从重庆集中土拍,窥见楼市众生相

地产行业集中统考，历时两天，每天早中晚3场，激情演绎地产人的疯狂四月。28日早上9：30开启万众瞩目的排名前列拍。当天共计推出24宗地，无流拍，3宗挂牌价成交，21宗竞价成交。较高溢价率近130%，由招商竞得土主物流园地块。较高成交楼面价13451元/㎡，由融创竞得悦来地块。

29日至截稿，“不知名”房企海成表现很出位；只爱核心区的中海拿下观音桥花卉园地块；保利以15711元/㎡中央公园西地块刷新了楼面价；茶园自摸；晚间巴南和大杨石的考验还将上演，究竟谁能摘下新地王冠？

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开发商有点疯狂

房企土储告急，无漏可捡，正面刚价。

【融创】2016-2020年，连续5年登顶重庆商品房销售排名榜首。有媒体报道称，融创西南区域今年的销售目标为3000亿元。按照这个目标，今年西南差不多要承担整个融创将近一半的销售量。

今年4月，孙宏斌快速收购了广西较大的本土开发商彰泰，后续仍积极推进鲸吞并购之路。尽管融创西南将总部从重庆搬到了成都，但此次积极拿地，必将继续重仓重庆，今年还首进区县。晋级西南王，善战的孙宏斌正式回归，重庆土拍拉开的西南大戏，可能才刚刚开始。

【龙湖】今年换了重庆负责人，发展核心策略有重要调整，重庆公司目标也定得比较高。此次龙湖首进大渡口，2块地体量非常大，龙湖天街商业预备备，大渡口区终于加了外挂，此处应有掌声！

【金科】区域公司年度目标都在500亿以上。未来5年，金科将向4500亿元的目标进军，相对于目前2000亿元市值的金科，也就是说未来5年要再造一个金科。华宇+金科+新希望合体大渡口；金科+美的合作西永。

协信短期债务超百亿，一时间难以解脱，“金主”CDL控股时间不到一年就请求退出。此次协信又未出现参拍，是否从侧面进一步应证其现金流状况呢？

网友都调侃恒大专心造车，去年主城恒大就在巴南露了个脸。这几年陆续开发的恒大金碧天下、恒大健康城、恒大国际文化城等诸多超大盘，偏向区县。

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地块受宠若惊

从本次供应地块的分布来看，渝北区和沙坪坝区仍为主战场。渝北区土地供应多年来稳居首位，房地产市场发展较快；沙坪坝区作为向西发展的重要载体，叠加科学城的持续推进，房地产市场正处上升期。

比如开拍前网传热力榜TOP1，38家意向开发商，本次竞拍的西永组团L分区L55-1/06、L55-1/06地块，被花样年以楼面价12007元/㎡竞得，溢价率56.48%。而招商蛇口以楼面价10460元/㎡，129.9%溢价率拿下的西永组团AH地块风头无两。

之前西永组团的地价“天花板”是今年2月佳兆业楼面价8702元/㎡。两宗地容积率、体量都差不多，花样年位置更好，项目距离地铁1号线赖家桥站很近，周边生活配套趋成熟。招商蛇口这块挨着高速路口，离万科招商理想城很近，感觉不值这个价。

小特殊康田以20.7亿挂牌成交两江新区两路组团C标准分区C112-1、C116-1等地块，成交楼面价7280元每平，溢价率为0%。据业内人士透露，康田将进行8万方写字楼无偿移交，再配建1.5万方住宅成本价给政府。

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销售链嗅觉灵敏、反应迅捷

自今年3月以来，重庆主城区商品住宅的房价几乎每周都在小涨。较新楼市监测数据显示，建面均价已经突破14000元/㎡。4月调涨楼盘数量约164个，占比约74%，平均调涨幅度约502元/㎡。

主城各区建面均价14000元/㎡上下占比情况

土拍后出现的一个段子：从现在起，所有房源报价，以当天价格为准，以前看过的报价作废，不是不讲信用，而是开发商和业主也要与时俱进。

获悉，昨天早上诸多开发商已紧急按停楼盘优惠折扣，恢复原价，有些甚至暂停认筹。经销商、中介在小群里讨论封盘涨价。中央公园刚拍完，就有网友酸称前期买了蓝光芙蓉公馆的赚翻了，曾经一万三四的滞销款现在看还真香。

按照这种趋势，经过此番轮变，可能主城区的在售楼盘都会挨个涨一涨。过往糟心的地王项目，卖得温吞的项目，销售状况很可能会得到改善，成熟地段的二手房也可能会迎来更好的行情。

最直观的感受是中介乘势洗脑推销，作为踩盘小分队的我昨晚接到了N个电话，大体意思都是：老师你晓得今天土拍不嘛，要买在涨价前夜！

就拿重塑了整个科学城的楼市生态的融创文旅城来说，不是项目不好，而是完胜在链家数万人对重庆融创文旅城进行了铺天盖地的宣传，人海战术。一个中介说项目好，你不信；但如果一万个人给你说这个项目好呢？要有识别！

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锣鼓喧天的媒体

这次土拍有些媒体传“捷报”：用了“重庆楼市看涨，购房者抓紧机会上车”；“土拍拉高行情，房价马上暴涨”；“贵吗？楼价都比现在地价底！”；“重庆的房地产市场变天了”等字眼，不是说信息完全不实，而是渲染了情绪。

昨天下午一个“加州建设银行打征信排队？”的视频火速传播，发布者百度地图实景显示建设银行位置，结果是观音桥社区服务中心排队打疫苗。

今年重庆市场行情确实不错，土拍主要还是是反映开发商对后市的信心，我们的工作即集中搬运信息为消费者提供参考。即使是在牛市，也有很多亏钱的股民，涨势下并不是每一个楼盘都值得买，大家要考虑自己的现金流和需求，谨慎选择。庆幸多数媒体还是有态度的！

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房住不炒，“理性竞争”

重庆土拍总体看，竞争激烈、溢价高，大家有些上头，动静搞得有点大，还上了热搜。土拍话题迅速刷爆论坛和朋友圈，国民度一日暴涨。集中供地旨在稳定土地价格，最终起到平抑房价的效果。怕你不拍，又怕你乱拍，纠结！

4月15日排名前列棒长春平淡收场：原计划51宗待出让土地中有11宗终止挂牌，最终成交38宗，其中32宗底价成交，2宗流拍。27日第二棒一线城市广州落下帷幕：48宗住宅地，42宗成功“出嫁”，6宗流拍，4宗摇号，冰火两极分化，整体溢价率极低。

第三棒重庆“外环时代”板块竟然拍得“都挺好”，这番热闹未必是政策层面和主管部门想看到的。新区组团热抢，核心区又要价值回归，倘若未来房价在整个涨幅统计数字上有一个新的体现，标兵重庆的房价就不是“默许”那回事了。

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受伤的刚需

以前搞了一个限购，很多人感觉房价要降了。

然后……

现在搞集中供地，很多人再次感觉房价要降了。

然后……

开发商的承诺有水分，国家的规划从不开玩笑，咱们不妄想房价下跌，但也不过度看高行情，房子终将回归消费品属性，保持每年5-10%的健康增长。每个政策在执行过程中偶有误伤，但国家一直在努力。

比如4月限价政策：开发商已经备案的房子，九个月以内不能调整价格，达到调整价格的条件也只能在规定的范围以内调整。延缓了整个市场的上涨节奏，给了刚需更多的时间来上车。

这次重庆46宗地已经占了今年一半供地量，较快在3-6个月后运转。高地价、高溢价、高容积率，注定开出的楼盘也会是刚改、改善性质，而且价格会更高。

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土拍价格决定楼市基调，集中供地下重庆楼市也正在经历着一场变局。

越来越多联合拿地，规则越来越细；

地产央企越来越强。在调控频出，银行政策日益收紧的今天，国企依靠良好的背景发展势能增强；

渝中连续缺席。随着外环热点板块土地的高价成交，房价也会逐渐水涨船高，会进一步凸显城市核心区价值，两者差距是在逐渐拉开。

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总之今年重庆楼市新房表现强劲，同处西南的成都和西安调控空前加码，均发布了“限房价、定品质、竞地价”的调控机制，这刺激了开发商在重庆的拿地热情。

重庆二手房较新数据显示，整个市场处于成交量放大，但是成交价基本稳定状态，没有大涨的局面。重庆新房刚需盘吃紧，未来购买成本也会增加，但二手房选择面还是很多。

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