守正创新:2023年房地产数字化十大趋势展望 --- 物联网篇

近年来，产业数字化浪潮滚滚向前，数字化转型已成为各行业发展“必答题”。房地产作为支柱型行业，其数字化进程对经济发展的质量变革、动力变革、效率变革产生深远影响。为了探讨数字经济大潮下房地产数字化转型的发展趋势，数字化营销研究院联合搜狐博点组成联合课题组，将产业研究与行业实践相结合，经过近半年时间的调研走访，共同编制成超4万字的《守正创新·2023房地产数字化十大趋势展望》。

报告分为五个篇章，从数据篇、建设篇、管理篇、营销篇、运营篇五个视角出发，详细阐述了数字时代下房地产数字化的转型机遇、转型趋势与转型案例，为当前房地产企业在推进数实融合、打破线上线下的边界、释放数字红利方面，提供了可行的实施路径和前沿洞察。

【运营篇】

在未来，拥有良好数字化运营能力的企业将更具竞争力。随着低代码技术、物联网技术在房地产行业的广泛应用，房地产企业的内部运营和物业服务将更多的与前沿技术深度融合，形成技术与运营相互促进的正向循环，数字运营的新趋势也逐步显现。具体来看，低代码技术可简化房地产企业的程序开发，助力企业降本增效；物联网技术重在推动万物互联，提升服务质量。

趋势十：物联网实现万物互联，提升服务质量

（一）趋势解读

2005年的信息社会世界峰会上，国际电信联盟正式提出“物联网”的概念，即通过信息传感设备如射频识别、红外感应器、全球定位系统、激光扫描器等，按照约定的协议，将任何可以被独立标识的物端（含所有的实体、虚拟的物理对象、终端设备）与网络连接，进行信息传播媒介进行信息交换和通信，从而实现智能识别、智能定位、智能跟踪、智能监管等技术功能，促进物体之间形成人化知识学习、分析处理、自动决策和行为控制能力的智能化服务。

物联网技术的应用包括两个核心问题：数据收集和数据应用。在数据方面，物联网技术可以将多种数据源所收集到的数据进行分类和管理，满足数据分析、数据应用的需求。进一步地，随着物联网设备支持实时数据的提供，当数据状态呈现异常时会主动发出警报，实现在问题爆发前安排维护，有效帮助企业提高运营效率和降低运营成本。举例来说，微软公司通过多年对多个企业的案例研究发现，物联网技术提高运营效率占比最大为54%。有越来越多“同类最佳”企业应用物联网和大数据及其他技术，实现预测性维护，解决和改善企业运营商的问题和挑战。从效果来看，物联网的预测性维护可以将整体设备效率提升至89%，维护成本降低至13%，资本回报率提升至24%。

在数据要素推动社会运作从粗放式转向精细化的过程中，物联网起到了至关重要的作用。正因如此，越来越多的行业进行了物联网技术的布局，来解决具体垂直领域的行业问题。目前，物联网技术已经应用至家居、公共服务、农业、物流、服务、工业、医疗等领域，并不断拓展在各领域的细分场景，成为继计算机、互联网与移动通信网之后的又一次信息产业浪潮。

对房地产来说，积极拥抱物联网技术、布局物联网技术，通过运用物联网、5G、云计算、大数据等，实现科技赋能地产发展，推动智慧地产建设，既是自身降本增效、精细化运营的重要手段，也是拥抱数字社会的必然方式。智能家居、智慧社区、智能消防等智能产品的价值已初步显现，如在智能消防领域，智能消防系统主要通过采集火警信息、故障信息、监管信息，并将采集的信息实时传输至终端，工作人员对于存在故障隐患的设备进行及时的勘察去解决，能够做到及时行动、及时处理、及时反馈。此举可以让房企楼盘更富有吸引力和创造力，带来附加价值和提升公司利润，也会在房地产项目全生命周期中层层渗透，推动房地产存量资产运营的发展。

（二）技术特征

物联网的核心技术体系由“四个支持，七个技术”（简称：物联网“4+7”核心技术体系）搭建而成。四个支持主要体现在：核心技术支持、应用基础支持、保障支撑支持、融合发展支持；七个技术主要包括：低功耗网络（LPWAN）、5G、物联网标识、物联网安全技术、物联网平台、边缘计算、区块链。通过四个维度的支持和七个细分技术的优势发力，加速重构物联网技术，构建多元融合的物联网技术体系。

图：物联网“4+7”核心技术体系

物联网核心技术

低功耗广域网（LPWAN）和5G是物联网的底层核心技术。LPWAN是一种广范围、低功耗的远程无线网络通讯技术，其特点是：远距离、低带宽、低速率、低功耗、低成本、低占空比、支持大量终端的连接。LPWAN技术较为典型的技术标准有：Sigfox、LoRa、NB-IoT、Telensa、PTC等。其中NB-IoT在物联网LPWAN技术标准的推进和商用中脱颖而出，主要由于多数运营商、设备厂商、芯片厂商均支持NB-IoT技术，并且该技术已近乎在全球各个地区部署蜂窝网络。此外，NB-IoT也有效推进我国物联网行业碎片化的困境。基于LPWAN的自身特点，可以解决物联网应用过程中广域覆盖大规模网络连接问题，弥补传统蜂窝技术不足，扩大物联网部署的应用范围。

5G通信技术推动物联网发展也加速与其他信息技术的融合。5G通信技术的主要特点是高速率、高容量、低时延、高节能、全覆盖。其应用场景主要分为三类：大规模物联网业务（mMTC）、高可靠性和低时延业务（uRLLC）、增强移动宽带（eMBB）。mMTC可以满足海量基础设施数据采集和安全传输需求，保障设备物物互联，覆盖大规模物联网业务；uRLLC广泛应用至自动驾驶场景，5G有效推动车联网车路协同技术与产业发展；eMBB凭借超高清直播传输与处理优势并提供高带宽，广泛适用于虚拟现实等场景。随着“5G+”概念的不断渗透，5G与物联网及其他信息技术和行业的融合也将更为密切。

物联网架构

物联网的网络结构由三部分组成：感知层、网络层、应用层，共同实现感知、传输和信息智能处理的功能。感知层，原理为借助末端设备完成底层组网功能，相关产品设备有二维码、RFID、红外感应、传感器等，同时，感知层级也配有如微操作系统、嵌入式操作系统、运行集成环节等软件产品作为数据采集和控制环节的支撑。网络层，通过借助各种类型网络实现数据传输服务功能。应用层，作为物联网三层结构的最顶层，该层主要功能为处理功能。应用层中包括相关的软件和行业解决方案等对信息进行处理，云计算平台可进行信息处理，在数据信息处理过程中需借助网络操作系统、中间件、数据库等，相关系统的集成商通过对软硬件及网络进行集成处理，最终输出应用解决方案。

图：物联网网络架构图

物联网的网络架构应用在房地产行业不同物理层级有不同的呈现形式。在房地产行业，感知层广泛应用传感器、芯片、无线模组，具体应用在智能社区、智能家居、智能园区和智能办公场景；平台层主要是通过外部采购或自主研发两种形式，在房企实际落地过程中，无论是以大厂云厂商为代表的企业或是专注于垂直领域的定制化平台企业，存在双方企业强强联手推进落地的现象；应用层作为物联网技术和地产的不断融合，呈现的应用场景业态众多，在智慧安防、智慧停车、智慧门禁等场景开展和应用推进最为明显，通过不断地实践验证有效的优化物业运营和管理及住户体验。

（三）应用场景

从最初的传感网和射频识别技术（RFID）推进智联网实现万物互联，到5G和低功耗广域网（LPWAN）等技术加速物联网发展，全面推进了物联网技术在各个行业的应用融合。在万物互联的基础上，加速了物联网在房地产行业的实践应用，为住户、商户等人群提供高质量、高效率、高便捷度的生活体验。

通过物联网与房地产的融合，房企不仅可以提升其现有市场的竞争力，同时通过提供新颖的产品、服务和体验，可以开拓新的市场机会和创造新的商业价值。可以看出，未来的物业管理发展方向应该从小区走向城市、从社区治理走向基层治理、从劳动密集走向智慧物业。其底层依靠的正是日益发展的物联网技术。因此，我国房地产未来建设发展的趋势有必要围绕房地产和物联网的结合展开。实践来看，物联网技术在智慧社区、智慧商业、智慧园区方面，具有广泛的应用场景。

智慧社区

智慧社区主要体现在为社区或小区提供智能化的解决方案，具体包括以下四个层面：建筑设施智能、区域环境智能、公共基础设施智能、安全智能。具体囊括的物联网技术有：射频识别技术、网络通信技术和多类综合信息处理技术。

建筑设施智能主要围绕建筑内部的照明、用电、维护等组成一个监控系统，方便对设施进行及时排查。住户可通过保修服务系统在线预约、维修排查、建议意见，帮助提升社区服务质量和解决问题效率。同时，社区进行自检过程中，通过该系统也可实现维修单派单自动化，及时监控和排除小区或社区内部安全问题。

区域环境智能主要是通过物联网技术与小区部分区域环境相结合，并在环境中放置感应和监控设备，对土地、水分、植被干湿度进行实时勘测，当检查土壤水分不足时，系统会自动向小区环卫服务人员发起提醒信息，实现社区环境实时智能化。该智能监测设施的应用，可有效减少人工成本和提升环境管理效率，营造舒适的生活环境。

安全智能主要体现在保安部门可通过物联网技术应用的门禁、视频监控、电子巡更、智能报警等。尤其是疫情防疫阶段，排除外来人员进入社区带来的健康和人身安全威胁，有效提升社区安全指数。门禁系统广泛应用于各个智慧领域，主要应用的是射频识别技术和无线技术，射频识别技术用于身份识别，使用Zigbee等无线技术用于搭建传输网络，上位机软件用于实现数据的运行与处理。

智慧商业

智慧商业也是物联网技术在房地产行业应用具有潜力的场景之一，智慧商业将有效帮助商家在数字营销、数字运营领域赋能，从而以高质量标准服务消费者和商户，和实现数字化管理目标。

针对消费者，基于数据可在智慧停车、智慧导购和全渠道服务方面进行变革，提升用户的体验。尤其是全渠道服务方面，在保持线下体验场景的同时，打通线上渠道，实现线上线下融合业态，帮助商业中心经营者提升销量和口碑。

针对商城的物业管理者而言，基于物联网的互联互通与数据处理，可在物业管理与仓储管理领域实现降本增效。通过将顾客动线与行为和空间数据相结合，通过物联网等相关技术对客流和车流的实时监控，实现资源配置优化，在合适的时间和地点为客户提供恰到好处的服务。结合物业员工间的工作沟通设备，可实现工作人员在不同商场区域的行动轨迹的跟踪打卡，并结合动线管理，实现与消费者人流的实时区分，方便做好内部管理精准化和高效化。智慧商业也体现在助力购物中心或商业中心的物流打通上，实现覆盖商圈3-5公里范围内的物流配送，并基于云端用户数据和交易数据和物联网技术优势，物联网技术可以合理控制货物的仓储量，精准把握供货率，防止不必要的库存积压风险，优化仓储需求、仓储量、仓储空间和位置等，实现仓储成本降低和满足更多元化的消费者购物需求。

万达集团在智慧商业地产领域涉猎较早，并对旗下“万达广场”的建设智慧等级进行多次迭代，目前已迭代至第四代。第四代的万达广场创新点聚焦于：场景创新、业态创新、科技创新管理，带领突破商业中心的边界，融入文化、旅游、体育等多元化业态，努力将智慧商业打造为新消费物种。

智慧园区

随着众多房企从“开发商”向“运营商”的过渡，以产业园区开发为方向的运营领域大受房企追捧，特别是智慧园区的投资规划和渗透率的加深，智慧园区内的“智慧”体现在从过去的基础服务向更多的运营场景转变。通过将物联网等技术嵌入至园区的建筑、供水、供电、环保等基础设施中，依托园区内的互联互通的网络，使得技术设施与信息系统相融合，可实现园区管理的智慧化。

目前，典型的园区主要应用物联网技术在能耗管理、设备运维、办公自动化和智慧服务领域应用较为广泛，并结合可视化平台，提供直观、智能、高效的园区管理体验。也随着双碳目标的提出，园区低碳发展有了更高的要求，所以物联网技术在园区的能耗管理领域深入应用。例如，融创智谷智慧大脑，帮助实现服务治理智慧园区的设备设施精益化管理和整体园区运营效率提升；碧桂园服务也推出能耗管理的举措，聚焦于水电表设备的能耗改造。此外，物联网技术在园区的生产过程自动化、产品和设备监管、安全生产管理、供应链管理等方面也有巨大的应用空间。

（四）规划建议

对物联网技术而言，物联网安全重中之重。需关注物联网的顶层设计规划，围绕物联网安全标准体系搭建、物联网安全生态管理系统等层面进行标准制定和监管防护，提升整体物联网安全管理水平。

对房企而言，面向服务的智能物联网是必然趋势。单一的物联网应用形式已在众多房企中广泛应用，除了聚焦于为住户提供更舒适、优质的住宅环境，也应拓展至智慧办公、智慧小镇等多业态领域。特别是智慧城市/小镇对于区域经济和区域服务质量的提升有明显促进作用，房企应做好帮扶经济薄弱镇/村的角色，积极参与并应加大在此领域的涉足比例。此外，房企应加强物联网与其他新兴行业技术的融合，如数字孪生、区块链、边缘计算等，为地产的智慧发展激发更高的商业价值。

（五）应用实践

在各行各业追求万物互联的趋势下，房地产行业也加速物联网的应用领域。物联网作为新一代信息化技术中的根基性技术，在地产物联网发展过程中存在众多困难点。比如，硬件投入成本高；场景改造单一且缺乏全场景意识，顶层设计不全面；地产物联网应用过程中无法实现业务闭环等。基于种种挑战，物联网在地产领域的应用需要找寻了解房地产特殊性和具备较强地产科技技术的服务商予以落实。

目前，国内大型房地产商如火如荼的应用物联网技术布局智慧社区、智慧园区等场景业态。国内某知名房地产商，凭借自身企业的优秀自研能力，构建了完善的智能物联与信息化体系，并孵化了智慧社区形态的“社区大脑”。该社区“大脑”可应用在社区的日常维修环节中，例如，在电梯维保计划中明确检修步骤、要求与效果；并流程化、规范化检修步骤，确保每一位维修人员都能胜任检修工作；此外，根据维修人员的执行效果支持自主深度模拟学习，动态优化管理方案。“社区大脑”服务在多个小区实现落地布局，其智能化的建设也受到了官方单位的关注与认可，获得由广州市工业和信息化局、工业和信息化部电子第五研究所、乐居控股集团等评选的“星级智慧住区示范单位”。

同时，该大型房地产商也积极与互联网大厂开展战略合作，并推出了物业数字化产品---天石云平台。该平台为四川某物业公司提供数字化服务，并基于私有云部署的综合管理平台，满足300多个项目的接入能力，实现物业管理的高效化、智慧化。通过物联网技术在社区的应用，可以精准的响应服务需求，有效的构建安全的社区体系，未来为住户提供了更安全、舒适、便捷的智慧社区体验。

从效果来看，该房地产其企业通过引入低代码平台，在不到一年的建设周期内，搭建了10个应用系统，相较于传统开发方式，建设周期缩短超45%，建设成本节约近50%。此外，企业实现了在一个平台上开发/运维多个应用系统，进行统一管理，很大程度上解决了不同部门、不同系统之间的“壁垒”，提升IT投资回报率。