重庆真的没有天量土地供应!

“土地天量供应”一直是重庆房地产市场的标签，也是很多投资者和房地产大V难以理解的一种重庆特色，因为有了这样的一种方式，直接给重庆的房价判了死刑。

重庆的天量供地真的有这么多坏处？重庆天量供地的背后究竟有哪些值得思考的地方，今天就来谈一谈。

01 重庆的真实供地有多少？

重庆真的是在天量供地吗？其实可以说是，也可以说不是。

前几年，有些媒体说“重庆的土地天量供应就要结束了”，其实这种事情说出恐怕自己都不大信。重庆的土地供应量大在楼市里是出了名的，重庆的大量土地供应一直都没有消失，只是上下浮动一些而已，但是天量供地这个名头真的还是没有说得那么夸张。

就拿去年来说，2020年，大重庆住宅用地供应为38700亩，重庆主城实际土地供应1398万方（约20970亩），同比上涨38%，但是地有好有坏，所以2020年重庆主城的商住用地实际上只成交1298万方（约19470亩），同比上涨47%，（数据来源：二三里重庆房产），2020年重庆可开发体量创近三年新高。（土地成交数据各方有差别，仅供参考）

而2020年整个大重庆招拍挂市场总计成交587宗地，成交可建体量5739.73万方，这里面应该包括了区县的居住用地、商业用地、以及工业用地。（来源于克尔瑞数据）

单从数字上感官还是很大的，再来横向对比一下。

深圳：2020年计划供应18000亩，实际供应18577.5亩，完成率103.2%，其中住宅用地实际供应5442亩，完成率123.7%，较19年翻一番；

上海：2020年1-12月商品住宅用地成交92宗，规划建面合计900.86万方（约13500亩）；

成都：2020年土地（含纯住宅、商住）成交305宗，合计15048亩：

杭州：2020年，杭州十区共成交土地228宗，总出让面积831.2万方（约12468亩）

北京：2020年北京土地市场住宅及商业用地累计成交地块58宗，累计成交金额1908.71亿元，规划建筑面积709.52万平方米（约10635亩）。

这么一对比，重庆还是要多一些。

再来看看重庆主城区历年来的商住类土地成交供应量（来源于锐理数据）：

2012年约22323亩

2013年约30698亩

2014年约20656亩

2015年约17580亩

2016年约15406亩

2017年约18706亩

2018年约12705亩

2019年约13224亩

2020年约19470亩

这些成交量才应该是重庆主城商住类土地成交的真正面貌，值得注意的是，商住用地中还包括了商业用地和其他各种用地，这个是占了一定的比重的。比如2018年重庆主城共计成交39宗商业用地，成交总面积约485.35万㎡（约7275亩）。

另外，在统计的时候，有的也会把居住用地一同算入商业用地上。比如2018年1月2日，中国电建和南国置业成交的地块中，有二类居住用地和商业商务用地，都一并算到了商业用地成交中，这些，也是商住用地的构成。

所以说重庆的商住用地中，商业用地究竟是多少，居住用地究竟是多少，都没有准确的数据统计，只有看最后商品住宅的成交量了。要搞清楚的是，

大重庆的土地供应≠重庆主城的土地供应

重庆主城商住用地的成交≠重庆主城的居住用地成交

不过从新房的推出量来看，真正的居住用地还是可观的，不然也不会每年都有一两千万方的成交量。

重庆的土地供应在2018和2019年已经连续2年保持低位，这样的规模也并不是很大。

02 重庆房价不涨的罪魁祸首——天量供地？

总的来说，大多数人的观点就是重庆的土地供应量太大了，这就是重庆的房价一直涨不动的原因。

有道理的还是，重庆房价低的原因一般都是归结为供地、公租房、产业太低端等等，特别是供地方面，似乎很深恶痛绝。

重庆的房价基本上都是跟着全国的大部队走的，从来就没有排在前面过，2003年涨了一波，2007年涨了一波，2009年涨了一波，因为城市建设的大力投入，总体表现还是可以的。不过从2011年开始重庆陷入了5年不涨的停滞，开始被其他城市甩在身后，到了2016年底才又涨了一波。

你看这其中跟供地太多有什么太直接的关系吗？当然，还是有关系的，要是把供应量减少到一半，那肯定得涨，但是现实不可能的。

03 抛开容积率谈供地有些不妥

重庆这几年的土容积率都在下降。

2011年，容积率大部分在3.0-4.0之间；

2015年，容积率在2-2.5之间的地块增多；

2019上半年，1-1.5的容积率地块占比已接近60%；

此外，限高要求也差不多，限高24-60米，容积率一路走低的态势还是比较明显，可以看出是一个下降的趋势。降低容积率是为了提升居民生活品质，因为容积率下降了很多，同样面积的一块地，各种产品的面积还是有一定的差别。

因此在现有的背景下，如果不谈容积率，只谈供地都是耍流氓。重庆的土地表面上看似供地增加，虽然也没增加多少，但是实际上每块地住的人口都减少了一半多。

这几年卖的地基本上都是打造大平层、洋房、叠拼、小高层为主，不比以前那种三十多楼的高层，比如以前33楼的高层，2梯6户或者8户，每栋楼大约可以入住200—260多户，现在都往小高层走了，大概在13—17层，2梯2户或者4户，每栋楼最多7/80户。

其实再看一下市场，有一点值得注意，2020年重庆供地虽然这么多，但是自摸地都达到了近680万方（约10200亩），这些地块虽然都会开发，但开发时间不得而知，估计要有一段时间吧，所以2020年可入市场的地块也并不是很多。

这基本上就是平衡，供地看似增加，但是通过各种方式止住，特别是房子居住人口变少，不过同时门槛也变高了。

04 重庆还要大量供地多久

重庆的房价，一定要低，与其说这是一个命题，倒不如说这个是一个任务。

重庆之所以保持低房价，有几个因素，一个是公租房，另一个是土地供应，另外可能就是涉及政策之类的吧，这个是无法回避的事实。

有人说，重庆应该停止供地两年，把房价涨上两万才对。

如果重庆不搞城市建设，不修各种大桥、高速公路、地铁，不搞啥子两江四岸、拆迁之类的，只要把公务员工资发起走、该修的地方修一下，该发的社保发起走就行了，其实也可以不用靠供地。

这可能吗？不可能。

这也是为啥拆迁的卖地收入从2019年的843亿上升到2020年的1107亿，卖地火热，这样，地铁可以早点儿通，拆迁可以早点儿拆，城市界面可以更好。

之前三集中供地政策出来，重庆集中供地估计会在4月、7月、10月。从目前来看，已经提前对要供应得地块进行预公告，对于供地指标，一次的话怎么也得400万方以上吧。

有的当然希望重庆能够减少这种大量供地的方式，但是，由于城市建设以及外来人口、改善居住的需求，甚至是其他因素，重庆这样的供地规模还是有必要的。

结  语

重庆最不缺的就是土地，向北到水土蔡家、向东到龙兴，茶园、向南到高职城、向西到高新区、科学城，都还有一大片的土地等着在卖，而且内环也有不少的地，只不过核心区域的土地确实稀缺，只能靠拆迁来搞定。

其实从今年开春的市场来看，新房库存的去化周期差不多就剩4.7个月，库存量约778万方。但是仍然感觉房子还有太多了，加上二手房，还加上各种新入的，还有即将拍卖的。

（图源重庆锐理数据）

过去的那些地价的土地供应目前也会逐步完成清仓，你看像龙湖、香港置地、中海等开发商手里都没有什么地了。

个人觉得房价的基础是地价，当然供需关系也很重要，之前留的那些地还剩好多，卖完哪里去找那么低的地，这样一看就晓得房价该怎么走。

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