柏文喜:国央企拿地进击,土地财政式微

作者：柏文喜

国央企在土拍市场中成为主力，意味着土地财政正在走向式微与终结。在房地产税未能完全代替土地财政之前，如何保持房地产行业调控短期和中长期目标的平衡，成为考验当前市场监管层施政水平的难题。

截至10月底，除去宁波和郑州之外的20个土地集中出让试点城市的第二批土拍已结束。据此前的相关报道，土拍流拍和零溢价宗地占比达到了52%，同时也出现了一个趋势性现象，即地方国企、央企凭借稳定的财务状况成为拿地主力，民营房企更加注重“降杠杆、降负债、保卫现金流”以实现活下去而非踊跃拿地。这个现象的出现其实是一种必然，也标志着以土地财政为核心的现有房地产行业格局已正在发生根本性的改变。

目前的房地产制度体系和行业格局完全移植于中国香港，是改革开放初期旨在以市场化改革来解决政府长期以来无法解决的国民住房保障问题的变通之道。正因为起初房地产市场始终处于特别短缺与卖方市场状态，所以房价更多地取决于需求迫切程度，因而始终保持了较高的行业毛利状态与长期单边上涨态势，前者使得房企可以以更高的财务杠杆、更高的负债率乃至资金成本来推动高周转和实现作大做强，后者给了买房可以增值保值和包赚不赔的预期进而推动了市场容量不断扩大。

另外，长期的单边卖方市场，也给房企的各类经营错误提供了较大的容错试错与改正空间，让房企的运营能力显得不是那么重要，因为房企更多的是赚取土地红利与金融红利而非管理利润。

但随着行业供求关系基本面的根本性变化和涉房风险的不断累积，去年以来从销售端到资金端的各类行业强力调控措施的陆续落地和长期实施，导致了高周转模式之下高杠杆与高负债房企普遍的流动性问题。如何维持企业的流动性以保证自身活下去成了这类房企的排名前列要义，而压缩资本性开支和保守拿地就成了他们的必然选择。

在拿地投资方面，连财务一向稳健的万科与世茂近来都纷纷“提高了拿地标准”，更何况其他正处于流动性水深火热之中的中小房企呢。今年下半年以来楼市的迅速转淡让传统的“金九银十”已然消失，更使本已承压的房企流动性雪上加霜。如此情况之下，还有闲钱拿地的房企自然就大为减少了。

也就是说，目前房地产行业的市场基本面已发生了实质性变化，卖方市场下的行业高毛利特征已然消失，房地产的金融属性在调控措施之下也被大大压缩，房地产行业过往的资本品属性俨然已在很大程度上演变为依靠批量、销量、质量、品牌和周转速度才能维持盈利的制造业属性。

由此一来，以往的卖方市场下主要依据土储规模来给房企估值的时代已成过往，保持适度规模的土储和较低的杠杆率、负债率就成为制造型房企的必然选择。这也是房企拿地动力下降的最主要的原因之一。

中国内地的房地产行业随着改革开放大潮之下的市场化推进而蓬勃发展为超过食品业的排名前列大行业，曾经成为中国内地市场化程度较高的行业之一，并赋予了行业强大的市场、产品与管理创新的内在动力，出现了万科等一大批市场规模较大、市场占有率较高且具有一定品牌影响力的优秀企业，而房地产行业也逐渐演变为以房地产为表、以土地财政为里的政府财力汲取工具，对于地方政府更是如此。

而正因为房地产行业从以市场化解决国民住房供给的手段到政府汲取社会财力的财政手段这一实质性的转变，也使得长期以来房地产调控措施违反市场基本常识逻辑的原因，得到了最为合理的揭示和解释。

多年以来房地产行业调控，一方面是为了行业平稳、健康与可持续发展，甚至在很大程度上也确实是为了防范和化解涉房风险演变成国民经济运行中的“黑天鹅”与“灰犀牛”，但是内核却是，越来越高的对于土地财政的依赖程度却让保卫土地财政安全成为地方政府对于风险聚集之下的房地产行业的排名前列诉求和行业调控中的艰难抉择。

近年来，在作大营收与业绩规模的追求以及较高的毛利空间吸引之下、在市场格局变化的压力之下，甚至在操控市场以配合土地财政汲取社会资源的需要之下，以屡次行业调控为契机的国有经济大规模进入房地产行业已然改变了行业结构与行业形态。

具备资源优势而缺乏效率优势的国央企大举进入房地产行业除了降低行业效率、影响行业创新，从而导致行业活力下降之外，实际上对土地财政也构成了较大威胁。

作为政府职能的延伸，以土地财政方式从国央企房企中汲取的财政资源本身只不过是财力资源的时空转移而非真正的来自市场增量，更何况一些地方国企和平台公司在土地招牌挂中本身就扮演着烘托市场氛围的角色，其付出的地价款往往就是财政空转的产物。

即使这些国央企房企付出的地价款和开发、销售、持有环节的税费都是真实的，也不过是将本来就属于国有层面的财力资源在政府与国企之间、在时空上进行了一番未必必要的转移而已。

也就是说，国有经济占比的提高和民营房企的逐渐退出，意味着土地财政的逐渐式微乃至走向枯竭，国有地产企业与土地财政之间的财力资源转移只不过是土地财政的苟延残喘而已。

在民营房企逐步退出市场和土地财政依赖尚存的民营房企及国有房企腾挪残喘之下，如何尽快恢复市场活力，适度放松资金端和销售端的管控以让市场尽快回暖以及如何让房地产税尽快落地以成为土地财政的有效接续手段，恐怕就成为在房地产税能够有效替代土地财政之前，尤其是当前房地产行业调控中短期和中长期目标之间需要综合平衡与考量、权衡的重要因素了，自然成为考验当前市场监管层施政能力的难题之一。