磁器口号称“独孤求败”的盘,你挑战吗?

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今天探盘”沙区近十年少有纯洋房住宅小区”，置业顾问自信心爆棚宣称，“等不到售楼部修好或项目开盘即售罄的融创寻光江徕“。

2月8日，融创以3.9亿元竞得磁器口一宗面积36亩纯居住用地，成交楼面价10936元/㎡，容积率1.5。

从地图上看，该地块原为双碑轧钢厂，西侧临近童家桥正街，居地铁1号线磁器口站和烈士墓站中间，到磁器口景区直线距离约500米。

我乘公交到红岩广场站下车，导航显示距目的地900多米。向童家桥方向步行，右转进一条支路，一路都是早期的小区，市井气浓厚，面貌较差，约400米就看见了项目的施工现场。据后来了解，小区大门是开在沙磁5号路。

晃悠了半天没找到售楼部，热心居民才告诉我“那个报亭斗是！”看来，我可能来早了。看似小可怜的“报亭销售中心”里有简单的项目介绍，门口小凳上坐着工作人员，小桌上摆放着几沓宣发资料。“老师，你啷个找到列里来的？我们展厅开在金沙天街B馆1楼。”

误打误撞，既来之则安之，也可以现场看看小区周边的环境。最显眼的是对马路的金融街金悦府和同期对手近邻金科东原理青溪林。当然从置业顾问的字里行间，寻光江徕无论价格、产品业态、逼格都是傲视群雄的：“列周围，哪个盘可以和我们比嘛！等我们这个盘修好，拉升他们跟斗坐涨2到3千不止嘛！”

话虽如此，但谈话间置业顾问还是忍不住CUE清溪林：“它们总共才5栋小高层，一小块地方，60、70平的小户硬刚需，套内都卖到2万3、4去了，你再看看我们纯洋房，性价比高到哪里切了！”

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融创寻光江徕项目总体量也不大，8栋，共计384户，7-9层楼高、1梯4户小洋房设计。5号路临街一楼有2万方自持商业，1、7号楼架空层用作会所和社区服务。外立面会有大量石材和新生代玻璃幕墙！预计5月底开盘，首售1号楼（9层）。现可冻资办卡，排位选层。

酒店式双入户大堂，外加主次归家入口双景观轴，两个核心中庭景观。有77-99㎡三种户型，总价约160-190万。首开1号楼面街向是最小的B户型（建面76，套内67）三房单卫，朝中庭A户型（建面86，套内77）三房双卫。

有面街自然有噪音问题，置业顾问解释，项目是台地式小洋房，与主路12-15米高度差，会阻隔部分街道和商铺噪音。但按照距磁器口500米距离，渲染的热闹场景，有得必有失，这个朝向不得不慎重。

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我们主要看中庭朝向的A户型。置业顾问一直强调，首开是性价比较高的楼：相比后期，价格肯定是较便宜的；又比如一号楼与4号楼之间楼间距近100米，无视线阻隔，可尽享中庭景观。

户型上采用融创专利：L型阳台，传统大观景阳台外，还赠送2.5x2.5的创变空间；L型厨房，客厅+餐厅+厨房一体化，营造更大空间视觉。大面宽设计，270度采光。承重墙少，可变性很高。

我注意到所有户型公摊面积占比小，如果加上其它赠送面积，有88%的高得房率。寻光江徕在改善型定位下，做小面积，压缩总价，想针对更广的青中年客户群；而户型上的创新，也是想覆盖全年龄周期的不同需求。

此外，寻光江徕是融创研发“I AM I”年轻化生活新主张体系下的西南排名前列新生代产品。一些新潮的设计理念会在项目中进行演绎。比如“开启生活的盲盒” ，设计了无界大公区空间，增加了展示和收纳的功能，还增加了趣味色块，打造新社交时代的第三空间。吸客效果到底如何，要看具体呈现能不能戳中年轻人的点。

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当一个楼盘在区域里都没有对手的时候，它往往就具有了定价权。寻光江徕建面约21000，几可登顶。

确实，因为近几年老沙区出的楼盘不多，可以简单理个思路，供大家参考。

金科东原青溪林：去年6月底，由金科+东原联合摘得的地块，楼面价9386元/平方米。12月30日首开，推出1栋小高，共计117套房源，建面价19000左右；对应总价段115-145万。产品策略优质刚需，严控面积、控总价。

附近主打刚需定位较新的金融街金悦府：2017年，建面60-78平，容积率4，二手均价15000。国盛三千城，2015年，58-112平，容积率6.8.现二手均价14000。

此外，拥有滨江资源的融创滨江壹号和国富沙磁巷也是大家认可度较高的轨道盘。二手价约16000-18000.但整体上讲，磁器口周边相对较新项目二手房售价大体低于1.5w；双碑井口新房大致单价1.3w+。

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区域后期规划27号线站点。项目北侧临磁童路，经高家花园大桥、内环可速达江北区；东侧临沙滨路；向西到各商圈也是10公里左右距离， 交通十分便利。就近可10分钟到金沙天街、三峡广场、沙磁巷等。但私行也要直面节假日出不来的问题。

教育资源丰富：树人沙磁小学、磁器口小学、石井坡小学、重庆大学附属小学校、二十八中、六十九中、树人中学、重庆七中。

其它配套设施：沙坪坝中医院、肿瘤医院、东华医院、西南医院、新桥医院。超市购物、日常生活、休闲娱乐都非常成熟。

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放不下的沙区情节。有在沙坪坝读书或常在三峡广场吃喝遛经历的人都对沙区心生亲切。因为年轻，时光记忆都定格在最美好处。那时候我顶着流行的洗剪吹发型，周末在金鹰女人街或底下商场淘货，节假日和室友去磁器口人挤人，围观买麻花排长队的热闹劲。也成了爱沙区的一员。

老沙区人，更是离不开，因为这个地方的人和事，尽管我们吐糟沙区拥堵、嘈杂、老旧。我留意到一些提着菜的老人家经过报亭都会问上几句，尽管有时候置业顾问的介绍他们甚至都听不太明白。

所以，对于那些住惯了沙区主城，面对破旧高层、停车位紧缺等痛点，想换好一点居住环境的人，融创寻光江徕是一个选项，或者俊峰香格里拉二手也不错（洋房+别墅）。

传统核心区紧张的供求关系、人口基数都支撑着购买力。改善型项目不愁卖，但我们交流两个问题。

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核心区价值回归。

现在买房，置业顾问必提土拍，地价上涨是大概率事件，房价更不会原地不动。其实真不用太在意这个恒定命题，现在什么东西又比以前便宜了？除非是这个行业整体破产。

我们都很明确：核心区土地稀缺。最近10年老沙区仅成交11宗住宅用地，本次集中供地也只有1宗。未来在售项目会更少。其次，目前重庆核心区的房价并不高。所以就有了核心区价值回归的争论。

重庆城区分割，多中心组团发展，各自精彩，房价拉不开差距。尤其是主城版图从9区变成21区，对区域价值的判断可能更难把控。

去年5月《两江四岸核心区整体提升实施方案》正式出炉。圈定由包含长江、嘉陵江交汇区域的朝天门—解放碑片区、江北嘴片区、弹子石—龙门浩片区围合而成，总面积约16.2平方公里为重庆核心。

类似沙坪坝，老城核心区代表，地理位置优势，人口稠密数，数十年沉淀下来的配套，成熟的环境和庞大的资源很难迁移或复制。再有发展潜力的新区，暂时也跑不过时差。

从过往的万元地来看，老城核心项目，高地价或者高溢价，绝大多数经营都有些艰难。融创寻光江徕性价比谈不上，但定位做得不错，升值空间肯定是有的。只是目前的单价差，或会影响客户抉择。掏不掏钱，在于你本身认不认可核心区房产的这套价值逻辑。

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磁器口扩容和双磁板块升级有多大价值。

从板块来看，沙区以歌乐山为界，分成了新老两区。老区以三峡广场为代表，是沙区的核心区，商业集中，人流量大，形态老旧，趋近饱和。新区以西永大学城为代表。老沙区更新扩容屡屡在提，于是有了童家桥磁器口这个副中心的说法。

磁器口是关键。2019《磁器口历史文化街区保护规划修编方案公示》对磁器口调规！整体保护面积范围从之前的79公顷增加到109.4公顷，约4个三峡广场那么大。

目前以磁器口古镇为核心，以红岩烈士陵园、白公馆、渣滓洞为主的沙磁文旅商业圈在加速衔接。结合磁器口码头规划，将滨江区域调整为广场用地，面积1.00公顷。在空间上，形成“一心两带，四街八区”的布局。

对于双碑磁器口板块来说，还有一个重要的规划，就是沙磁文化产业园。紧邻磁器口的沙磁巷填补了磁器口的商业少有。在规划中，未来的双碑磁器口板块还有包括凤凰山150亩的抗战美术公园、清水溪250亩的滨水文化科技主题公园、工业艺术风情的特钢文创科技园等等。沙区政府欲把双碑磁器口板块打造成集娱乐、休闲、观光、文化为一体的多元品牌。

以前的磁器口比较单一，走走玩玩吃吃，半天就可以搞定。而以后的磁器口按照功能分区，还多了休闲度假的属性。码头整体打造好后，可能有类似两江四岸的观光游览。所以有了现在区内房屋还多了销售卖点：做民宿。

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开发商们马上要迎来2021年的排名前列场大统考。大多数房企土储告急，余粮不多，土拍结果、土地市场情绪会直接传导到商品房市场里。所以今年的五一，可能会是重庆楼市里最微妙的黄金周。

观望，或许最能贴切表述这个节点买卖双方的真实心态。融创寻光江徕想一鸣惊人或乘势而上，所以现阶段宣传感觉很克制。比如我前几天还看到的广告词条，今天就查无此人。不过，开盘即售罄也不算大话，你愿意为副中心买单吗？