要啥没啥,环境还差,华岩某盘单价居然高出周围楼盘1000多元

前几天，铭腾机构发布了重庆7月主城区主力在售项目房价清单，作为九龙坡老土著，我认真研究了一下九龙坡各版块房价，华岩板块的一个楼盘引起了我的注意。

图片来源：铭腾机构

铭腾机构的较新数据显示，中交西园雅集建面单价居然高达14800元/㎡！比同板块、同洋房业态的金融街九龙金悦府、建工半山郡分别高了1000元、2000元！要是按建面一百的户型来算的话，西园雅集一套房可以比金融街九龙金悦府贵10万，比建工半山郡贵20万。

我震惊了，这个楼盘怎么这么贵？我决定实地踩盘一探究竟。

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踩盘前我去网上搜罗了一下这个楼盘的信息，清一色的都是对这个楼盘定价的吐槽。

去年九月，就有地产大V对中交西园雅集的定价表示震惊。

今年5月，又有地产人士从房价对比、基础配套、周围环境等方面对中交西园雅集的定价标准提出了质疑。

更有网友扒出了中交的拿地价，表示看不懂中交卖这么高的底气。

更夸张的是，今年四月有网友吐槽中交西园雅集售价两天内跳涨五万。

除了价格之外，也有一些网友吐槽中交西园雅集虽然标榜高端宜居，实际上紧邻公租房和公交车始发站。

对于华岩片区的环境，也有网友持悲观态度。

当然，网友的观点只能权当参考，买房，还是实地探访最靠谱。

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终于在艳阳高照的工作日，小编奔向了中交西园雅集。

早就听说中交西园雅集是轨道房，距离华岩中心站极近，然而当我到达华岩中心站，打开高德地图导航时......

图片来源：高德地图

居然要步行接近20分钟！当然你也可以选择下地铁后乘坐公交车到达目的地。（小编回程时发现可以走民华路到华岩中心站A出站口，会近一点，不过也需要十几分钟的路程）

接下来我们先介绍一下项目基本情况。

中交西园雅集位于九龙坡区华岩新城板块，占地面积66000㎡，共规划楼栋25栋，分为一期和二期打造，一期共8栋，二期共17栋，一期有一个出入口，二期有两个出入口。项目楼层基本为7-8层，皆为1梯2户，规划总户数为1000户。

目前在售为一期的5、6、7号楼，不久准备清盘一期。

二期已经开盘3栋，开盘楼栋目前房源所剩不多，据置业顾问介绍，剩下的14栋不打算再加推，会等重庆第二次土拍之后加推精装，每平方米可能会贵2500元/㎡左右。

正在建设的中交西园雅集项目  实拍

另外，整个项目主推建面89-115㎡的三居室和四居室，套内均价约17500元/㎡，总价135万起。

小编当天看了两个建面约99㎡的户型，一个在顶楼（第八层），套内单价约17600元/㎡，总价约147万。

底楼带花园的户型套内单价约18400元/㎡，总价约154万。

踩盘过程中小编认真聆听了置业顾问的讲解，并实地查看样板间后总结出中交西园雅集的几个卖点。

1、纯洋房社区，没有高层业态

2、临近华岩中心站（虽然可能要步行十几分钟），周围公交多

3、央企开发商（中交），品牌物业（绿城）

4、临近民安公园和华岩志愿服务主题公园

5、临近九龙坡三甲医院——西区医院

6、二期里建有一个泳池

7、周围规划有教育用地和商业用地

8、洋房一楼带花园

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但小编踩盘的目的，可不是听置业顾问吹牛。从售楼中心出来后，小编实地考察了周围的环境，加上后期信息搜集，觉得这个项目的价格有点虚高。

01 华岩板块的升值空间有限

华岩新城虽然在一定程度上搭上了重庆向西的顺风车，但整体区位处于西南部，一方面没有划片科学城，政策红利有待商榷；另一方面距离传统的沙坪坝商圈、杨家坪商圈和南坪商圈都不算近，周边配套还不够成熟。

图片来源：重庆市国土空间总体规划

或者我们换个角度来看，一般而言，开发商拿地、售地是一个繁杂的过程，尤其大开发商往往会对板块进行深度考察，进而选择是否拿地、以什么价格售卖，毕竟谁都不想亏钱，所以开发商对这个板块的价值认定会在售价中反映出来。

还是借开篇铭腾机构的数据来分析，为了公平我们剔除高层业态和地价相差较大的项目，可得下表：

中交西园雅集的定价，还真是有点鹤立鸡群的意思。另外，西园雅集置业顾问透露，二期剩下的14栋楼将在二次土拍后加推精装，每平方米将会加价约2500元/㎡。那么问题来了，你愿意多花十几二十万买它套内约两万每平的精装房吗？

02 项目周边环境确实一般

今年五月末有地产大V发了一篇西园雅集踩盘文，下面的评论是这样的：

网友的眼睛是雪亮的，纷纷吐槽华福路堵车、大车多、噪音大、灰尘大。那西园雅集周边到底怎么样呢？小编特地围着项目转了一圈。

首先，项目与公租房确实仅一路之隔。

中交西园雅集和右侧的公租房  实拍

如图所示，左边是中交西园雅集的在建项目，右边是公租房民安华福E区，中间只隔了一条民德路，民安华福前面也就是图片左下角就是公交车始发站点。

我们可以从地图上看一下西园雅集的区位。

图片来源：高德地图

注：右下角框内即公交车始发站

当然也不是所有的楼栋都紧挨公租房，主要就是一期的3、4、5、6栋（也就是现在正在销售的项目，长点心啊去看房的，可别被忽悠了）。毕竟公租房楼层真的很高，看起来很压抑，至于周边的圈层环境什么的，大家自己想吧。

其次，大车、货车多这个问题，小编当天也感受到了。放张图感受一下。

民安公园前面的车流  实拍

另外，对于噪音问题，当天实地踩盘时，置业顾问特地在样板间开关窗户，让小编实地感受了一下他们铝合金窗户的隔音效果，效果好是好，可问题是我搬进来后难道要一直关着窗户住？

03 周边的商业配套确实匮乏

小编当天围着项目转了一圈，周边的底商是这样的。

民安公园综合市场  实拍

民安华福公租房楼下的底商  实拍

我看到的最近的超市是这样的。

民安华福楼下的超市  实拍

而所谓的农贸市场是这样的。

民安综合农贸市场  实拍

置业顾问介绍说，最近的商场在华宇锦绣广场，步行需要二十多分钟。大热天的，还是饶了小编吧。

不过据说中交西园雅集周边的两块空地一块为商业规划用地，一块为教育规划用地，只是目前，还是一片荒地。到底修什么都还没有确定下来，至于什么时候动工，什么时候建成，更是遥遥无期。

从民安公园俯瞰中交西园雅集周边的的空地  实拍

荒草丛生的教育规划用地  实拍

04 教育医疗配套一言难尽

在中交西园雅集项目周围，除了正在规划的教育用地外，还有一所华福小学，特别近，就在项目一期右侧。

华福小学  实拍

不过据置业顾问介绍，这所小学只接收民安华福社区公租房子女，也就是说你的孩子得去更远的学校上学，不过话说回来，某些鸡娃的父母估计也不愿让自己的孩子在这里上学。

另外强调一下，项目旁边的西区医院已经基本建成了，预计很快就能正式投入使用。坡区终于盼来了一所三甲医院，小编也感到异常高兴！

西园雅集项目右上角的白房子就是西区医院  实拍

我们说回项目。中交西园雅集紧挨坡区少有的三甲医院，出门看病确实是方便了，不过，又是三甲医院、又是公交车始发站、又是公租房，周边的车流似乎只会多不会少，而人流似乎也只会越来越复杂。

至于今后西区医院病患在哪租房最方便？中交西园雅集恐怕早就被瞄上了，说不定以后还会出现类似于前几天爆出的改装集租房......当然，反过来看，房屋转手或者出租的流动性或许也可以期待。

05 项目性价比低

前面我已经总结了这个项目的卖点，其中二期的游泳池、品牌绿城物业、纯洋房社区、精致的外立面都是这个洋房的优势，可问题是，这些优势是否真的值得去花十几二十万买它？

二期的游泳池真的很让小编心动，面积很大，夏天去游个泳什么的确实棒极了。可是正是由于有了这个泳池，其它的运动设施比如羽毛球场、篮球场什么的就被取代了。我问到小区里是否还有其它设施，置业顾问说可以去旁边的公园里面运动，公园里有篮球场什么的，按小时收费。

项目周围的民安公园入口  实拍

项目周围的华岩志愿服务主题公园入口  实拍

想打个球还要爬梯上坎进公园？还得每次交钱？不如回去游泳算了，那冬天可还行？

另外，也有网友对建面99㎡的户型进行了吐槽。觉得中交西园雅集标榜高端小区，却没有生活阳台，晾衣服还得晾在景观阳台上。

至于中交的品质，维权的情况也不少。

图片来源：领导留言板

目前西园雅集还没有交房，项目品质尚不可知，希望修得好一点吧，毕竟不少人已经多花那么多钱买了它，质量过不去真是天理难容。

总  结

对于华岩板块这个房价较高的盘，小编去实地踩盘并做了优劣分析，觉得价格有点虚高，那你看小编分析了这么多，觉得中交西园雅集怎么样呢？欢迎留言评论。