中交地产的AB面

一面是不断向项目公司提供担保和财务资助；一面是向“靠山”中交地产集团以10%的高年利率借钱拿地。

在市场低迷、融资缩紧、债务风险上升的环境下，中交地产（000736.SZ）毅然站在浪尖，丝毫不掩饰自己对千亿规模的渴望，在加杠杆的操作上猛如虎。

不过眼下的事实是，2021年一季度预告显示，中交地产预计亏损约1.4亿元。

A面：担保“大户”

4月15日，在交出2020年年报后，中交地产一连发布了3则担保公告，以连带责任、保证担保的方式，为旗下中交世贸(北京)置业有限公司、中交（长沙）置业有限公司、分别提供5.14亿元和3.56亿元，为期3年的贷款担保；另外还为中交世贸(北京)置业有限公司提供了为期1.5年的连带责任担保、保证担保、抵押担保。

据乐居财经不完全统计，中交地产2021年以来已18次为项目公司提供担保或者财务资助了。

表内，中交地产为郑州博尚、贵州公司、武汉雅郡、重庆中交、兆嘉公司、中交世贸、嘉润公司等项目公司提供了不少于35亿元的担保，单笔几乎2亿起步，较高的一笔，给贵州公司的高达12亿元；另外给中交城市发展（山东）有限公司提供了一笔近7.3亿元的财务资助。

表外，中交地产也提供了17亿元的担保和13.38亿元的有息财务资助。

一方面，房企对联营、合营公司的担保，是表外负债的高发区；另一方面，中交虽对财务资助有追偿权，但也存在烂账的风险。

另一个值得关注的数据是，年报显示2020年中交对外提供担保形成的或有负债超过19.42亿元。

近三年数据显示，中交担保总额占净资产的比例分别为329.26%、271.95%、301.74%。

截止2021年2月28日较新数据则显示，中交对外为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额94.85亿元，占2019年末归母净资产的46.86%。对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为22.28亿元，占2019年末归母净资产的81.46%。

B面：借钱拿地

提供担保的同时，想在2023年冲千亿的中交，向“靠山”中交地产集团也寻求着支持。

中交地产在今年1月13日的公告，向地产集团新增年利率不超10%的100亿元借款额度，用于保证公司房地产主营业务持续健康发展，应对市场激烈的竞争，以在土地、资金等方面做好准备。

渴望规模的中交也的确频频出现在公开市场上。2021年开年，中交联合融创摘得杭州富阳富春湾新城的两宗涉宅用地；4月13日又在雄安新区落下一子，该住宅用地计容面积约24.15万方。

2020年，中交共新增土地30宗，较2019年的15宗增长100%，计容建筑面积增长176.90%至635.59万方，土地购置总价款535.80亿元，已超出年内533亿元的销售金额。

期内，中交经营活动现金流量净额为-187.4亿元，同比下滑288%，中交解释称，“主要为本期新增房地产项目增加，支付的土地款增加。”

年报显示，2019年和2020年其营业收入的99%都是来自房地产销售业务。2020年其营业收入同比下降12.54%为123亿元；营业利润近五年来首次出现下滑，同比缩水18.21%至14.64亿元；净利润同比降3成，仅3.47亿元。

营收及利润双双下降，自身“造血”能力不足，想拿地，只能通过其他方式搞钱。据华泰证券研究报告，中交在2020年抛出308亿元的融资计划，年报披露，截至期末公司融资余额为455.6亿元，平均融资成本为6.72%。筹资现金流方面继续超200%的增长，达228.4亿元。

大手笔筹钱，然后挥金买地，中交的规模与杠杆同增。2020年中交地产总资产达到995.03亿元，同比增长208%左右，总负债也增209%至866.11亿元，负债率约87.04%。

2020年末中交地产的净负债率达到296.4%，剔除预收款后的资产负债率为83.4%，“三道红线”踩中两条，位于“橙档”房企之列。

新增借款公告显示，截止2021年3月末，中交地产累计借款金额641.11亿元；新增借款金额为132.67亿元；累计新增借款金额占公司2019年末净资产的211.9%。

一季度预亏1.4亿元

2020年的业绩表现不亮眼，2021年开局也不太乐观。

中交在一季度业绩预告中披露，预计2021年一季度归属股东净亏损1.4亿元，而去年同期净亏损金额约2108万元，亏损幅度进一步扩大。

不佳的财报表现，也传导至资本市场。业绩发布后第二天，中交地产股价出现下跌，4月15日收盘时报价6.22元/股，跌幅为5.04%。

对于一季度亏损，中交方面表示，“公司在上一年度积极拓展主营业务发展规模，获取新项目的数量及土地储备面积均较大幅度超过以往年度。截至2021年一季度末，公司纳入合并范围项目较上年同期增加较多，且多数项目尚处于前期开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加。此外，新项目开发建设所需外部借款增加，导致费用化利息增加。”