中国上市房企经营安全测评:五星房企14家,民营仅剩3个(2022年10月)

焦点研究院·焦点指数

监测时间：截至2022年10月31日

研究员：企业研究组

一、测评体系与意义

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远，从“三道红线”和住房贷款集中度管理到“两集中供地”、二手房指导均价等政策频出，政策的不断深化使得房地产行业迈入新的发展阶段，原有的高杠杆、高周转、高负债的经营模式面临着诸多挑战，新政策在引导企业降低杠杆，实现持续稳健发展。在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题，部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中面临着流动性问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

现阶段，政策持续回暖，多数城市出现边际放松，但市场成交情况依旧低迷，房企经营安全状况仍不太稳定。因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。此次安全测评的意义在于规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，有利于房地产行业的可持续稳健发展。

二、测评结果与说明

根据测评体系，测评结果如下所示：

在本期测评中发现房企经营安全状况总体仍处在持续承压过程中。在政策方面，中央重申房住不炒基调，地方出台放松政策的次数环比缩减，且政策力度和范围均发生萎缩。在销售方面，10月销售环比出现小幅下滑，结合上月销售额情况来看，今年金九银十成色不足。土地市场方面，本月有7个城市进行集中供地，土地市场热度下滑明显。值得注意的是，本月境内债融资回暖，但是主要针对的使国央企性质的房地产公司，同时针对部分涉房企业融资出现政策松动，为了使市场情况好转，预计后续融资政策将会进一步放宽。

在政策方面，中央重申房住不炒基调，地方新政出台次数环比缩减。10月，二十大召开并重申房住不炒和租购并举的宗旨，央行和财政部等部门持续表态稳市场。地方政策松绑和刺激进入暂歇期，放松政策发布数量减少，环比腰斩，所涉城市能级下降、政策力度亦有所减弱，经过政策的多轮刺激后，现阶段亟待系统性通盘措施来缓解市场困境。

在销售方面，10月房企销售增长乏力，规模仍处低位。10月30家典型上市房企合计销售额为3925.8亿元，环比减少2.6%，同比下滑36.2%，1-10月合计销售额同比增幅由上月的-41.9%变为本月的-36.2%，同比降幅持续收窄。从近两个月的销售可以看出，金九银十节点房企销售未出现显著回升，目前房地产市场信心已经跌入谷底，未来两个月预计难出现显著好转迹象，房企会面临较大的业绩压力。

在投资方面，土拍热度持续下滑，财政部新规效果有限。10月有7个城市完成集中供地，从结果来看土拍热度明显下滑。多个城市在土拍方面继续放宽政策，提高房企盈利空间，但效果并不明显，房企投资态度仍偏谨慎。拿地企业分布上，民企拿地并未增多，国央企仍是市场主力城投托底现象依旧明显，7城中的苏州、济南、成都、南京四城城投拿地幅数占比在八成左右。近日，财政部发文指出各地方禁止通过地方国企拿地来虚增财政收入，就现阶段来看该政策对地方国资拿地约束性不大。

在融资方面，境内债回暖，针对非涉房业务融资出现放松。2022年10月、房企在资产证券化、境内债和境外债三个渠道共融资431.5亿元，环比减少42.5%，同比下滑17%，同环比均出现下降。其中，10月房企通过境内债融资371.4亿元，同比增长161.9%。从境内债的发债企业类型来看，国央企有较大额度的融资，民营企业仍旧较少。此外，10月证监会将在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。尽管仅有部分房企能直接从中受益，但是政策从一刀切禁止到适度放开，还是向市场传递了积极的信号。

三、典型企业分析

在行业承压的背景下，国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，在本期测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级，本文选出华润置地、保利发展和中海地产三家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。

华润置地：10月销售额同比增长36%，资产证券化融资已形成良性循环

10月股权融资活跃，加大合作力度缓解开发风险。从短期表现来看，在销售层面，华润置地10月销售额为273.8亿元，同比增长35.6%,远高于行业均值-36.1%；在融资层面，华润置地拟为成都、北京、深圳和东莞4家项目公司引入投资方。在投资层面，华润置地与四家香港房企签订了合作协议，希望加大大湾区项目合作的可能性。在市场下行期华润置地加大了项目布局的调整，多元化引入合作方来分散项目风险，并可以为未来穿越周期做长远准备。

前10月销售额仅同比下滑8%，CMBS融资实现商业闭环。从长期表现来看，在销售层面上，1-10月华润置地销售额达到2295亿元，同比下滑8.3%，远低于行业均值-36.2%。在偿债能力方面，企业三条红线指标稳居绿档水平，现金短债比2.02，完全可以覆盖短期债务，剔除预收账款后的资产负债率为60.2%，净负债率为34.6%。10月，华润置地成功发行10年期“石家庄万象城资产支持专项计划(CMBS)”，发行规模逾30亿元，为市场排名前列单10年期CMBS，截止目前华润置地合计8单CMBS，总规模近252亿，为国内该类别发行规模较大的房企。此类融资对华润置地意义重大，商业地产能形成稳定的现金流，但其投入大并且回报周期长，大量的资金沉淀会给房企带来不小的资金压力，通过CMBS 融资可以实现项目的募投管退，利于企业的稳健经营。基于以上短期与长期经营表现，华润置地在本次测评中获得5星级。

保利发展：10月销售额环比增长12%，ABS融资获得新进展

10月销售额环比增长12%，拟发行50亿中票。从短期表现来看，在销售层面上，保利发展10月销售额为430.1亿元，较上月环比增加12.1%，居焦点研究院统计的30家房企单月销售额首位。在投资层面上，保利发展在广州、无锡和苏州拿地3宗，拿地金额达到67.9亿元；在融资层面上，保利发展10月拟发行50亿元中期票据，近期至少宣布149亿元的融资，前三季度在境内融资198亿元，稳居市场前列。保利发展借助其大型央企的优势，销售和融资规模均居市场前列。

前三季度销售回款率达到92%，企业投资更加聚焦核心城市。从长期表现来看，在销售方面，保利发展1-10月销售额为3631亿元，同比减少21.1%，低于焦点研究院统计的30家典型房企累计销售额同比降幅值36.3%。在回款方面，2022年前三季度企业实现销售金额3201亿元，销售回笼2939亿元，回笼率达到91.8%，充足的回款保证了现金流的稳定。在投资方面，2022 年前三季度，保利发展累计新增拿地总金额1235亿元，权益金额785 亿元，在市场下行期，企业重点聚焦长三角、珠三角、海西等深耕城市群及核心城市，于38 个核心城市拿地金额占比90%，其中上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超45%，去化保障度高，为未来持续回款奠定了基础。基于以上短期与长期经营表现，保利发展在本次测评中获得5星级。

中海地产：10月销售额环比增加42%，积极拿地后续利润有望改善

10月销售环比增长42%，低利率债券成功发行。从短期表现来看，在销售层面上， 10月中海地产全口径销售金额约为315亿元，环比增加42.0%，同比上升约21.7%，同环比涨幅远高于行业均值，企业在10月实现销售的强势增长主要原因在于加快推盘去化节奏。在投资层面上，中海地产10月在天津拿地两宗，拿地金额达到34.7亿元。在融资层面上，企业本月新增1笔10亿元的中期票据，融资利率仅为2.8%，仍处在行业较低水平这充分反映了资本市场对于中海地产稳健运营的认可。

前10月销售抗压能力凸显，积极拿地后续利润有望改善。从长期表现来看，在销售层面上，企业在前三季度销售额达到2340亿元，同比下滑22.7%，高于行业均值-36.2%，此外受停贷事件的影响，作为稳健运营央企的代表，后续企业销售更具竞争力，抢占退出房企的市场份额。在投资层面上，中海地产前三季度拿地金额为869亿元，拿地销售比为42%，企业三季度由于汇率波动和结转周期的影响，营收和净利润均出现较大幅度下滑，在近两年的集中供地中，土拍竞争趋缓，中海地产作为大型央企在多个核心城市积极逆势扩土储，后续此部分土地进入结转周期后，中海地产的利润状况将会得到明显改善，进一步有利于企业的稳健运营。基于以上短期与长期经营表现，中海地产在本次测评中获得5星级。