土拍研报 | 京杭开启集中供地小阳春,后续土拍走向何方

焦点研究院 · 土拍研报

出品时间：2023年2月16日

上周，北京和杭州两个城市分别进行了2022年的第五批集中供地，两个城市的土地供应特点均为量少质优，土拍规则基本延续原有的拍卖规则，竞买过程中热门地块房企参拍热度较高。下面分别从土地供应、成交结果和拿地企业三个角度对两个城市的土拍来进行拆解分析。

一、土地供应量少质优，规模处于年内低位

北京第五批土拍有6宗地块出让，出让面积为21.47万平方米，计容建面为53.18万平方米，后者较上一批次增加66.6%，但是和前三批次相比总体上还处于低位。杭州的情况也比较类似，第五批土拍有5宗地块出让，出让面积26.2万平方米，计容建面为59.6万平方米，后者较上一批次下滑16.7%，处于年内低位。

本批次两个城市出让地块全部成交，无流拍现象发生。但是本批次出让地块质量较好，多数地块位于热门板块，周边配套齐全，居住氛围浓厚。出现供地规模下滑的情况主要是由于房企现阶段整体上流动性偏紧，市场尚未完全走出低谷，考虑到多数房企的投资意愿较低，再加上进入财报季房企减少拿地可以使得财务数据更加靓丽，地方政府降低了供应量。

二、封顶成交地块占比较高，后续趋势或难延续

从成交结果来看，两个城市的土拍成交热度较高，北京整体溢价率达到7.8%，杭州的则为10.9%。具体来看，北京6宗地块3宗触顶成交，剩余3宗底价成交；杭州的5宗地块中有3宗触顶成交。成交热度较高的主要原因在于以下几点：地块本身质量比较好，两个城市的第五批土拍土地供应均呈现出量少质优的特征，并且热门区域的地块最高限价低于周边二手房成交均价，后续销售去化和利润空间均有保证，再加上由于行业融资利好逐步落实，部分稳健运营的房企资金充裕，针对较为理想的地块拿地意愿高涨，最终使得优质地块封顶成交。

但是，这种土地高溢价成交趋势很难一直延续下去，因为一个区域的优质地块总量是有限的，通过供应优质地块来提升土地市场热度的方法难以为继，后续土地市场或将回归低溢价率的常态。

三、优质国央企拿地积极，受益融资利好新城控股摇号拿地

从成交企业角度来看，两个城市的拿地企业呈现出不同的特征，北京多为国央企拿地，杭州民营房企和国央企各自拿地一半，这和两个城市的房地产市场特征密切相关。

北京的新房销售主要是由国企和央企主导，现阶段房企通常不会冒然投资新城市，部分资金实力较为充裕的国央企仍选择在北京布局项目。作为在本批次唯一拿地的民营房企，京东主业并非房地产开发，此番拿地多为公司员工福利需求，后续对亦庄板块新房销售不会产生较大影响。其中越秀在北京拿地两宗，总金额达到59.1亿元。部分原因在于越秀2022年销售额达到1250.3亿元，同比增长8.6%，是为数不多业绩规模实现正增长的企业之一，其主要业绩来源于广州，良好的销售表现叠加畅通的融资渠道使其有充足的资金拿地，同时广州项目的热销更加加大了越秀在一线城市的拿地决心。

杭州则为完全不同的情况，杭州本土民营房企较多，滨江集团，德信中国等在当地均占有较高份额，此次杭州土拍众多民营房企参与竞买，最终5宗地块中有3宗为民营房企竞得，分别为中天美好、新城控股和兴耀地产。其中新城控股为摇号竞得临平崇贤板块地块，此前新城控股在2022年集中供地城市中并未拿地，但在2022年末以其为代表的部分民营房企受到“三支箭”金融政策利好影响，正逐步走出现金流危机，未来或将有更多此类房企走进土拍市场。尤其是部分去年在集中供地没有或少量拿地的民企，可能会参拍更加积极。

四、后续房企拿地分化明显，国央企仍为主力军

从目前两个城市的土拍结果也可以看出后续一二线城市拿地企业的特征，国央企仍旧为主力军，优质民营房企数量较少但也会积极拿地，部分资金较为充裕的小型房企有零星拿地，出险民营房企由于获得的融资主要用于保交楼项目，无多余资金用于拿地投资，后续在各城市中的市场份额将会逐步下滑。整体上来看，房企拿地格局将会出现明显分化，房地产市场的风险出清正在逐步进行。