房地产“利空”何时出清?

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

进入2022年以来，房地产行业已在融资端和市场端迎来诸多利好。但从机构披露的较新统计数据看，当下的房地产市场还未走出低谷期，降温态势仍在持续。

据中指院统计，2022年1月，百强房企的销售额均值已经降至61.8亿元，同比降幅达23.1%。其中，销售规模超百亿房企仅15家，相比去年同期减少14家；超50亿房企22家，相比去年同期减少31家。

百强房企四大阵营皆有不同程度的下滑。其中，排名前列阵营（百亿以上）房企的销售额增长率均值为-24.0%；第二阵营（50-100亿）为-31.3%；第三阵营（30-50亿）为-33.8%；第四阵营（30亿以下）为-16.2%。

各阵营房企的门槛均值也有下降。其中，TOP3房企的门槛值同比下降45.6%；TOP10房企的门槛值同比下降27.3%；TOP30房企的门槛值同比下降28.3%；TOP50房企及TOP100房企的门槛值同比分别下降29.1%及45.4%。

另据Wind数据，截至目前（2月8日），A股已有64家房企披露了2021年的业绩预告。其中，仅7家预增；占比一成；18家预减，16家续亏，13家首亏，更有11家房企亏损额度超过10亿元。

二季度市场或逐步回暖

欠佳的销售表现影响了房企的拿地热情。中指院指出，受春节和集中供地及各类金融调控政策影响，2022年1月，其所统计的50家代表房企拿地总额同比降幅达到了88.8%。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水向焦点财经表示，一方面，去年1月房企的业绩基数较高，影响了今年与去年的比值。另一方面，2021下半年以来，房地产销售剧烈下滑，尽管目前政策上正在进行边际改善，但市场仍在深度调整，恢复需要时间。

她预计，3月份两会以后，各地将积极落实因城施策，释放住房消费需求，从而带动房地产市场回暖。二季度开始，房地产销售也会逐渐回升。

亿翰智库的判断与刘水的说法不谋而合。其指出，预计2022一季度大幅放宽房地产政策的几率较低，但3月中旬是个关键节点。因3月中旬市场热度与排名前列轮集中供地的热度关联较大。参考去年数据可知，第二、三轮集中供地中，各城市地方国企需投入约50亿来承担民企投资收缩的部分，这对于各地级市而言压力较大。地方政府也会有更高的积极性去主动推进市场热度。

“此外，今年总体经济要保持5%的增长，若地产增长过慢或出现负增长将对全年经济目标的实现产生较大阻碍。因此，不排除后期会有更为积极的政策出台来稳定房地产发展”，亿翰智库称。

在亿翰智库看来，一月房企较弱的推案意愿也是影响房企销售表现的重要因素。时下，企业预售资金监管并未大幅放松，这影响了房企推案意愿。此外，不少房企目前正处于工程款结算高峰期，重点不在推案。

“购房者对未来经济总体的预期、收入的预期及房企按时交付能力的预期还不明朗，多处于观望状态，购房意愿不强也影响了销售表现”，亿翰智库称。

展望2022年，刘水认为，上半年因市场销售、融资等改善有限，预计房企压力仍然较大。下半年，随着各地政策落地，房企压力也将明显好转。

西南证券统计显示，一月以来，已有15个城市先后出台购房鼓励措施，下调公积金贷款较低首付比例、提供购房补贴等皆包含在内。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静预计，当前行业政策环境改善预期进一步明确。各地全面落实因城施策，预计房地产市场调整压力较大的城市，后续会加强对首套及二套住房的信贷支持。

但由于政策显效需要时间，部分前期调整较早及需求支撑力度强的城市，随着利好政策落地，市场有望回暖。但大多数城市依然需要一段较长的市场调整周期，短期购房者置业情绪或难有明显改观，陈文静称。

当前购房者置业意愿如何？据中指院，2022年1月，仅13%受访者计划在半年内买房，环比下降5个百分点；计划半年到1年内和1~2年购房的占比分别为38%和32%。政策风向虽有所转暖，但购房者预期较弱。

企业偿债压力依然较大

融资方面，据中指研究院监测，2022年1月，房企融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模更有连续11个月同比下降。由此可知，去年末行业推出的积极金融政策，在发债执行层面还未得到明显改善。

中指研究院企业事业部研究副总监陈星指出，2019年至2021年1月，房企的融资总额分别为2823.3亿元、2246.7亿元及2664.6亿元，在全年融资总额的占比为12.2%、9.4%和15.1%。可以说，房企在1月的融资情况对全年而言至关重要。然而，今年1月的融资总额不及上年的三分之一，未能形成良好开局。多家房企的海外债、信托无法按期兑付，偿债能力减弱造成投资人更为审慎，是融资总额大幅下降的主要因素。

尤其是，此前行业出现的美元债信用危机事件对不少民企的再融资形成较大冲击，时下不少房企的海外融资信誉有待恢复。这一点，从数据中也可窥见一斑。据易居研究院，1月，房企境外债发行规模相较2021年同期大幅下降了24个百分点，平均票面利率则同比大涨263个基点。当下房企发债仍以境内债为主，且存在结构性分化。

继招商蛇口试水发行首单并购债后，华润置地及华润万象生活等也成功获批发行了较大额度的并购债，还在市场上掀起了不小的并购风浪。有分析师预计，“随着并购融资通道的打通，行业收并购积极性受到调动。加强项目层面的转让与兼并收购力度，有望缓解出险房企的资金压力，加快市场出清。”换言之，在收并购发债、贷款等政策支持下，“收并购”有望成为出险房企的“上岸”新路径。

经历过艰难前行的2021年后，房企在2022年的偿债压力依然不小。贝壳研究院指出，2022年同样是房企的偿债高峰之年，年内近万亿债券将会到期。其中1月、3月、4月及7月到期债务规模超过千亿，而当前房企月均发债规模仅不过500亿元。在销售下行的背景下，面临偿债压力的房企仍需积极寻求更多维的融资渠道和方式，以顺利渡过难关。

降低负债仍是当下房企的重中之重。今年一月，包含时代中国控股、中梁控股、金辉控股、旭辉控股、龙光集团等在内的房企均曾回购公司债券以降低负债，龙湖集团、融创中国等则推出了与市值管理相关的分拆物业上市及增厚现金流相关的配股募资举措。

其中，龙湖表态将分拆龙湖智创于港股上市，融创中国则表态以15.3%折价配售4.52 亿股募资。龙光集团更是加码回购力度，先后回购约400万股公司股份，还回购了2000万美元公司票据，这在一定程度上传递出了公司现金流稳定的信息，也部分改善了公司市值。

房地产行业的“利空”消息何时才能全部出清？据克而瑞研究中心判断，经过5年的高位运行后，行业下行并真正迎来负增长时代已然成为共识。新一轮“稳增长”下，一部分“救市”政策的出台或将重新激发行业信心，届时开发投资规模才有望企稳回升。

这个时间会有多长？克而瑞指，今年一季度，行业仍将处在下调筑底过程中。花旗研报则指，预计5月开始，房企销售才有望回稳。