楼市松绑哈市废止限购策 年报迟发审计竟成拦路虎
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©️作者：可研智库
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文章3730个字，预计阅读7分钟。
可研智库上周重点情报回顾：
哈尔滨拟废止住房区域性限售等政策
招商蛇口：连续三年增收不增利，高价拿地后续盈利仍将承压
绿城中国：2021年公司销售业绩创新高，全年净利同比增长31.61%
远洋集团：2021年财务安全稳健，全年营业额642.47亿元
旭辉控股：2021年实现营收1078亿元，同比上升50.2%
五矿地产：2021年实现收入约128.86亿港元，同比增长68.2%
宝龙地产：更换核数师，将延期刊发经审核年报
龙湖集团：2021年股东应占核心溢利224.4亿元，同比增20.1％
碧桂园、旭辉、新城等多家房企高管斥资自购公司债券
【哈尔滨拟废止住房区域性限售等政策】
3月23日，哈尔滨市人民政府网站发布的一则公示信息引发关注。哈尔滨市住房和城乡建设局发布公告称，拟予以废止《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，公示期为10天。
《通知》发布于2018年5月，主要是针对当地房地产市场调控，提出有针对性加强土地供应、实行区域性限售政策、提高公积金贷款条件、严格执行差别化的住房信贷政策以及强化房地产市场监管等五项举措。
针对哈尔滨此次涉房政策拟废止一事，多位专家表示，这将有利于促进合理需求更好的释放，使市场更好的稳健发展；但当前购房者置业预期较弱，居民消费更趋理性，预计相关举措对房地产市场影响效果有限。
可研智库认为：随着房地产行业形势的不断向好，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不会改变，此次哈尔滨调整收紧政策的废除，就是顺应市场时势，因城施策的具体体现。数据显示，近几个月，哈尔滨楼市整体较显乏力，连续多次房价下调。此时废止限售的举措恰当且及时，短期内将唤醒一部分刚性购房需求的回升，进一步缓解哈尔滨楼市的库存压力，从而促进房地产市场的平稳健康发展。
【招商蛇口：连续三年增收不增利 高价拿地后续盈利仍将承压】
3月21日，招商蛇口公布2021年年报。招商蛇口全年实现营收1606亿元，同比增长23.9%，而同期归母净利润103.7亿元，同比减少15.3%。
数据显示，2021年，企业归属于少数股东损益为48.29亿元，同比增长约4%，分走了企业31.8%的净利润。而这样的局面，短期内仍难以改善。据招商蛇口财务总监黄均隆在业绩会上介绍，2021年招商蛇口拿地权益比仅为50.72%。
年报发布次日，招商蛇口举行2021年业绩会暨投资者交流会，出现在屏幕上的董事长许永军开场先是分享了决定将2021年度归母净利润的40%进行现金分红，总共派发约42亿元现金的消息，随后立马向投资者解释利润和毛利率下滑，以及为保证利润将采取的措施。
蒋铁峰在交流会上解释说是“考虑到外部环境的不确定性”。这或许也可以看做是头部房企对今年形势一个最诚恳的研判，虽然政策暖风不断再吹，但落到执行层面和执行难度，都有太多不尽人意之处。
【绿城中国：2021年公司销售业绩创下新高，全年净利同比增长31.61%】
3月22日，绿城中国发布2021年报，从业绩数据来看，2021年实现营收1002.4亿元，同比增长52.4%；毛利181.68亿元，同比增长16.67%；归母净利润32.55亿元，同比增长31.61%，但与前几年动辄翻倍的表现来看，绿城2021年归母净利增速下降明显。
数据显示，2021年公司销售业绩创下新高，全年合同销售额3509亿元，较去年增长21%，过去一年全年销售目标达成率完成113%。
根据管理层在业绩会上的披露，2021年末，绿城中国“三道红线”中剔除预收账款后的资产负债率为70.3%，净资产负债率53.5%，现金短债比为1.7倍，仍然有一条红线尚未达到标准。
此前绿城曾表态称将在2023年实现“绿档”目标，绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强在业绩会上再度表示，公司确保2023年能够进入绿档，同时也根据今年的内外部环境情况，做好了提前进入绿档的准备。
【远洋集团：2021年财务安全稳健 全年营业额642.47亿元 同比上升14%】
2022年3月23日，远洋集团控股有限公司发布截至2021年12月31日止的全年业绩。
报告期内，远洋集团实现营业额约为人民币642亿元，同比提升14%，毛利约为人民币113亿元，同比提升8%，年度净利润约为人民币51亿元，同比提升9%，核心净利润约为人民币28亿元，同比提升26%，股东应占溢利及每股基本溢利分别约为人民币27亿元及人民币0.358元。
远洋集团表示，净借贷比率上升主要是受到2021年下半年房地产市场整体融资政策收紧、银行按揭贷款额度过度收缩等极端因素影响，导致资金回笼速度较慢，另外，为应对极端行业风险，本集团亦适当增加了开发贷的支取以保障后续的财务稳健。
值得一提的是，远洋集团2021年加权平均利率微降1.4个百分点同时其售出物业及土地使用权的成本中资本化利息较2020年同比增长22.8%增长至54.28亿元。
【旭辉控股：2021年实现营收1078亿元 同比上升50.2%】
3月24日，旭辉控股发布2021年年报，根据公告，2021年，旭辉控股已确认收入上升50.2%至1,078亿元；年内利润增长3.6%至123亿元，股东权益应占净利润减少5.2%至76.13亿元；股东权益应占核心净利润减少9.2%至约72.84亿元。毛利率及核心净利润率分别为19.3%及6.8%，核心平均股本回报率为18.7%。
报告期内，公司合同销售金额增加7.1%至2,473亿元，物业销售金额现金回款率超过95%，达到2,403亿元，同比增长20%。
从现金状况来看，截至2021年12月31日，旭辉集团拥有现金及银行结余约467.1亿元，而上一年同期约511.55亿元。在债务方面，截至2021年12月31日，旭辉集团尚未偿还借款总额约1141.12亿元，上一年同期约1047.15亿元。
【五矿地产：2021年公司实现收入约128.86亿港元，同比增长68.2%】
3月24日，五矿地产发布2021年全年业绩公告。公告显示，2021年，五矿地产实现收入约128.86亿港元，同比增长68.2%。
具体来看，五矿地产的收入主要来自房地产发展、专业建筑及物业投资三个业务，分别占总收入的97.1%、2.5%及0.4%，其中房地产发展业务收入125.11亿港元，同比增长76.9%。对此，五矿地产方面表示，主要是由于2021年有数个受到市场热捧的珠三角地区项目进行交付，加上在2020年从集团控股股东所收购的房地产发展项目提升了集团的经营规模，使2021年物业交付面积较2020年大幅增加。
公司2021年合约销售额再创新高，超额完成250亿元人民币的全年销售目标。合约销售额上升的主要原因为2020年从集团控股股东所收购的房地产发展项目，以及长三角地区的房地产发展项目合约销售额增加所带动。
【宝龙地产：更换核数师，将延期刊发经审核年报】
3月24日晚，宝龙地产、宝龙商业联合发布公告称，罗兵咸永道会计师事务所已辞任公司核数师，自2022年3月24日起生效。宝龙地产、宝龙商业将延迟刊发截至2021年12月31日止年度的经审核年度业绩。
对于罗兵咸永道会计师事务所辞任的原因，宝龙地产称，罗兵咸永道取得有关宝龙地产附属公司两笔存款的银行确认，需要宝龙地产管理层进一步厘清及与公司审核委员会进行讨论，但提供所要求的跟进资料，以及发出及接收多笔银行及其他账款结余的确认已因中国近期新冠肺炎疫情反复影响而进度落后，罗兵咸永道考虑进行额外工作。鉴于前述，由于时间紧凑且中国新冠疫情影响，罗兵咸永道未能合理估计就宝龙地产有关截至2021年12月31日止年度的年度业绩完成所有审核工作所需时间。
【龙湖集团：2021年股东应占核心溢利224.4亿元，同比增20.1％】
3月25日，龙湖集团发布截至2021年12月31日止年度业绩。
报告期内，股东应占溢利为人民币238.5亿元，剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利同比增长20.1%至人民币224.4亿元。毛利同比增长4.6%至人民币565.4亿元，毛利率为25.3%。核心税后利润率为13.3%，核心权益后利润率为10.0%。
据悉，报告期内，集团2021年全年新获取122幅地块，总建面2355万方，为后续增长补充有效动能。净负债率（负债净额除以权益总额）为46.7%，在手现金为人民币885.3亿元。综合借贷总额为人民币1920.7亿元，平均借贷成本为年利率4.14%；平均贷款年限为6.38年。
【1】3月23日，碧桂园地产集团有限公司发布公告称，碧桂园地产全体董事、监事及高级管理人员自本公告发出后将购买总规模不超过1亿元的公司债券。公告显示，本次购买范围为市场报价较估值偏离较大的公司债券。碧桂园地产方面还表示，本次购买债券，以积极维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者利益。
【2】旭辉集团股份有限公司宣布公司董事将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买公司债券，购买总规模不超过3000万元，购买范围为市场报价较估值偏离较大的本公司债券。
【3】新城控股于3月19日也发布了类似的公告，称部分董事和高级管理人员将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的公司债券，购买总规模不超过2000万元，购买时间为2022年3月21日至2022年6月20日。
可研智库认为，接连不断的房企高管斥资自购公司债券，也从侧面说明企业的管理层对于企业未来的发展持看好态度，彰显了对公司长期稳定发展的信心。管理层通过认购，也能在一定程度上帮助企业缓解经营当中出现的资金紧张状况，对企业回笼资金会起到有效作用。同时也能向投资者传达企业对未来发展的积极预期。
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