“改善型刚需”,探盘西永小洋房,仅提供一个思路

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前段时间刷到一个2020千万网友票选出的人生十大憾事榜单。买错房投资失策；错过买房较佳时期，分别位列7.8！房子是人一生绕不开的话题。每当买房面临“量力而为”的窘境，心里可谓五味陈杂。人到中年，更爱想当年，可能心中依然热爱当初的自己，热爱高三青春岁月中，每一个夜里点灯熬油绝不服输的劲头。

或许就像曼狄诺说的，世界上最伟大的秘密就是：你只要比一般人稍微努力一点，你就会成功。

同样，较好的房子，其实不是对你来说唾手可得的房子，而是需要你努力去争取一下的房子，JUST A LITTLE！就像你每逢梦回青春时，画面里都是那个干净清澈、眼睛含笑的身穿白衬衫的少年。尽管身边躺的是有着忧郁眼神和唏嘘胡茬子还打着呼噜的老公。

近两年，因土地容积率不断下降，土拍规则加大限制，反而契合了打造洋房产品的先天优势。2020年，洋房产品市场占比达历年来的较高值，约37%。

今年3月份重庆主城区约有179个项目即将开盘！改善型住宅占比约73%。全球疫情，在人居观念上引起的变革也不亚于地震。追求低密度、舒适感好，健康性强，物业服务专业，功能设计更完善的市场偏好不断提高。是时候转变思维模式了，花同样的钱，改善型刚需产品或许才是必备。

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今天我主要结合西永两个探盘，聊聊为什么可以一步到位选择改善型刚需房：靠4.0版售楼中心营销成功的爆火盘——佳兆业晓岸云起和马拉松种子选手价格真香盘——电建泷悦华府。

位于重庆虎溪河岸片区的佳兆业晓岸云起，号称是目前重庆排名前列以 “亲子活动” 为主题的楼盘销售中心。从我靠近楼盘范围，就有分销热情接待。

我们从简约明了的大门口进来，经过曲径通幽的竹林，才得以探知真貌，颇有几分犹抱琵琶半遮面的效果。入目大面环水、设计前卫的两层售楼中心及探窗的大熊，给我的排名前列感觉就是国金中心创意的改版。

踏过石板，步入内里，是白橙间插少量绿色的清新多空间维度设计主体。我的直观感受是童真、梦幻、注重小细节、艺术感强，颜值确实很高。

楼下非常热闹，分销说一楼娱乐休闲是留给爷爷奶奶带着孩子玩耍等待。我心想，这样一分区爸爸妈妈确实能安心上楼洗脑。搞不好，下来还会被小皇帝、小公主催促买房。

晓岸云起总共三期，1600多户 ，容积率1.5。项目做的是两、三室的平层洋房与四室的跃层洋墅产品。我主要关注的是套内69-87㎡，1梯4户的小户型洋房，单价约16000元/㎡。

从2021年1月底开盘至今，一期售罄，据分销介绍一出即秒。目前在推二期洋房（13号）及洋墅（20、21号）。为什么是分销，因为我去的时候，正在做”到家了”的团购专场。

江湖传闻，这个盘分销网络强大，高佣金下必有热销。目前，都要求客户先缴5万意向金，才能选楼层。

当然今天我还要感谢分销，因为楼盘配备的置业顾问忙得脚不沾地。分销曾试图4次将我转介过去，都搭话失败。如果没有分销全程硬扛营销，我估计只能在角落长草。等我们把能看的都转悠了一遍，终于轮到置业顾问算价格了。说是一视同仁，两个点的优惠。

一问及我的意向户型是套内79平这款，置业顾问遗憾地说，下午还是有两套的，但耽搁到您这个点，13号楼已经全出完了。您也别气馁，下次把买资料准备好了再过来，我争取给你抢一套，然后施施然离开了。

我顿时风中凌乱，脑子里只留下销售姐姐艳丽又跑出边际的唇色，重庆最近的楼市真的很热。分销也连安慰，或许有变卦的客户，实在不行还有三期呢！

等我从售楼部出来，目之所及也全是玩水、玩沙、玩设备的小朋友（有部分是附近纯蹭玩）。规划中，17000平亲子主题乐园已见雏形。不得不说，亲子营销不同凡响，佳兆业这个点踩得好，而且做到了优质。

另一大卖点是被“公园包围的楼盘”。加上对面早已开园的焕章体育文化公园，楼盘周边还规划了科学公园以及大城湖公园。重点是，就目前看这个盘周边没邻居，恁是整出了香港的半山别墅的氛围，顿时高大上了。

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交通配套上，听介绍周边规划、在建的包括轨道1/7/15/17/27号线。较快的预计也要2024年开通。而且规划是基于整个大板块的，并不是在楼盘周边。

实际目前只有一条1号线陈家桥站，约1.4公里，步行20分钟左右。在售房部外面有一条公交站点—冯玉祥故居站。出行暂时比较依赖私家车，当然车户比是没问题的。

在方圆两公里内，楼盘周边的学校不错。

小学：富力南开小学，以及现在正在建的树人和平小学；

中学：大学城第三中学、大学城排名前列中学。

划片区就读。但不确定的暂时都是浮云。

商业配套：楼盘周边约1公里左右有规划的西永商务区和高新商务区（富力，即将开建）。3公里内，三大商圈阵容阵容组合，龙湖U城天街，修建中高新天街，文旅城。休闲娱乐，日常生活都能满足。

总体来说，最小户型69价格预计110万。我主看的79平，三房两厅两卫一阳台，价格126万。8层楼高，以2楼为界，上下微有差别。户型朝南、朝北向，有讲究的或许不太喜欢，但采光没问题。关于楼盘密集的高压电线杆（西永大多楼盘的通病），据说未来会埋在地下。

2019年同样区域位置小高层套内78平，总价约90万。2年时间，一个低密度优景观的纯洋房社区，佳兆业西永就上车门槛而言并不高，低总价洋房吸引了不少刚需客或刚改客户的青睐。只是有些配套要在未来兑现。

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此外我谈谈个人视角的一些感触。晓岸云起卖的好，并不是盘本身有多好。只是它有足够吸引人眼球的点并放大化，为自己的售楼处聚拢人气，达到很好的去化效果。

其次浸入式体验和心理暗示非常成功。将现实与童话连通，淡化整体的营销意图。用亲子公园，小区的全樱花布景，屋前流淌的虎溪河，构造一个充满诗意的生活想象，非常触动尤其是女性购买者的内心感性。

去年排名上升至全国第24位的佳兆业，全国化成色不显，也没有打算加强外拓的力度。作为深耕大湾区的外来户，不管是对重庆市场的熟悉程度，还是政商资源的占有，都有明显的劣势。但它的设计理念和服务意识应该不差。所以后期自主物业应该OK，毕竟在这方面沿海还是先进内陆许多。

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从晓岸云起出来到对面，从巴蜀古代建筑博物馆和冯玉祥旧居中间的支路步行约15分钟到电建泷悦华府。这是个一号线沿线的楼盘，位于陈家桥站和微电园站中间位置。

在售2期离陈家桥站更近。被朗基水印三生“L”型包围，对面是西永9号。为什么称它为马拉松选手，因为和它同期的楼盘都售罄了。但销售落后，不代表盘不好，可能央企性质的楼盘都有这个“悠哉”的毛病。不急。

从上图土拍可以看出，建面约12000不到的泷悦华府对上晓岸云起和周边进驻的”各路人马”，甚至是电建康田后续开发的洺悦芳华，价格差了2000-3000不等，是不是瞬间就真香了。目前仅有4、7、9三个楼少量房源，9号楼面朝大路，离轻轨只有60米，直接PASS。

剩下的我觉得4号楼可以捡捡漏。

项目西临虎溪河市政公园带，也是打造西永板块纯洋房和别墅产品项目。对面C97文创公园在建中，背后是已经修建好的体育公园，也是三面环园。

总建筑面积约10.2万平方米，共865户。一期别墅，二期洋房，301户，共9栋，由6、7、8三层高构成，旨在与环小区的龙凤溪构成错落有致的山水意境。

小区配套“一轴四景九巷”为主题的新亚洲园林，约1.48低容积率和约35%的高绿化率，一梯两户设计，所有楼栋均呈南北朝向排列式分布。

另有竹间小馆、纯林大道、四季书庭、儿童乐园，环形跑道等依次布局，可以说园林景观设计比较用心，也下了本钱，风格偏中式。

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今天主要说一下建面99套内83的三室两厅两卫，板式结构南北通透双阳台明星产品。其实整体看泷悦华府的户型排名前列感觉就是方正、传统，适宜居家。

3.8米客厅面宽、使用面积超过21平米的主人区、独立餐厅，可变U型明厨设计，双操作台、自带阳台采光。两次卧室轻松容纳1.5床+家具摆设，南北阳台大通风面，也兼顾生活和观景。

但是让我最心动的却是建面118㎡，套内102㎡，总价约142万的四居室。为什么在4号楼捡漏，因为4号楼一面对着和朗基水印三生共用的市政支路。

但这又是一条断头路，所以只有两小区的居民使用，相对来说没有你想的嘈杂，也是4号楼比小区7号楼售价低的原因。大概估算一下，三房首付约40万（不含税），月供约5000元/月；四房首付约43万（不含税），月供约5500元/月。

二胎家庭意味着低密四房起步。买全生命周期户型具备更好的适用性。三、四口之家、三代同堂，都可以因需切换。四房户型方正敞阔，动静分区，所有卧室之间均无共墙。L型明厨的三角布局，厨房空间利用大。相比之下生活阳台稍小，飘窗不能改也算不上大毛病。好像咬咬牙，荷包再挤一挤也能达成。

资本雄厚的中国电建2018年跨领域进重庆房地产市场，确实谈不上什么品牌号召力。但是也不乏闪光点，比如我说的高压线通病，据说泷悦华府开盘的第二天，红头文件一下就开剪了。下图右是我经过水印三生时随手拍的。大多数的承诺到兑现距离太长了。又比如电建打造的四大产品系，泷悦系虽然偏高端，但开发商控制户型面积和总价，降低门槛，与市面比近十多万的价格差，对年轻客户群非常友好。

泷悦华府已经是准现房，所见即所得。项目目前的售楼部后期会交给政府做公立幼儿园，项目周边还有一块教育用地。划片区就读，资源大体上和晓岸云起差别不大。旁边就是3.5万方西到熙街、拉特芳斯天街等。缺点就是这些楼盘下没配商铺，日常生活不太便捷。医疗条件略薄弱。

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沙坪坝区大学城板块，承接科学城规划利好，教育资源优势较为突出。6年内，西永土地价格涨幅也高达371%。周边在售项目较多，未来市场竞争激烈，热度高居不下。

随着西永各项政策落实、配套趋于完善，在整个西部新城，未来规划常住人口将有可能达到150万，形成城市副中心居住区。买房的几大要素均不缺，这一区域内的房子具备了高成长性。而且这两款都不是“高低配”，是纯正墅林小洋房。

如果最近有在看房的朋友一定有亲身感受，不止西永，龙行、水土洋房热卖，很多售房部的沙盘上，齐刷刷的洋房别墅小高层。

当下，同时满足子女入学、生活配套、户型面积、物业服务、区域人文氛围等全方位家庭需求的一站式住宅产品备受青睐。开发商在改善型产品上降门槛、调整与创新，改善型刚需应运而生。用买高层的钱买洋房，你愿意吗？

重庆未来的高层将会越来越稀缺，核心区的价格持续走高，低价刚需高层已经走到了远郊，而且位置还将继续外扩。刚需群体接受不了高总价也HOLD不住过长的通勤距离。洋房的集中爆发也是城市发展到一定阶段的市场需求，在城市次中心的优质地段，性价比高的小洋房，这是一个好的选房思路。

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“为什么要一步到位买改善型刚需房?正常家庭住房需求都会归属到改善型刚需三房、四房。置换一买一卖，消耗精力和时间成本，同时各种税费中介费。要珍惜首套首贷的机会。未来，你会遭遇更高房价总额门槛。换房的代价和难度或许更大。

这不是广告，是给心中仍有热血的你的一个小小建议。多努力一点点，美好的家触手可及。愿你行走万里，百战归来仍是少年！