上海楼市:盘点2021较新的购房技巧!有意购房者必看!

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#房产#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好好，最近一直有关注你，有没有什么买房技巧，怎么买房才不会亏本？怎么淘笋盘？

回答：房产投资中，有两种基本思维：套利与套险。

套利思维：预估到哪个规划热点板块会大涨，与大家一起跟风买入，追高入货，但获利有限。

套险思维：发现某个板块存在不合理价差，跌无可跌，出现了洼地，提前买入，等待价值恢复，大幅获利。

在微观上，买入笋盘，属于套险思维。因此，买笋盘是成熟投资者最热衷的做法，这不仅获利巨大，更是一种智力游戏，很有成就感。

笋盘出现是随机概率事件。买笋盘，需要刻苦看房，也需要对比分析，更需要耐心等待。总结几点：

1、熟悉一座城市的整体价差格局；

2、寻找低估的板块；

3、锁定数个目标楼盘；

4、大量看房，锁定业主；

5、与业主过招，再砍一刀；

6、果断下手，买入即赚。

有一点要注意的是：

有些楼盘，有些板块，价格偏低，是因为它们本身有隐藏的硬伤，价格低是对应实际的，我们去买根本赚不到钱。

普通人要想买到笋盘，首先要熟悉一座城市各板块之间的价差关系，那些价差大到不合理的板块，就是我们该去看房的范围。9折，是笋盘的较低要求！

提问：成哥好，您觉得杨浦东外滩怎么样？

回答：东外滩区位属于尚可，但比不上北外滩，北外滩能坐北朝南看陆家嘴三件套，东外滩只能看浦东大道。

东外滩的优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。

具体的高价值楼盘信息，详见内部分享！

提问：成哥好，请问昆山花桥和燕郊未来哪里潜力大？涨幅更大？为什么？

回答：花桥和燕郊就是对标上海和北京。

我个人认为花桥更稳一些，因为昆山自己经济就很好，而且与上海地铁已经通了很多年，房价基本已经可以认为是上海的一个远郊区县了。

所以只要上海涨，花桥一定会涨。

燕郊这边的暴击可能性更大，因为一是没通地铁，而二是北京把市政府放到通州去了，其实离燕郊近了不少。

如果说你有耐心的，想赚到最多的话，应该买燕郊。

历史上燕郊也是暴涨暴跌的，这一轮涨了2倍，回撤过4成，现在又涨回去一点。

买燕郊要心理素质好，长持。

提问：成哥好。想在上海周边买套房子，投资属性比较大，选了浙江嘉善姚庄中学一个房子，交了五万定金，均价1万5千多，现在感觉虚高了想退掉，您觉得有留下的必要吗？在这五六年打算要出手的！

回答：你好，投资建议退掉。不看好嘉善。1.5万的接盘侠进去，属于高位了。嘉善和嘉兴都是打着高铁经济，甚至于传说中的9号线通勤。高铁不可能实现对上海通勤。即便通了9号线地铁，一样涨不起来的，因为实在太远了，就像临港一样。长三角一体化有轻微利好，主要是嘉善房价太贵，已经透支利好。未来的春天在一线和强二线城市。

提问：成哥好，请问滨江东逸品台这个楼盘怎么样啊，目前都快卖断货了，听说也是信达阳光花园的地，当时给了其他开发商建的，900米处鹭江站，离中山大学、广州塔也不远的，持有三年左右吧!望点评一下。

回答：1、滨江东属于改善板块，尽量以大面积的户型、花园小区为主。

2、学位，绿化，学位，物业等可以共享，算是加分项，地铁等，基本都是一直的，地段没问题的。

3、逸品台这个楼盘存在感不是很足，我印象不是太深。但从你的描述来看，即使只是小楼盘，但目前货量和户型来看，买个60来平方小两房，是可以作为刚需起步户型的，面积越小越好。

4、整体属于不太匹配类别。

提问：成哥好，想在青岛买房，总价140万，考虑投资自住，请问胶州未来升值空间如何？哪个地段或楼盘值得购入？

回答：胶州作为一个不限购区域，本身的市场存量已经很大

在未来五六年的时间里都不会出现供需关系的紧张，且目前该区域购房客群基本靠外地购房者来支撑

基本靠外拓临沂等青岛周边城市的购房者来填补市场少有，

客群的局限性和市场购买力有限使胶州市场整体观望情绪浓厚。

未来升值空间不大，不建议上车投资。

提问:成哥好，请问一下海珠，老黄埔，万博这种区域，大面积折价按什么比例好，例如150多平，170多平的相对90，100的折价多少合适呢?

回答：首先你必须避免老破大，找大面积一定要基于花园小区，非独栋的前提去找，再去考虑折价低价的问题，要不然都是虚伪的折价。

144以上150没到的较便宜，要多花5.3%的税费去买多几个平方，买家卖家都明白是不划算的事，若非户型相对其他户型非常好，这个折价15%也是有的。其他的170-200平方以上，大概也就是88折到9折的水平。

部分的以豪宅为卖点的，越大面积越贵。

虽说我们总在说老城区没有学区的老破小没有未来，但相对于老破小，很多时候城区的老破大才是真正的难题。

主城区的老房子普遍存在几个问题：

首先是房子年限较长，房屋的户型设计也许还过得去，但小区的规划肯定是不太科学的，毕竟在当时那个年代，家庭车辆的普及率非常低，再加上绿化环境绿化的缺失，再加上道路狭窄，人多车也多，主干道上两股车道这种情况非常常见，堵车成了每天上下班的必过之坎。

其次是小区的管理差。不少老小区大多没有物业，停车也成了难题，先到先得。

最后更为重要的是，对于老旧小区，银行做评估的时候给出的贷款额度并不高，10年以上的小区通常只有成交价的一半左右，超过20年房龄的房子，贷款的年限也很受限。

老破大的劣势会随着时间的推移被一步步放大，而其优势则会若来越弱，面积大总价高，属于穷人买不起，富人看不上的产品。所以，老破大这类房无论是投资还是自住都需要慎重！

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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