想要“奇货可居”,可能“是你想太多”

作为挖坑把自己深埋在华岩的老居民，我的态度一直都是吐槽或无力吐槽。早年出门兜圈，车胎随时能扎个钉回来；像蝗虫一样无处不在的大货车，冷不防就要搞出个事故；小区外的商铺多数在接力N任创业老板后还是无声泯灭；毫不夸张的说，连外卖都叫不到个像样的品牌。

少有的优势是生活成本低，还遏制消费欲望，对月光族来说，是个攒钱的好地方，也适宜养老。当然如今我要鸣谢西站，鸣谢轨道5号线，让我好歹有了点城市人的体验。如果你的买房预算确实不高，选择面也不大，又着急上车，这一片区也可当作没有选择中的选择。

今天矮子里拔将军，探盘离家不远的雅居乐·九龙雅郡。毗邻溪岸公园，跳蹬河环绕项目而过，同占两种资源价值是项目打出的环境卖点。

跳蹬河因为这一片曾是工业区，受到过严重污染。直到2017年，九龙坡区政府开始治理河道，打造了长约19.6公里的跳蹬河滨河步道。沿途还规划了一些亲水便民、休闲健身的滨河公园等民生工程，才整体提升了一下居住品质。

笔者到达时，恰好看到有人在维护河道，至于水质环境，大家可据图直观感受。再说溪岸公园，非常小而不知名，只能说周边多了些绿油油的视觉，美化了外部环境。

九龙雅郡项目位于华玉路以东，龙门阵大道以西，具体在中金路左侧。雅居乐于19年5月以楼面价8544元/㎡摘得，溢价率42.4%，创区域地王。保本售价大概在1.45w。进到售楼部，其外观设计基本可以认定是这片区最靓的仔。

销售顾问字里行间也在强调雅居乐不差钱的壕气，说除重金打造项目外，这个漂亮的销售中心后期也会全部拆除建作负两层地下车库。从沙盘可以看出，项目分两个组团修建（5+2；5+2+1），地块中间有一条政府规划通往龙门阵大道和华岩寺景区的公用道路。

据了解，该项目占地约75亩，总建筑面积约14万方，容积率约2.0，由10栋洋房+4栋小高层（17层）+1（幼儿园）构成。

现在售小高层：G1（建面99.19㎡，套内面积79㎡）；G2（建面98.17㎡，套内面积78.39㎡）。两户型面积相近，只在功能布局上有所区分。套内均价16000，明年10月交付。

小三居双卫，南北通透格局,通风采光都不错，南向主卧套房设计，附带卫生间、衣帽间。但此次在售7号楼G2户型没有独立玄关区域，即便只有3㎡，如果是内开门，那么整体观感会下一个台阶。

雅居乐·九龙雅郡独有三乐社区体系，拿了重庆十佳智慧小区的奖，还是有一些亮点。乐社区打造客户社区的细分场景，构建出5大优乐社区空间。乐科技提取安全、健康、便捷三大需求，集4C便捷体系与5S安防体系于一身，乐全龄建造5大生活趣场，全面升级宜居度。后期雅居乐的物业也还不错。

周边暂无成熟的商业配套，5公里左右只有大渡口商圈，自驾到沙坪坝或是九龙坡，按日常交通均35分+。小区自带少量商业，日常生活靠共享叠彩西城商业街。

教育配套方面，有九龙坡区玉清寺小学、共和小学、华玉小学，2公里内有重庆市人和中学、重庆四十七中学等。不太知名，也排不上号。

交通方面，最近的二号线天堂堡站点，直线距离都在3公里以上。后期规划的12号线半山站，离小区约700米。但距离重庆西站直线距离不超过3公里，有快速内环道路，出行相对便利。

有意思的是建面约98-121平的滨水洋房已可见雏形（下图），但目前不售，也不透露太多信息。再三追问下，销售顾问才说，肯定是要等市场行情好一些才会拿出来卖，预计下半年往后。竟打着待价而沽、奇货可居的主意。

排名全国房企TOP30的雅居乐，目前在重庆的项目不多，也没有单盘表现亮眼。统计其近年土拍的5宗地，平均溢价率达41%，中央公园-富山春居拿地甚至溢价87%，蔡家星瀚雅府约莫也是亏损。项目大多薄利相对难销，经营地有些憋屈。

翻看雅居乐2020年年报，西部重庆、四川、陕西、贵州等地业绩在集团中较差，但就全国房企战略而言，又不可能放弃西部几个重要城市，目前大概率是靠集团输血，依靠优秀区域的盈利来反补重庆投资的亏损。

以上表明：雅居乐决策层和投资团队对重庆市场的理解和把控明显不足。从各项目开发周期来看，属偏低的运转水平。运营能力短板，暂时很难从大竞争中突围，其品牌附加值在重庆市场也就大打折扣。

再说作为重庆西进桥头堡，成渝经济圈重要节点的西站，快被片区各开发商用烂的金字招牌。以至于我从九龙雅郡售楼部出来，很快就被扎推的各新盘分销围攻，其中奥园城市天地悦府用一个理由说动了我：“九龙雅郡他们是在小支路里头，我们才在西站的主干道上，5分钟公交直达。”

我们沿着玉清寺街道前行，整个城市界面比较老旧，经过规划围建的体育公园，约200米，到达奥园城市天地悦府。主要聊聊三个值得关注的地方。

【5万方奥商会】2层廊式集中商业，部分自持不少于16年。满足日常生活所需。换言之，九龙雅郡的住户也得走过来消费。

【顶楼跃层】奥园城市天地悦府也是由14（小高层）+8（洋房）业态分组团构成。每栋小高层11顶楼均有四户跃层。沿华玉路主街的4栋高层暂不销售，在售8号楼，套内15800，主力三居双卫套内74、81等。

跃层户型有两种，6米挑高，部分现浇。我了解的是建面125，套内103，一楼加露台45平赠送，约153平。二楼赠送约30平后花园，整体实得190平米左右，总价约177万，值得一看。

【奥园物业】奥园在重庆也有一些年头，诸如奥园盘龙壹号天地，奥园康城等风评还不错，当然也有如奥园天悦湾的优质骚操作。但奥园物业却是一边倒唱衰声多。

九龙坡政策层面上对九龙半岛、中梁山等项目的打造，确实让坡区老居民生出许多希望。“绿肺”5A级中梁山景观公园的规划、3A级风景区华岩旅游风景区和几大公园环伺营造出得天独厚的生态前景，依托西站5KM辐射，抢占“站前经济圈”前排位置，近享杨家坪商圈升级红利，的确让人心动。

但事实是旧城改造缓慢，配套设施跟不上，在华岩窝了几年，也没感觉西站强大的经济辐射力辐射到我，想出头，慢慢熬。之前探盘的地王荣安难做，九龙雅郡也不会轻松。

九龙雅郡工地对街实拍

再看目前华岩区域较新二手盘小高约1.2w（阅璟山），洋房约1.3w（建工半山郡）都流速偏低。同期竞争新盘：中交西园雅集14800；金融街金悦府（洋房15000）；仁和西里（14500）等。

总体上讲，目前并没有太多价值支撑九龙雅郡超越其它区域内项目。但从板块竞争和客群重叠来看，它将面临内环及5号线沿线板块的竞争，如凤天路、跳蹬、双山等，这些板块有大量项目在售且地价更低，同时相互之间价值差异不大，但是售价反应的性价比更高。奥园靠近主干道，自带商业和永辉超市，小区门口有公交站，交通更便利，虽然会有噪音影响，但价格、规划、策略上（区县有推广）都较九龙雅郡稍具优势，估计去化略好。

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