地产过冬,14宗商办物业摆上“货架”

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

销售下滑、融资渠道受限、流动性紧张，房企开启一波“断舍离”：梳理资产、摆上货架、等待买家，变现回款。

焦点财经梳理已披露的交易发现，除了最容易出手的物业股权外，商办项目成为货架上的“常客”。

1月10，雅居乐披露，其于2021年下半年已就14项非核心物业的出售订立若干物业认购书及/或物业买卖合同，售价合计约为28亿元。

据悉，这14项非核心物业包括5宗酒店(含酒店用地)、2宗商场、3宗售楼部、3宗小区商业配套、1宗公寓。

雅居乐称，上述出售预计可于2022年收取现金回款约人民币16.51亿元。

去年12月，融创完成出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等等三个项目，预计交易总价为26.8亿元。其中，上海项目所处的虹桥商务区，是虹桥机场附近写字楼的密集地带，其核心区与国家会展中心相邻，其写字楼出售单价在2.5万元-6万元每平米不等。

不同于雅居乐、融创未披露交易对象，金融街控股是先确定了项目接盘方，但未披露交易价格。

去年12月，金融街发布公告称，拟将公司持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给母公司金融街集团。

资料显示，北京金融街丽思卡尔顿酒店位于北京市西城区金城坊东街 1 号楼，总建筑面积约 42,461 平方米，由金融街开发建设并于 2006 年投入运营。

金融街控股未在公告中披露交易价格，但表示，出售该酒店有利于公司回笼资金，提升公司资产周转效率，优化公司偿债能力。

佳兆业则是将旗下物业出售给债权方，用以抵债。去年12月初，山东金融透露，同意收购佳兆业旗下香港中环中心38楼物业，较高代价达1.86亿港元，由山高金融融资协议下未偿还款项抵销。

香港中环中心位于香港皇后大道，在香港地铁港岛的上环站与中环站之间，地理位置十分优越，是香港著名的摩天大楼之一。

焦点财经发现，无论是香港中环中心物业，还是上海虹桥商务区、北京金融街丽思卡尔顿酒店，这些成功脱手的商办项目多位于一二线城市的核心地段。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相较于住宅用地和住宅待出售的项目，优质的商业资产且定价较低，一些机构投资者会愿意投资。因为收购成本不高，往往后续接盘后有较好的投资回报。

投资需求外，有接盘方是为了办公需求。去年11月，上海碧桂园中心6号楼以6.7亿元整栋出售，买方为福建火炬电子科技上海子公司。

上海碧桂园中心位于杨浦东外滩板块，由三家开发商联手打造，排名前列大股东为碧桂园，第二大股东为融信集团，第三大股东为上海杨浦滨江投资开发有限公司。

买方表示，拟将收购的上海碧桂园中心6栋的整栋物业，作为上海总部大楼。

无独有偶，华润置地去年11月以8.01亿元出售深圳罗湖区物业予华润水泥投资。该物业拟用作华润水泥投资及其部分附属公司的办公物业。

除了成功脱手的项目，还有很多优质商办项目被摆上货架，等待买家。

近日，世茂集团被传出售上海世茂国际广场，初步确定由上海国资接盘，交易对价100亿元，引发市场关注。

资料显示，上海世茂广场位于上海南京东路，包括酒店及商业两部分主体建筑。其中，商业部分经过全面升级改造后，于2018年9月重新开业，并在2019年、2020年为世茂集团带来租金收入2.3亿元、2.08亿元。

1月11日，世茂回应称，并未就出售上海世茂国际广场订立初步协议。

但世茂未否认上海世茂国际出售的可能，并表示：正在与若干潜在买家就出售若干物业进行讨论，在合适的条件下会考虑出售部分资产以降低负债。

而2个月前，世茂集团便在投资者说明会上透露：“上海、北京办公楼和酒店有很多，还在谈价格”。

世茂股份亦表示，陆续在与投资者洽谈出售商业和酒店，只要有合适的商业机会，公司会努力把握。”

不过，从高层的表态看来，世茂口中的“商业机会”即将到来。12月20日，央行和银保监会联合出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

央行金融市场司司长邹澜第对此解读称，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段，长期来看有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益，有利于引导市场各主体更加重视项目本身的风险评估与管理，有利于形成房地产新发展模式，促进房地产业的良性循环和健康发展。