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▲玉瓯源区位鸟瞰效果图，仅供示意
瓯江如一条曲缓的玉带自西往东，依次布局江心屿、七都岛、灵昆岛三座岛屿，犹如瓯江之上的三颗明珠，串珠成链，环抱有情
三座岛屿以人文之盛与景山之秀，形成温州不同的岛居文化气质。
七都岛兼具天生贵气与山水之意，永嘉学派的代表人物叶适的故乡即在七都岛，温州大量的侨胞从七都岛走向世界。
该项目位于鹿城区七都岛高品街与老涂一街交汇处，整体占地约225亩。规划建设282套低密产品，涵盖234套建面约230-900㎡的现代东方合院，以及48套建面约248㎡的叠拼产品。项目采用南北两园地下联通一体化设计，并规划约15000㎡高端会所。其中，会所室内面积约8000㎡，配备泳池、健身、书吧等多元功能空间，未来将作为示范区率先开放，为业主带来高端、私密且丰富的生活体验。
在温州市区，哪类房子的价值，最经得起时间的考验？或许这十几年的房价走势，已经告诉你答案。
先说核心区的塔尖豪宅，除了如鹿城广场等个别楼盘，绝大部分都扛不住时间流逝的巨大损耗。你看那些有十几年以上房龄的“豪宅界代表”——曼哈屯、中梁首府、金色尚品、置信原墅、公园大地，哪一个不跌得“七荤八素”？
△鹿城广场·锦玉园实景图示意
反观别墅类产品，二十几年前造的华侨花园一二期，现在每套市场价大致在3000-5000万左右，四期瑧园交付也有十多年了，每套普遍在5000万以上。
△华侨花园别墅区实景图示意
显然，近郊别墅相比核心区大平层豪宅更保值，而且时间越久，两者差距拉得越大。
究其原因，我们认为有以下三点：
---别墅的价值主要体现在“地皮”上，土地比建筑物更保值
建筑有个二十年的折旧，就会跟不上时代；而土地七十年后还能自动续期。
---“纯墅类”楼盘太稀少
别墅用地，已经停止供应二十多年，而且如今政策越来越严。容积率＜1.0的，不能搞；独栋不行搞，双拼也不能搞；连“合院”“庄园”这些词语，表达也要忌讳。
△据近期低密地块土地出让须知
---所处居住生态链的位置不同
核心区的“老资格豪宅”，随着时间流逝，从“豆蔻少女”到“徐娘半老”再到“满脸褶皱的老妪”，很容易被“喜新厌旧”的富豪们所嫌弃。一旦富豪们“群体性离场”，这些豪宅就会从“住宅生态链”的顶端跌落，沦为“有钱人看不上，没钱人买不起”的境地。
相反，别墅仗着“丰厚的土地嫁妆”，即便“建筑物年老色衰”也一直稳居“住宅生态链”的顶端C位。
那么，温州市区现有的别墅，就能一直稳坐“居住生态链头把交椅”吗？
其实，说起目前几个主要别墅楼盘，按照当下的眼光来看，也有“五大居住痛点”。
---容积率虽然很低，但地上交通和停车占用了太多的土地，而且“人车不分流”也很糟糕。
△臻墅鸟瞰航拍图。历史资料图
---户均占地面积虽然比较大，但花园的利用率普遍不高。
你看华侨花园二期独栋，花园普遍呈“条带状”围绕房子一周，最宽处的进深也普遍只有七八米。
△嘉钰园部分房源进深示意
△嘉钰园鸟瞰航拍图。历史资料图
---建筑普遍是北美和法式风，实墙多玻璃少，没有灰空间，房子和花园绿地之间，基本没有考虑视线对景和出入动线融合。
△荣锦园一别墅室内看室外实景图示意
没有处理好花园绿地和房子的关系，就住不出别墅的味道。
---没有地下室，室内空间和功能属性“可拓展性”比较差，超级富豪们表示完全不够用。
---最大的“居住痛点”，则是这些老别墅区基本没有“公共配套空间”，而目前新的豪宅项目都配置了功能丰富奢华的会所。
没有会所公区的强大功能、静谧环境和审美格调来支撑，富豪们的“圈层生活与社交”就没了载体，一栋栋别墅就成了一个个“居住孤岛”。
正因为传统别墅有这么多居住痛点，以致于想入住的许多塔尖富豪要花大力气整改装修，挖地下室、改外立面，耗时耗力搞得主人怨声载道。
也正因为如此，一些想购置别墅的塔尖富豪，在七都岛寻寻觅觅却空手而归。
所以，这居住生态链的顶端，还有进一步更新迭代的余地。
但问题是，独栋别墅已经“绝迹江湖”，近几年市面上流行的“排屋合院类”楼盘，更是因为容积率限制而搞得“密密麻麻”，楼间距拉不开、花园捉襟见肘。
△一在售低密项目实景图示意。航拍于2025年3月。据抖音用户“温州为爱找家”
容积率降不下来、楼间距拉不开、花园没有生长空间，这样的“排屋合院类”楼盘，即便“唐风宋韵”细节再精雕再细琢，也只能“螺蛳壳里做道场”，完全没有叫板独栋别墅的底气。
难道新楼盘就没招可使了吗？
答案是“有人不服气”！就在7月1日，足足憋了两年大招的新盘“玉瓯源”对外亮相。这个由温州滨江置地、温州铁投、鹿城城发、蓝绿双城合作开发的约225亩超规模低密大盘，野心极大，据说就是奔着温州楼市“居住更新迭代的终极使命”而来！
△项目鸟瞰效果图示意
玉瓯源使出了什么终极大招？下面就给吃瓜群众演示一下。
我们都知道，容积率不能低于1.0是“低密楼盘”的红线。而1.0的容积率做“纯合院类”产品，就是目前市面流行的“大路货”，无法与独栋别墅抗衡。
对此，玉瓯源通过“设计优化”，大幅降低了建筑密度，在满足规范要求的同时，同样的土地面积，3幢可以减少成2幢，3排可以减少成2排。建筑密度大幅降低，腾挪出巨大的空间，实现了媲美独栋别墅的产品力升级。
△楼栋布局减少示意。制图：k1va
玉瓯源作为占地约225亩的超规模大盘，如果按照附近观云东方的规划布局，大概可以建造约465套合院，而通过上述设计优化和户均建筑面积调整，玉瓯源实际只做了约282套。
当这些腾挪出来的土地，都变成花园绿地的时候，又会给玉瓯源带来怎样的震撼效果呢？让我们看一下这套建面约900多方的首层总平图就知道了：
△建面约900多㎡合院首层总平示意
花园的南侧面宽足足近35米，主花园进深近14米，这个花园的尺度，可以说碾压华侨花园一二期主流独栋别墅，甚至可以与四期沿河稀缺大独栋相媲美了。
△华侨花园部分别墅花园尺度示意，或有误差，以实际为准
另外，玉瓯源的建面约570方+主流产品，南侧主花园建面接近300方，完全可以和华侨花园一二期大部分独栋一较高下。
△建面约570㎡主流产品首层总平示意
连建面约370方+的入门级合院，南侧花园面积也有约150方，是市区其它双拼合院类主流产品的两倍以上。
△建面约370+㎡入门级合院效果图示意
总之，玉瓯源通过合规的设计优化调整，把建筑密度大幅降下来，把楼间距拉开来，把南侧面宽做得超大，把南侧花园做得更大，终于让自己的产品在“硬条件”方面，有了和独栋别墅叫板的底气。
“硬条件”站上了“居住生态链的顶端”，玉瓯源接下来要唱的好戏，就是如何完成对现有独栋类别墅居住体验的全方位升级迭代。
当然，要完成居住生态链顶端迭代的终极使命，也须从文章前面说到的“传统独栋别墅居住痛点”来着手。
---地下室媲美地上空间
人车完全分流、地下室满铺，这是低密产品的基本修养，而“玉瓯源”的独特之处在于，因为楼栋数量大幅减少，因而户均地下空间的占用面积、利用效率和场景体验，都会成为温州楼市的“独一档”。
你看玉瓯源建面约900多方户型的地下空间，挑高足足有约6.5米，东西两侧有下沉花园和采光井，充足的采光条件和良好的空气对流条件，把地下室做出地上空间的感受。
△部分房源采光示意
---完全颠覆传统双拼和合院形态，最“神似”独栋别墅
玉瓯源与普通双拼或合院最大的区别，在于绝大部分房源的东、南、西、北侧都有花园绿地。
---相较传统独栋别墅，玉瓯源最大的进化升级，在于花园
“好钢用到刀刃上”，玉瓯源把大花园集中在房子南侧，让房子和花园之间，形成最佳的方位关系，然后通过结构优化，取消建筑南侧长达十几米跨度的墙体和柱网，代之以大面积落地玻璃。
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