我们和巴南,还差一个好开发商的距离

现在无疑是一个品牌的时代。拿购物来讲，为什么我们认可解放碑商圈、观音桥星光68、杨家坪万象城 、重庆IFS高端。很简单，因为只有在这些地方你才能买到奢侈品。那么，现今怎样才是受大众认可的品牌房企？

我认为，好的品牌房企首位身份应该是“城市共建者”，然后是覆盖整个人居生活的优质服务商。通俗点说，能拿真金白银出来，做好一个产品，解决一些实在问题，为客户创造出价值，最后才谈分享发展红利。

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过去很多年，巴南板块之于主城非常边缘化。虽然从2017年开始，巴南整体市场有明显上升，巴滨路、高职城、龙洲湾也成了区域热点，但谈真正走入普罗大众视野，那肯定是在千江凌云、春江天镜之后！这里差别就出来了：重仓巴南的真爱粉旭辉，多年累积客户，才出了千江凌云一个热销款。而作为龙湖巴南首作的春江天境，一战便名声大噪。

去年12月重庆万科以总价13.88亿摘得界石地块首入巴南，这个大动作由不得我们不关注！因为在持续深耕重庆的13年里，万科每每踩中城市发展的关键节点，对楼市有着精确的预判。万科的标杆作品在每一个时区都未曾失约，也都站在了发掘价值的前沿。

2014年，重庆万科率先登陆照母山，以一座65万方的万科城正式翻开了“宇宙中心”时代的序章；2019年，万科四季花城和四季都会以区域一半以上的销量正拉升水土的发展。同年，西部物流园的万科招商理想城率先引领了科学城核心区的崛起。

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重庆万科为何要选址南区落子界石？

很多人买房都关心重庆是继续向北，还是掉头向南，或者重点向西？从城市的长远健康发展来看，是以全局谋划一域，主城不会朝某个方向发展，而是多组团，多中心、多点支撑的格局。正如中国几千帝王治国术：平衡之道。

巴南作为中心城区幅员面积较大的区，地域覆盖生态之城、人文之城两个规划片区，手握“中国优秀旅游城区”、“中国温泉之乡”、“国家城乡融合发展试验区”三张响当当的名片。

近两年楼市在一路向南，长期的市场销售热度，已经让巴南区很多板块的开发库存告急，比如龙洲湾，现在已经找不到几个新盘了；比如巴滨路，滨江线也挤得满满当当。

从4月1日公布的《关于重庆市中心城区2021年拟出让房地产类用地的预公告》中可以看出，巴南区今年计划供出的12块地中，有5块都来自界石组团。

随着城市居住边界再一次被延拓，界石注定要走向舞台中央，开始发力。4月7日，2021年集中供地首拍，巴南供出了三块地，起拍单价都精准的保持在了4000元/㎡的价格，这已经是去年界石组团的土地成交均价。

综上，我的直观感受是：今年政策层面会很关注界石。从房产开发周期来看，今年下半年的两次供地几乎不可能在年内推出产品。2021年巴南区楼市的重头戏就在界石。

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重庆万科拿下的界石地块，与鹿角、南彭共筑“南部新城”。

界石位于巴南经济园区，这里是重庆最早的工业园区，重庆市“1小时经济圈”核心层。在巴南区的规划里，对界石组团的定位是【千亿级的5G产业集群】，它代表的是面向未来的信息产业和高端制造业。

顶层设计之下，界石的大数据和5G高端产业很惊艳。目前已吸引了惠科、华雄、腾龙数据谷、思睿创、新加坡富裕等360余家企业落户。如惠科的金渝光电项目，总投资额240亿元，制造的液晶面板已销往全球。而借助惠科液晶面板为龙头，巴南已快速聚集颖扬新材料、美国空气化工、新康意新材料等10余家长下游产业链项目，逐步构建了500亿级的平板显示产业集群。

数据来源：搜狐

2019年8月，国家发展和改革委员会印发《西部陆海新通道总体规划》，重庆包含了2条通道。重庆是西部陆海新通道上的重要城市，更是连接西部陆海新通道、长江经济带和中欧班列的最重要的节点枢纽城市。

图源：搜狐网络

重庆的陆路中心地位上升为国家战略。而陆海新通道的起点，正是南部新城！京东、华南城、顺丰、中通等30多个物流商贸龙头项目入驻，南彭公路物流保税中心产业，迎来高光时刻。

今1月18日，巴南区2021年一季度项目集中签约，38个项目，总投资达516亿元。巴南一派生机勃勃的新气象。

数据来源：人民网重庆频道

巴南区招商投资局  供图

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南部新城，处于东部槽谷。

四山横亘、两江分流的地势天然地将重庆分隔成三大槽谷：中部槽谷、东部槽谷、西部槽谷。无论是向北，还是向西，重庆城市发展脉络都是顺着这三条槽谷延伸。

中部槽谷——向北，2003年，以渝中区为起点，一路向北，观音桥、新牌坊、汽博、礼蔡悦中央公园相继崛起。最远已达到水土。

西部槽谷——向西，2019年，随着重庆向西开启，重庆科学城的成立，西永板块、九龙坡板块也渐入高潮。现已走到了江津、璧山。

唯有东部槽谷（重庆向南）还有巨大可供开发空间。

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据悉江南万科城的具体位置，在东部槽谷的中轴线——东城大道中段。在巴南规划的各个功能和产业的板块中，以界石为核心的南部新城是少有一个以“产城融合、生态宜居”为目标打造的大城。这样的定位，也是新区中最有可能迅速成长起来的一种模式。

巴南各板块规划示意图  图源“巴南发布”

根据界石的规划，区域内将以东城大道为界，打造一座东（左）为高新科技产业区、西（右）为住宅生活配套区的低密度智能生态城。形成一个城市发展生产与生活良性结合的循环布局。不得不说重庆万科选址眼光的前瞻性。

巴南经济园区界石组团  图源网络

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人居配套方面。千亿级产业集群布局将带来巨大人流和居住需求，未来界石片区人口将扩容至约30万。通俗点说，高端新兴产业下，这个区域能挣钱，从企业管理层到一线员工，收入都不会太差。高净值人群进来了，更迫切需求好的品牌开发商。

数据来源：巴南微发布

有人觉得界石很远。但其交通发展已呈破局之势。未来将形成“三横七纵四联络十轨道”的交通格局。

自西向东的龙洲湾隧道打破了巴南发展的狭长城区格局，突破铜锣山脉的阻隔，成功地将核心区域与“南部新城”的鹿角组团、界石经济园区、南彭重庆公路物流基地这三大核心串联起来。

今年开工的鹿角隧道将联通黄桷坪长江大桥，形成连接巴南、南岸、九龙坡的快速通道。此外还有真武山隧道、南山隧道、吉庆隧道、江南隧道（规划中）、新燕尾山隧道（在建中预计2024年通车））。通过隧道，南部新城和主城数个商圈之间，都是半小时车程距离。

鹿角隧道效果图  来源于巴南发布

城市快速路方面，已拥有内环快速、快速路三纵线（鱼洞长江大桥）、快速路四纵线（李家沱大桥）、快速路五纵线（渝南大道）以及快速路五横线（龙洲湾隧道），总长度约52公里；城市主干道方面，建成了巴滨路、渝南分流道、东城大道等，总长度约40公里……  茶园立交、鹿角立交、巴南立交、南环互通、江南立交等。

交通数据来源：重庆晨报

轨道交通方面，巴南区现运营轨道线路包括2、3号线。来自政府层面的消息，轨道交通8号线（规划中、20号线（规划中）和28号线（规划中）三条轨道将覆盖南部新城……

此外，巴南区正积极融入重庆“米”字型高铁网，快速推完善与主城新区的连接通道，规划区内的断头道路。同时，界石镇还将启动18条市政道路设计工作，全面铺开该片区路网。

图源数据源：重庆用

交通融会带来的板块链接，将产生积极化学反应，激活板块效益的联动、外溢，也标志着巴南质变的开始，也为界石的发展夯实了基础。

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江南万科城周边，约10万㎡的首创奥特莱斯已经开业，旁边还有约5万㎡的协信星光优家（规划中）和约7.2万㎡的融创江南精彩汇（招商中）。

医疗上，有重庆工会医院。二甲标准建设的界石医院、（三甲标准的巴南区人民医院和重庆医科大学附属第二医院都在它的10公里范围内，基本满足生活所需。

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虽然我们还不能完全确定江南万科城的呈现，但首推力作，万科的调研团队必定是以战略级的眼光来打造产品。洼地买入和升值空间都很有吸引力。

“万科城系”产品最能代表重庆万科的品牌实力。这是万科在全国的第57个万科城,，也是重庆主城的第二个万科城。它的择址很考究，必定是政府重点打造的板块。

每一座万科城都以“造城”为理念，是他们的入驻让新区活了起来，并成为各自区域热销的代表，推动一个板块的快速成熟。

江南万科城占地面积约296亩，体量约35万方，1.78的容积率，0.2:9.8的商住比，从硬指标上，就超越了南部新城之前的产品。获悉，重庆4月土拍，万科还将在周边位置继续拿地，最终形成一个超级大盘。

3月27日，江南万科城8个外展厅已盛大开放，大手笔宣发，覆盖多区域和更广泛市场人群。预计5月底开盘。

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虽然界石的赛道上已有恒大、融创、龙湖等先行者，但因各房企布局侧重不同，声音还是太小，也做不到万科这样的倾力打造和深挖价值。众人拾柴火焰高，我们和未来城市的价值高地之间，也许只差好的品牌开发商而已。

不可否认，重庆万科的到来会给整个南区打开了一个新局面。各大品牌房企将形成互为依托的市场格局，很大可能会助推界石登上一个新台阶。我个人希望更多的企业，有这样的想法和行动力，这样我们的地铁、隧道、大桥也许会修得快一点，就业率和工资也许会变得高一些。

深耕一座城，留下城市印记，与城市共进与居住者共生。最后致这些开拓勇者：各美其美，美人之美，美美与共，巴南大美！