地产内参 | 北京调控放开一区一策,现房销售成市场新趋势

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2023年第6周）

企业研究组

监测时间：2月4日至2月10日

宏观政策

1、北京市：政府工作报告重点任务清单地产部分点评首提“一区一策”。

（详见附注1）

焦点研究院：北京首次在重要文件中提到“一区一策”措施，体现了北京市政府对房地产调控的态度明显缓和。“一区一策”口子放开，郊区或率先成为放松的主要突破口。此外，北京放松限购还具有极大的示范意义，其他核心城市势必效仿。

2、经济日报：大力推动商品房现房销售，因城施策并逐步推广。

（详见附注2）

焦点研究院：现房销售尝试最早可追溯到2014年，当时主要目的是以此限制房企非理性拿地。近期各省市探索的预售制度改革，是以保交楼为首要目标，保护购房者权益，以期重新带动市场需求的合理满足。另外，现房销售的开展要因地制宜，过快的切换可能导致房企再面临资金链吃紧。

企业经营

1、近日，多家房企公布1月销售情况。

（详见附注3）

焦点研究院：由于春节假期的影响，1月房地产市场活跃度有所下滑，大部分房企销售金额同比呈现一定幅度下滑。房企表现分化加剧，部分优质房企销售同比增速已经回正。但目前经济环境及购房者对房价的预期仍较弱，短期内销售情况有可能产生波动。

土地市场

1、本周，北京和杭州两个城市进行了集中供地。

（详见附注4）

焦点研究院：

（1）从溢价情况来看，北京6宗地块中有3宗封顶成交，杭州地块则是5宗地块中有3宗封顶成交，现阶段有较好去化预期和适当利润空间的地块仍旧受到房企的青睐，剩余地块多为底价成交。

（2）从拿地房企情况来看，现阶段房企很少进入新布局城市，多为在原先布局城市深耕，杭州由于本土民营房企较多，所以本次拿地民营房企占比较多。

（3）从具体拿地房企来看，越秀在北京拿到两宗封顶成交地块，合计出让金达到59.1亿元，越秀地产2022年销售增长表现强劲，在现阶段此类房企逆势拿地具有较大的优势。

（4）从城市维度来看，北京和杭州均为热点城市，得益于庞大的人口基数和知名企业众多，此类城市居民通常具有较强的购买力，在市场下行期，土地竞买仍能保持较高的热度。

附注1：

近日，北京市人民政府印发《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中第232条提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。筹建保障性租赁住房8万套，竣工各类保障性住房9万套，保持住宅用地稳定供应，保障房地产市场平稳发展。

附注2：

2月8日，经济日报发表文章指出，当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。目前，北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始出现现房销售试点。从各地传出的消息看，多省份将进一步推进现房销售。

另如山东、安徽等省份明确表态，2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡。当前房地产市场正在积蓄各方面力量力求企稳复苏，如果现房销售切换得过快，就可能会不利于企业缓解资金链吃紧的困境。

附注3：

附注4：

北京合计出让6宗地块，土地总面积约21.5万平米，总建面约53.2万平米，总起始价122.5亿元，成交总金额约132.1亿元。杭州合计出让5宗地块，土地总面积约26.2万平米，总建面约59.6万平米，总起始价80.8亿元，成交总金额约89.6亿元。