深圳供地冷清收场:常住人口暴涨超700万与楼市供求矛盾尖锐

焦点研究院 · 土拍研报

主题：关注5月13日广东深圳首批集中供地挂牌出让情况

城市：广东省深圳市

研究员：岳微 回洁钰

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与同为一线城市，已经挂牌出让的北京和广州相比，2021年深圳首批居住用地集中供应的出让规模和成交结果显得乏善可陈。

根据焦点研究院的统计，深圳首批集中供地仅涉及6宗地块，面积36.18万平方米，约合542亩，建筑面积91.00万平方米。这样的规模，与广州首批集中供应的48宗地块、面积393.6万平方米，杭州的57宗地块、面积301.8万平方米，以及重庆的46宗地块、面积752万平方米相比，相去甚远。

此外，成交方面，仅有的6宗地块全部成交，但成交价仅138.44亿元，成交单价2550万元/亩，成交楼面价1.52万元/平方米，这样的地价水平和前述城市相比，亦显得波澜不惊。房企方面，6宗地块参与的房企较多，但仅有龙光、佳兆业、中铁十四局，以及深圳市人才安居集团四家房企获取地块。

出让前市场的强烈关注与出让的平淡，形成了鲜明的反差，而在这背后，则是深圳市场当前的僵局。

调控政策层出不穷 深圳市场“受伤最深”

焦点研究院注意到，深圳首批集中供应的地块，分布在有限的五个行政区，分别是南山西丽留仙洞、宝安尖岗山、龙华民治油松、光明凤凰城和深灿合作区。但较受关注的罗湖、福田、龙岗、坪山、盐田和大鹏等六个行政区没有地块供应。区域上的冷热不均，“当供不供”的局面，是房企参与意愿寥寥，地块出让乏善可陈的重要原因。

事实上，近期以来，在房地产市场调控上“受伤最深”的城市便是深圳。综合此前已经出台的历次调控政策，深圳已成为当前全国市场管控最为严格的城市，尤其是住房限购政策，从限制家庭因结婚而进行的房产转让，到限制家庭因离婚而进行的房产分割，无所不用其极。而对于非本地户籍购房需求，限购门槛则直接上升至连续缴纳社会保险或个人所得税满五年。这样高企的门槛，令购房需求望而却步。

更为重要的是，深圳市场的管控还涉及到了涉房贷款和二手房交易两个层面。一方面，“深房理”事件令资金违规进入房地产市场成为了当前和未来一段时间，深圳市场专项整治的重点，此前深圳市场游资炒作盛行，违规资金相对充裕起到了重要作用。从源头遏制资金违规流入，对深圳市场的降温作用立竿见影。

另一方面，深圳出台了二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个小区的二手住房成交价格进行“指导”。政策出台较为严格，也令二手住房的交易热情大打折扣。

市场交易降至冰点，人口暴涨需求汹涌

层出不穷的调控政策，使深圳取代长沙，成为全国市场调控的样板，也使深圳市场的交易规模几乎降至冰点。根据焦点研究院的统计，2021年排名前列季度，深圳新建商品住宅成交2.2万套，环比下降8.1%；面积198.6万平方米，环比下降6.9%。进入4月，深圳市场的降温趋势更加显著，新建商品住宅成交仅3502套，环比下降34%；二手住宅成交降至5000套以下，创下近一年的新低。近期，焦点研究院观察到，深圳市场新建商品住宅的周成交规模已不足1000套，这样低迷的状态，显然是政策连续叠加，调控严厉打压之后市场的正常反应。

然而，正常背后亦有不正常的表现。深圳是全国一线城市之一，也是中国特色社会主义先行示范区，政策红利丰厚，城市空间巨大。深圳常住人口吸引力极强，根据深圳市统计局发布的第七次全国人口普查公报，2020年深圳市常住人口1756.01万人，叫十年前的第六次人口普查规模，增加713.61万人，上升68.46%。而根据第七次人口普查情况与2019年国民经济和社会发展统计公报披露的数据相比，仅一年时间，深圳市常住人口便增加超过400万人。这势必带来居住需求的井喷，也与当前深圳市场供应相对紧张形成了鲜明反差。近期有媒体报道，深圳市场的小产权房交易相当活跃，也招致行政力量的严厉打击。然而，在小产权房交易活跃的背后，除了游资炒作的力量外，亦有无处安放的购房需求影响。

长期以来，深圳市场的供应规模有限，供求关系矛盾较为尖锐。根据焦点研究院的统计，过去十年，深圳市的居住用地成交面积仅431.5万平方米，在全国纳入统计的103个城市位居末位。在深圳城市快速崛起，城镇化率大幅上扬的背后，是供地格局的亟待破局。深圳全境近400平方公里的面积，由1017个股份合作公司掌握，合法不足100平方公里，可用于开发的的净地更少，其中又有相当比例用于产业和城市配套。尽管近年来，深圳大力推进城市更新，房企深耕城市更新项目者极多，但城市更新项目开发周期长、供地难度大，对当前亟待供应增加，缓解供求矛盾的深圳市场而言，也是远水不解近渴。

此次深圳集中供地，尽管交易波澜不惊，但相关部门已表态，将在后续进行的第二批和第三批集中供地中，加大地块供应力度，缓解市场供求矛盾。

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