"认房不认贷"落地近半月:北京购房意愿提升至48%,重点50城新房销售面积仍降27%

文章来源｜搜狐财经

编辑｜吴亚

“取消限购”和“认房不认贷”叠加效应渐显，楼市宽松政策进入新一轮周期。

伴随着9月1日北京、上海、广州、深圳四个一线城市全面执行“认房不认贷”政策后，强二线城市南京在9月7日也发布新政打响了全面放开楼市限购的“第一枪”。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月12日，全国已有25个省市官宣执行“认房不认贷”政策；同时，全国近30城放松限购政策，南京郑州青岛等10城全面取消限购政策。

这一系列的新政效果如何？“居民置业意愿、对房价的预期均有改善，一、二手房价格未大幅波动，市场成交数据恢复仍需时间。”中指研究院在9月13日晚间发布的最新报告中，对8月底以来的“认房不认贷”等楼市政策效果做出如此评价。

中指研究院的报告称，整体来看，受前期政策力度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，新政对不同城市的影响差异较大，预计本次政策对京沪、广深、核心二线城市、普通二线城市、三四线城市的带动程度由强到弱。

不过，中指研究院也指出，从新政落地至今的数据看，京沪市场的表现优于广深、优于核心二线城市等。

购房信心提升，市场成交未见大涨势头

房地产放松政策逐步落地，带动置业意愿提升，推动置业者信心的回升。

中指研究院数据显示，8月置业调查数据显示，居民购房意愿强于上月的占比环比提升4.2个百分点。

其在9月4日-9月6日进行的线上问卷调查结果还显示，北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超15个百分点；广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升7、10个百分点。

具体来看，北京、上海、广州、深圳四城的购房意愿在9月初分别提升至48%、51%、44%、47%。

综合此前多家机构已披露的数据来看，信心回升是本轮一线城市“认房不认贷”政策落地后的显著特征。

据诸葛找房监测，仅9月2日和9月3日，北京涨价二手房房源量分别为1048套、867套，日均涨价房源量较上一周同期翻两番；上海涨价房源量分别为680套、582套，日均涨价房源量较上一周同期翻倍；广州、深圳涨价房源量呈现平稳走势，日均涨价房源量分别为98套、189套。

同策研究院数据显示，8月31日至9月3日，上海新房成交数据连续4天维持在100套左右，其中9月1日、9月2日分别成交166套、153套。

广州是最早实行“认房不认贷”的一线城市，执行“认房不认贷”之后，只要购房者在广州名下无房，不管有没有贷款记录，都可以按照首套房认定。也因此，若购房者所购买的是普通住宅，首付比例还能从4成降低至3成。

根据克而瑞广佛对广州全市60个典型楼盘的监控显示，在8.30新政出台周（8.28-9.3）来访、认购数据创近7月份以来周度高位的基础上，新政出台第二周（9.4-9.10），来访量再度环比增长4%，认购量环比增长16%。

深圳则更多体现在二手房市场，根据深圳市房地产中介协会统计的数据显示，36周（9.4-9.10）二手房周交易810套，环比上涨26.4%。截止9月11日，深圳全市二手房在售量接近5.5万套，业主出售意愿明显增强。

不过，根据克而瑞的统计，表现在数据上且对比新政出台前一个月，市场成交并未出现大涨势头。

克而瑞称，在新政后第二周（9.4-9.10）四大一线城市中仅北京、深圳成交面积环比上周有所上涨，上海和广州则出现明显下滑；若对比2023年周均成交面积，四大一线城市新政后第二周新房成交全线下跌。

从新政出台后日均成交数据来看，效果并未十分明显，四大一线城市新政后两周日均成交规模较新政前一个月日均成交规模均有不同程度的下跌。

不过，克而瑞也指出，考虑到网签数据具有一定的延后性，随着认购逐步转化为成交，一线城市后续成交短期或将呈现出脉冲式上涨的特征。至于新政后热度能够维持多久，仍有待进一步观察。

“新政出台后短期内购房者置业意愿会出现明显上升，北上广深相比其他城市较为坚挺，尤其是上海和北京，政策放宽之后，将吸收大量潜在置业需求，因此‘金九银十’可以看到政策托举作用。”克而瑞说道。

中指研究院在9月13日的报告中也指出，“从成交规模来看，个别城市政策效果初显，市场销售数据恢复仍需时间。”

新政后重点城市网签数据整体尚无明显好转，9月第二周（9.4-9.10）重点50城新房销售面积环比下降26.9%，同比下降24.6%；同期，重点城市二手房成交套数环比基本持平，在低基数下同比增长40.1%。

“两限”政策加速退出，核心城市仍有调控空间

目前，在“认房不认贷”政策放开之外，以“限购、限贷、限售、限价 为代表的行政性、限制性购房政策也出现了松动迹象。

南京作为强二线城市，在9月7日打响了全面放开楼市限购的“第一枪”。在本次推出的楼市政策“ 大礼包”中，南京还优化调整了首套房、二套房首付比例，分别下调至不低于20%、30%。

同时，南京还推出一系列购新房补助、“卖旧换新”补助、“换新购”等服务，通过“降息、补贴、换购”等多渠道利好购房者。

最近的9月12日晚间，郑州也官宣取消限购、限售政策。在其当晚发布的《关于进一步支持合理住房需求的通知》中，其提出购买商品住房（含存量住房）的居民家庭，首套住房首付比例不低于20%，二套房首付比例亦降低至30%；同时将探索出台“预售商品房带押过户”。

据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月12日，全国已有25个省市官宣执行“认房不认贷”政策，其中包括1个省级地域、4个一线城市、14个二线城市、6个三四线城市。

同时，全国近30城放松限购政策，其中，有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州10城全面取消限购政策，苏州、天津、长沙、杭州、武汉等近20城针对局部区域或群体或房源类型进行放松。

针对接下来的市场走向，中指研究院认为，“多项新政带动下，预计核心城市‘金九银十’ 市场可期，一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市。”

具体来看，一线城市前期被政策压制的购房需求较多，政策优化后购房门槛大幅降低，需求入市将对市场形成更好支撑。

同时，一线城市人口规模、居民购买力等基本面更强，对住房需求的支撑度也更高。此外，一线城市房价预期渐稳，而普通二线及三四线城市房价下跌预期仍在，市场修复需要更长时间。

就政策趋势而言，核心城市仍有优化空间，二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策。而一线城市政策调整取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，优化限购政策。

楼市政策通道的打开具有一定的现实紧迫性，国家统计局数据显示，2022年全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10%；全国商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%。

最新的今年1月-7月，全国商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%；商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%。

（本文不构成任何投资建议）