建和自持后，实际地价约23299元/㎡，而这块地以后毛坯房销售均价不得高于26500元/㎡，若为装修房，装修标准不得高于3000元/㎡。

从企业的角度来看，地价和房价之间的操作空间太窄，没有利润空间，融资难度大、资金链趋紧，不如及时止损，或者干脆躺平不拍了。

当然，并不是说房企不看好重庆楼市的发展，而是害怕随之而来的限价+政策及市场走向的不确定性。时不时的来点儿意外惊喜，估计除了财大气粗的国企/央企，没几个扛得住。对于民营开发商来说，就怕高价拍下来以后达不成利润，这才是最难的。

现在是政策和市场博弈阶段，开发商们也深知没必要这么高调，等市场玩法差不多稳定了，再继续拿也并不晚。

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在全国多个地区的第二次土拍溢价率都呈下降趋势的环境下，重庆第二次土拍的结果其实并不意外。而成交土地几乎全是底价出让，也不代表房价要跌。

首先，此次土拍中绝大部分由政府平台拿下，短期内可能不会形成有效供应输送给市场，是否是左手倒右手，实际运作方式还未可知，估计很大概率会选择和头部开发商合作。且此次终止出让和流拍的土地共计14宗，也就是说此次土拍之后能供给市场的商品房是有限的。

其次，重庆排名前列次土拍成交量为695万方，而第二次为263万方，供地量大幅下降，在如今的政策调控及融资环境下，后续土地拍卖的成交量可能会逐步减少。

从2019年到2021年8月的商品房成交量来看，重庆新房每月成交量约为200万方左右，一年一手房成交量整体估计维持在2000万方左右。而2019年的土地成交面积为1437.05万方，2020年为为1847.3万方，截至目前为止，2021年的土地成交面积还不超过1000万方。

2019年每月成交量

2020年每月成交量

2021年每月成交量

也就是说，近几年的土地供应量一直都是低于商品房成交量的，前段供应和后端市场一直存在着供需缺口，且按照今年的土拍趋势来看，依旧无法弥补这一缺口。

大家都知道，当市场出现供不应求的时候，价格就会随之增长，但有一点不容忽视，重庆的二手房数量不低，如果一手房的价格逐渐上涨，许多住房刚性需求必定会流入二手市场。

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此次土拍的大量底价成交，肯定会改变市场预期，从而影响楼市本身，但政策是可调控的，此次的土拍只是一个节点，很难造成长期影响。

接下来几个月，重庆楼市的成交可能会延续第二次土拍的势态，并趋于平稳，价格也会继续平缓。对于消费者来说，这更多影响的是未来商品房的价格趋势，对现房的影响较小。但市场的平淡，就意味着房价不会突然产生异动，购买者也掌握了足够的主动权。

从第二次土拍结果来看，众多开发商的资金体系面临着重大考验，负债越高，越有翻车的风险，轻则质量降低，重则停工烂尾，预计一些在重庆的房企营销端将面临较大压力。

对于购房者来说，土拍之后的市场似乎更加难以琢磨，毕竟以往都是“买涨不买跌”。建议购买者从刚需出发，新房优选现房肯定是较好的，考虑更加符合需求的二手房也是不错的选择。与此同时，了解开发商的负债情况、工期状况等也成为了买房的必做功课。

总之，开发商要规避风险，个人购房也要规避风险，毕竟谁的钱都不是大风刮来的。

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从目前各大城市二次土拍的结果来看，很明显，土拍的遇冷也不是重庆一个城市的原因，开发商躺平了，各大城市也躺平了，全国差不多都这样，有些城市比重庆还惨。

土拍躺平，也许对重庆天价数量的二手房是个不错的出清机会，毕竟重庆房子的供应量一直都比较大。

此次土拍结果，房企给政府传递的也是一种观望态度。重庆也算是财政比较依赖土地的城市，大规模遇冷就是遇冷，现在新房销量也并不乐观，开发商面对的大环境就这样，说白了，还是看后续的政策变动有多大。

所以这次土拍的急转直下，也给购房者一些启示——在变动的楼市中，如何买房更加稳一点？

排名前列、城市中心还是稳妥的，这次中心区的地块这次还是有几块成功出让，相对来说更加稳定，涨幅可能跑不过郊区，保值还是可以的。不过城市中心的新房并不便宜，可以看看次新房。

第二、买火热板块的核心区；重庆新区众多，要买就买在区域的核心地段，比如西永的微电园，大渡口的建桥等等，至少可以瞄准未来发展趋势，像高职城、空港这些没什么利好的还是算了。

第三、选择拥有成熟资源的；购房者的时间还是很宝贵的，在市场不确定的情况下，像地铁、教育、成熟的生活配套等都属于必备型，如果周边有这些，完全可以考虑。

第四、观望躺平，静待时机；市场行情不大好的时候，开发商是最着急的。这次土拍之后，楼市理所当然的进入横盘期，可以多看看，当然要是抓准时机捡漏一下更好了。

面对这么一场土拍，接下来各方面临的可能都是一场硬仗！

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