降准+支持合理需求:两大重磅同来,楼市“云开雾散”?

今天（12月6日），两个“大消息”会令很多人兴奋：

一是，央行宣布降准0.5个百分点，预计将释放1.2万亿流动性；

二是，较高会议研究2022年经济工作，提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

毫无疑问，这确实是寒冬中的暖意！

但，是否意味着房地产“苦钱已久”的局面，随着本次降准和会议之后得以进一步缓解？

首先来看降准。

今天，央行宣布2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

此次降准为全面降准，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，共计释放长期资金约1.2万亿元。

毫无疑问，本次降准后，银行手上的钱比之前更多了！

今年大部分时间里，银行房贷额度紧、放款周期长，普遍“缺钱”，这次降准后，银行手头将更宽裕些，是否疑问着房产行业也能因此“分”到一点羹呢？

来看看这次降准的目的：跨周期调节、保持流动性合理充裕、有效增加金融机构长期稳定资金来源、增强金融机构资金配置能力，更好支持实体经济。

这个目的和前几次一样，都是为了加大对实体经济的支持力度，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

此时降准，在时机上，兼顾考虑：

1、年底大家用钱多，银行多一点钱，满足各方之需，很有必要；

2、为来年做准备，利于企业做跨年资金使用规划，保持良性发展。

是不是意味着这些钱可以“分流”到房地产行业呢？

目前不允许“信誉贷”、“企业贷”、“消费贷”等用来买房，没有变化。

总体看，希望本次降准对房地产有多少利好，这不符合现实。主要还得看房地产金融方面的具体政策和执行。

其次，来看今天较高会议分析研究2022年经济工作中提出的对合理住房需求进行支持。

这吸引了房地产全行业都在关注。

来看一下会议报道的语境：

“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

更多的人看到的是“支持”，释放的信号重要且值得细品：

1、方向性明确，后续各类政策，如土地、金融、购房、税费等可能都给予支持。是不是这样呢？非常值得期待！

2、什么是“合理需求”？通常指刚需性和改善型自住住房需求。意味着其它用途的购房，则“不合理”也不会得到支持。

3、在之前常用的“健康发展”之后，首次提出“良性循环”，这意味着要继续规避风险，也得防止上游的风险转嫁到购房人头上。同时，避免房地产市场陷入僵局。

但是，要注意的是：

前面说到保障性住房时，用了“推进”一词，就是说，各地保障性住房的建设速度，无论快或慢，都必须要往前进。

在力度上，“推进”无疑要比后面“支持”一词的力度更大。

而保障性住房，恰恰是与商品住房在市场层面是形成“对冲”关系的。过去多少年里，保障性住房是用来调剂市场和抑制房价的手段之一，只是各地没用好。

还有，不要选择性忽略：明年经济工作要稳字当头、稳中求进。

既然总体经济要继续“稳”，那么房地产的现有政策及执行层面，在大局面前，也不会有大的变化，依然将是动态稳定。

无论是本次降准还是支持合理住房需求，对房地产行业来说：

1、房企因资金问题已经暴雷的，希望能被帮到什么忙，这是奢望了。自己的问题还主要靠自己。

压力大尚未暴雷的，如果在建在售项目属于面向“合理住房需求”的，资金回笼速度可能会加大，间接环节企业资金流。

2、对刚需和改善型买房人的房贷审批进一步缩短时间周期、放款能进一步加快，这也是支持合理住房需求的体现。

进入四季度，多地在房贷放款力度上，较之前有所加大。这对房地产是积极的。未来“区别对待”地继续加大力度也是乐观可期。

3、对土地价格、房价来说，并不意味着管控将放松。如果有这样的想法和期待，也不奇怪，毕竟理解有不同，关键看后续事实。

目前，近年新确立基调没有发生质变，在探行过程中，遇到问题灵活调整，实事求是地需找到解决办法，这是必然而客观的，但不意味着要退回去。