中国上市房企经营安全测评:29家获4星以上评级,民企仅7家(2022年8月)

焦点研究院·焦点指数

监测时间：截至2022年8月31日

研究员：企业研究组

一、 测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远，从“三道红线”和住房贷款集中度管理到“两集中供地”、二手房指导均价等政策频出，政策的不断深化使得房地产行业迈入新的发展阶段，原有的高杠杆、高周转、高负债的经营模式面临着诸多挑战，新政策在引导企业降低杠杆，实现持续稳健发展。在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题，部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中面临着流动性问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

现阶段，政策持续回暖，多数城市出现边际放松，销售持续下滑的趋势得到遏制，但市场成交情况依旧低迷，房企经营安全状况仍不太稳定。因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。此次安全测评的意义在于规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，有利于房地产行业的可持续稳健发展。

二、 测评结果与说明：

根据测评体系，测评结果如下所示：

在本期测评过程中发现房企经营安全总体上处于继续探底的过程，本月焦点研究院统计的30家典型上市房企销售总额较上月基本持平，在政策方面，国常会强调用好政策工具箱，房贷利率继续下调，多个地方政府继续出台放松政策。土地市场仍在低位运行，城市之间的分化日趋明显。值得注意的是，本月融资下滑明显，为了改善房企的融资状况，8月多部委再次释放融资利好。总体上来看，市场底部已经呈现，后期市场的复苏将会是缓慢和曲折的，最终房企的安全经营状况得到全面改善尚需时日。

在政策方面，中央地方政策齐发力，助力楼市平稳运行。本月国常会提出允许地方“一城一策”运用信贷政策，合理支持刚性和改善性住房需求。另一方面，LPR下调带动房贷利率下行，这也是5年期以上LPR利率2022年的第三次下调。为保交楼顺利进行，郑州、南宁、湖北等地设立专项纾困基金，全力“保交楼、稳民生”。与之前类似的是，多个城市继续出台放松政策，其中不乏北京、上海、苏州等核心一二线城市。

在销售方面，8月房企销售总额环比持平，总体上处于低位。8月30家典型上市房企合计销售额为3920.9亿元，环比增加1.2%，同比下滑36.2%，1-8月合计销售额同比增幅由上月的-44.5%变为本月的-43.2%，短期内房企去化压力仍然较大。本月延续上个月销售的低迷态势，预计金九银十房企将会加大供货力度，由于2022年以来从中央到地方多次出台放松政策，在需求疲软情况下，预计金九银十销售增长的幅度不会太大，市场的彻底回暖需要等待较长的时间。

在投资方面，8月有5个城市完成集中供地，三批土拍继续保持宽松姿态。22城第二轮集中供地土拍逐步进入收尾阶段，本月有天津、济南、深圳、厦门和无锡进行了集中供地，其中天津、济南和深圳为第二批集中供地，厦门和无锡为第三批集中供地，除深圳成交热度较高以外，其余4个城市土地成交情况较为冷清，在市场低迷情况下城市间的分化更加明显。8月中下旬多数城市公布了第三轮集中供地的计划，从供应政策来看，为了维持土地市场的稳定，避免流拍情况的频繁发生，土拍政策继续保持宽松趋势，杭州、上海均小幅调整了土拍规则，意在吸引更多的企业参拍。

在融资方面，8月房企融资持续环下滑明显，融资政策利好再度释放。2022年8月房企在境内债、境外债、资产证券化三个渠道共融资530.1亿元，环比下滑44.0%，房企的融资经过连续两个月环比上涨以后出现较大幅度的回落，单月同比降幅收窄。2022年1-8月房企三个渠道总融资规模仅6350.7亿元，同比下降39.8%，相较于1-7月同比39.4%的降幅略有扩大。本月政策工具箱的力度再次扩大， 8月下旬，包括财政部、人民银行、住房和城乡建设部等部委密集出台政策，通过推出降低贷款利率、专项借款、增信支持等方式，助力解决房地产市场的合理融资需求，防止更多的房企陷入流动性危机，预计后续房企的融资状况将会适度恢复。

三、典型企业分析：

在行业承压的背景下，国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级，本文选出万科、绿城中国和龙湖集团三家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。

万科：万物云上市在即，下半年销售有望企稳回升

万物云上市在即，年内尚存百亿融资额度。从销售角度来看，企业1-8月销售额为2799.4亿元，同比下滑36.8%，优于30家典型上市房企1-8月累计销售额同比下滑幅度43.2%。8月12日，万科成功发行20亿绿色中票融资，票面利率仅为2.9%，远低于行业平均融资成本，这充分反映了万科在资本市场良好的信誉以及财务稳健的经营状况。在行业普遍融资受阻的情况下，企业的80亿小公募融资获批准，再加上20亿已经注册还没有发行的额度，年内尚有100亿的融资额度。此外，8月万科旗下物管平台万物云通过港交所聆讯，预计将在9月上市，万物云的上市必将助力万科的物业销售和多元化发展，随着万物云企业规模的增长，持续不断的分红将会为万科母公司带来更多稳定增长的现金流。

财务状况持续改善，下半年销售即将逆转。从财务角度来看，万科半年报显示企业剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，净负债率为35.5%，现金短债比为2.1，三道红线保持绿档，同时，综合融资成本较2021年下降0.19个百分点至4.08%，融资成本进一步降低。在投资方面，企业坚持以销定投的拿地策略，新增土储同比大幅下降，多集中于一二线城市优质区域，其中22城集中供地的计容建筑面积占比为53.5%。市场下行期的开源节流使得企业可支配现金更加充裕，有利于企业的稳健发展。在销售方面，万科高层表示相信下半年的销售业绩会比上半年的更好，主要是由于万科根据市场形势调整销售政策，加大了激励力度，并且市场下半年迎来复苏，届时万科的全年销售额同比降幅有望较大比例收窄。基于以上短期与长期经营表现，万科在本次测评中获得5星级。

绿城中国：8月销售额环比增长8%，代建业务实现逆势扩储

销售额持续稳定增长，代建业务新签纾困项目。从销售角度来看，绿城中国8月销售额环比增加8.3%，是30家典型上市房企中少有的实现环比增长的企业。1-8月销售额同比下滑27.5%，远低于行业30家典型上市房企1-8月累计销售额同比下滑幅度43.2%，绿城中国深耕长三角的经营策略使其在市场下行期抗压能力更强。此外，本月中国奥园和绿城管理签订战略合作协议，针对奥园西安和重庆项目进行合作。在当前市场上纾困项目较多的情况下，此类代建项目投入资金较少，且能够分享项目的利润，为企业发展带来更多现金流。

上半年新增土储锐减聚焦优势区域，代建业务实现逆势增长。在土地投资方面，企业2022上半年在8座城市新增项目20个，新增总建筑面积313万平方米，同比下降73.6%，企业聚集高能级城市投资，一二线城市新增货值占比90%，长三角新增货值占比73%，企业减少投资可以使得有更多的现金储备。在融资方面，企业上半年综合融资成本同比降低10个基点至4.5%。三道红线维持黄档，剔预资产负债率为72.5%，净负债率为71.5%，现金短债比为2.32。在代建业务方面，企业市场所占市场份额遥遥先进。上半年在行业下行的背景下，深耕国企及政府代建业务，实现逆势增长。上半年实现新拓代建合约建筑面积1320万平方米，同比增长9.9%;归母净利润3.61亿元，同比增长33.4%。代建业务为企业后开发时代穿越周期提供更多动力。基于以上短期与长期经营表现，绿城中国在本次测评中获得5星级。

龙湖集团：首单全额担保中票成功发行，经营性业务上半年收入破百亿

8月销售额同环比增长，两笔新增融资凸显资本市场认可。从销售角度来看，由于本月推盘力度加大，龙湖集团8月销售额为222.6亿元，环比增长22.1%，同比增长10.9%。在融资方面，本月新增两笔融资。8月龙湖集团发行票面利率为3.3%的中票，认购倍数高达2.86倍，有中债信用公司提供全额担保，此次发行的中票为民营房企全额担保中票排名前列单。此外，本月龙湖集团获得35亿港币的银团贷，相较于普通的银团贷，俱乐部银团贷款入围门槛较高，需要融资方具备良好的信用、业务成长性好，获得银团的充分信任才能够获得贷款。两笔融资的成功进行显示了资本市场对于龙湖集团财务稳健的充分认可。

财务状况优异回款率保持高位，经营性业务快速增长。在销售方面，企业2022上半年企业实现销售金858亿元，整体销售回款率超过100%，良好的销售回款保证企业现金流充裕安全。在财务状况方面，企业三条红线指标稳居绿档水平，其中净负债率为55%，剔除预收款后资产负债率为68%，现金短债比为4.07倍，因此在行业周期底部，企业有充足的现金流覆盖债务。在多元化业务方面，今年上半年，包含商业投资、长租公寓和物业管理等在内的龙湖集团经营性业务收入达110.4亿元，同比增26%，3年复合增长率为36%。龙湖管理层预计这三块业务每年经营性收入30%-40%的年化增长。在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖发展提供更多稳定的现金流。基于以上短期与长期经营表现，龙湖集团在本次测评中获得5星级。