​小户PLUS,情怀BOY,价格硬刚,九龙半岛混战才刚开始!

每次说到土拍，邓超青罗湾举牌那个场景总要在脑子里闪一下，各路富豪花式出场，“问世间是否此山较高，或者另有高处比天高”的音乐也会自动开启循播。

谁都喜欢一掷千金，八面威风的豪气，谁都想当高进、乔峰那样出场自带BGM的拉风男人，但这批次大杨石组团，可能要配上袁华的“雪花飘飘，北风啸啸”。

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先选说大杨石组团的几个拿地：

2019年5月，荣安地产以成交总价10.85亿元，楼面价13549元/㎡，登顶坡区楼王。

2019年8月融信3.74亿元，楼面价9600元/㎡。

2020年8月华润19.3亿元，楼面价11034元/㎡。

2020年9月金科＋华宇＋远洋联合体3.54亿元，楼面价9569元/㎡。

谁也没有想到，第二天，新希望则以13091元/㎡的地价，24.1亿元总价竞得另一地块。24小时，3500单价差。‍

近两年，坡区终于在土地市场上重出江湖，开发商激烈厮杀，比如金辉，在拿下大杨石地块时曾疯狂举牌54轮。这从本质上反映出该区域的整体价值颇得认可。

但现实是，该区域楼盘的实际销售，却始终表现出屌丝段位。无论是销售总量还是楼盘单价都在主城九区四名开外。如果说需要给新楼盘一些长草的时间，但今年主城单盘销售的TOP20榜单，坡区核心区开发的项目仍是一个没排上。

2021年2月住宅TOP20项目销售金额排名

可以说，坡区市场给人的状态就是有价无市。万元地开发商，意味着九龙坡核心区新开出的商品房建面积单价不会低于16000元/㎡。

而九龙半岛的二手房建面均价在1.2万/㎡左右，均价较高能到1.6万/㎡的是广厦城的洋房住区。若消费者不肯为这批新房买单，老牌主城区除了尴尬，还是尴尬。

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昨天我实地走访九龙半岛的几个新盘。从玖悦兰庭售房部门口的杨九路出来，约1公里拐个弯转到龙江路，荣安九龙壹号、华润半山悦景、融信海纳九龙往坡坡上一线排开，距离非常近。只是华润半山悦景的售楼部都还在围修当中，没法一窥真貌。所以主要聊聊其它三个。

去玖悦兰庭的时候，他们在做建设银行九龙坡支行、铁马集团、和铁路学校系专场团购，人较多，现在气氛也比较热火。说是暂时还没对外全面开放。我们直接入正题，看看这个开发商浓墨重彩主推的神户型。

玖悦兰庭这个主力户型的建面约81㎡。在有限空间里，塑造出三房两卫四飘窗一大横厅两阳台的小户型。

这个宣传还是抓人的，起码我好奇，花同样的钱可以买个什么样的小户型中的战斗机。它的卖点，在于紧凑的三房外还多了一卫，同时还兼顾生活和景观阳台。

另外全屋落地窗，采光面充足。空间设计上还是比较灵动，再创造的可塑型强。我看到的样板间呈现，已经是对入户、餐厅位置及飘窗改动后的效果，确实比较丰满。

比如主卧约15㎡，也配置了衣帽间分区。餐客厅一体约5.3米的横厅，同时连接观景阳台，视觉享受还是不错的。套内62㎡，加上赠送，实际使用面积零零碎碎接近80㎡。

楼盘位置临江，但不要想多，不是江景房那个概念的。我去的时候，江边还有施工工棚，以后存不存在遮挡建筑待定。

据销售人员介绍，8楼以上可以眺江，以此分界，总价150万上下走。大体来说单价套内21000，建面19000，小套房使用功能还是很强大的。

再谈谈其它我觉得不错的地方。首先是开篇提到的楼面价，玖悦兰庭三家和融信是捡到趴货的，起码在成本投入和质量保障方面它他们更有余地。更何况还是九龙半岛焕新开发商的排名前列小分队。

其次是楼盘品牌，起码对重庆的普罗大众来说，这三家还是很拿得出手的。比如成都远洋太古里，名气也不差。房子后期会引入金科物业。

再说教育配套，在不承诺的前提下，还是有从铁路幼儿园到铁路小学、铁路中学的一条龙构想。谁让小区离铁小只有四百米呢！比如像我这种有娃，又买不起老牌名校划片二手房的人，也是个省心又保底的选择。

最后我比较喜欢这种小区布局，3+1（洋房），房子修得比较边缘化，中间留个2800平大中庭，超460㎡的分龄儿童游乐区，老年休闲活动区，200多米的夜光环形跑道，满足生活所需。

此外，除了车库大门双大堂入户设计，全智能识别，楼层所在地势比较高，一楼相当于普通三四楼的高度位置。楼盘外立面非常轻奢炫酷，类似香港置地的壹江郡，全玻璃幕墙。

老实说，这个卖点是讲工艺一点，时尚一点，造价高一点，对顾客也用心一点。我把它放在最后提，是觉得，可能在接房时我会细致看上一眼，心里上觉得自己与豪宅更靠近一点，墙外边的东西，对刚需意义并没那么大。

总体上，玖悦兰庭功能布局，设计细节上的精研对首次置业的年轻人还是非常有亲和力的，400多户消化掉不太难。

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九龙壹号是去年11月就开售了，门面还是比较大气，进去经过两条艺术长廊才到大厅，经过中庭有黄桷树根系设计再现，修建好后还有对交通茶馆内景的演绎等。

我感受到了这种浓浓的怀旧清怀，荣安也在很多细节设计上去契合九龙半岛的艺术品味。从置业顾问介绍得知，目前在售2个户型。为了很好的和玖悦兰庭对比，我主要看建面86，套内69这个C户型。其实另一个B户（建面91，套内74）差别只在于多了一个卫生间。

三室两厅一卫，户型方正，类板式通透格局，也是大横厅联接景观阳台，朝向采光都不错，没什么可挑剔的，同样也没什么惊喜。

外立面玻璃幕墙，小区布局9+1（商业公寓），通过三镜六园实现，五大功能会所来规划活动区域。高层有12、17两种层高。1号、8号楼楼下架空，两层都用作儿童活动区域，还有儿童托管服务。700多户。后期用自己的物管。

教育方面，小区内规划了九龙坡排名前列实验小学附属幼儿园，和住房同期交付。此外九龙壹号的另一大卖点是毗邻五洲书店。3.3万平方米，国内迄今较大的单体书店综合体，超越钟书阁，可以预见是重庆下一个超网红打卡地。未来，五洲世纪文化创意中心的建成也将为周边聚拢大量人气。小学和中学划片就读，没有太大优势。

按理说，坡区的“地王项目”是受人瞩目的。13549元/㎡的楼面价实实在在摆在那里。九龙壹号销售报价建面22000左右也算合理。但问题就在于荣安用地王地做刚需盘的逻辑。

宁波荣安2017年进重庆，拿下4宗地，两块在巴南，一块在大渡口，均是偏向中低端的刚需产品，对高端产品缺乏涉猎。悦来的柳岸潮鸣地块总体量只有2.11万方，积累不了太多的经验与品牌影响力，同时悦来项目本身去化也一般。

九龙壹号户型平均建面不到100平，典型的刚需产品面积区间，和荣安传统产品基本是趋同的。用地王来做刚需产品的户型，除了有钱就是任性，我不作多点评。

荣安从开盘的川美艺术家作品联展，到后续的宣传活动，立意都想在保持老记忆的基础上，对土地解构重塑，呼吁静观生活的细微之处。然并卵。情怀满满，实体产品和“藏品”、“标杆”“战略级作品”挂不上钩。

但你要说完全没市场吗，也不会。杨家坪广大新天地的征收户，电力村的小伙伴们，政府给的补偿都相当不错。兜里有钱又不想挪窝的老街坊们也可以换个地方继续唠嗑。而且这个盘修建速度比较快，大部分已实景呈现，预计明年3月就可以交房。

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刚出九龙壹号，我就被房托守株待兔了。那大哥悄悄咪咪说，一模一样的户型，上边融信只要17000一平，还可以商量。抱歉，融什么，我还真没听说过。那人忙说融信也不差的，中国房企前20呢。

说实话，到现在我都后悔上去这一趟。大门小气，售楼部逼仄先不说，跟进防空洞似的。后来我看了相关资料，说这个售楼部场景是还原爱丽丝梦游仙境的设计，空间有层次有节奏。让我为数不多的艺术细胞就地死亡吧!

主要是那个销售大姐姐，从头到脚写着不耐烦。我都还没咨询什么，她就开始自说自话：“我们这大体环境都差不多，你在下面她们肯定给你介绍了撒，我就不多说了，就简单给你说一下我们的情况，你想买哪种大小的嘛?”我说就套内60左右的吧。

她听完表情更不好了。真的就很敷衍的讲了几句D户型的（建面81，套内64）基本资料，我听完愣是没发现这个房子哪一点值得买。

然后就到带看环节，爬了三层楼，刚喘口气，我一抬头这不清水房吗？她很高冷地说，你选的这个户型没样板，就是清水。我想说一般这种情况，售楼小姐姐不是应该很贴心地先告知这个情况，然后说：“我带您看另一种户型的装修效果，也就比这个户型多了一个卫生间这样子吗？”

等我们下楼回转到另一户型样板间，确实它和九龙壹号就一个次卧的方位不同。我在主卧瞅瞅，和玖悦兰庭对比了下，就问你们这没设计衣帽区间呀。大姐姐立马来了一句：“这么小的房子，你还想要衣帽间咩！打个衣柜撒，实在不行，把主卧厕所改成衣帽间。”

听完我内心怒了，你说我胖不配喝奶茶可以，但我如果真买套房子，想要个衣帽间都不行吗？再说我看的户型只有一个卫生间好吧。我也没聊看的兴致了，匆匆出门。

这会，大姐姐终于有点营业的觉悟了，拿了张户型图递给我，再次强调这个盘售价确实便宜，还语重心长地说了句：“现在的钱不好赚，能省则省吧！”

这买房一下子，住房一辈子，听说后期物管还是融信自己的，我更怕怕了。反正在我这，不知名开发商还是不靠谱的。但是售楼部里还是碰到了许多5旬左右的叔叔嬢嬢，貌似价格牌在他们那还是很吃的开。

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因为地理位置近，所以我集中说一下各楼盘的优劣。重庆向西大发展，九龙半岛升级打造，杨家坪商圈升级扩容，都将再次提升地块价值。

坐拥强劲城市名片：九龙半岛位江岸线全长约6公里，拥有重庆市主城稀有的两江四岸、三面环江的优势资源，片区历史文化积淀沉厚，是现主城区内地理中心性最强、景观塑造潜力较大的待开发地区。

其“美术半岛”的发展定位，已纳入重庆市政府长江文化艺术湾区整体规划重点项目。未来，重庆美术公园建成，九龙半岛将汇集九龙半岛美术馆、博物馆群等更多艺术基地、文创艺术园区。

扩容先进商圈：九龙坡区重点针对杨家坪商圈、石桥铺商圈，以及盘龙商圈进行风貌整治、品质提升。

除此之外，杨家坪商圈启动“向南”扩容，铁马工具厂地块顺利出让，作为广大新天地项目首期启动范围，未来将与万象城区域连成一片，形成核心区域约3平方公里的主城较大商圈，并成为九龙半岛的重要纽带，促使商圈经济再融升。

便利的交通路网：直港大道，杨家坪正街，火炬大道，西郊路，南北大道、九滨路、余松路、杨九路畅达各大商圈；马桑溪大桥，李家沱大桥，黄桷坪大桥（建设中），鹅公岩大桥，内环快速路，接驳江北、南岸、巴南，渝中各大区域。多路公交线和轻轨组成出行路网。

建设中的18号线，规划中的24号线双轨交汇于换乘站黄桷坪站，距离玖悦兰庭约150米。在修建的轨道18号线滩子口站和九龙壹号的直线距离仅270米左右。

核心区限高较低密度居住群：这些楼盘容积率2.0—2.5，梯户比2:4，主打小高层，绿化率在35%以上，楼间距较大，小区环境服务不错，会有比较舒适的居住体验！

劣势：周边老旧小区较多，居住环境一般，日常生活配置不是太完善。更新换代需要较长时间。

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华润自二十四城之后也好久没在主城核心区拿地了，半山悦景就华润的产品来说，价格肯定会是2万+，也肯定比现在的荣安更贵。

至于新希望的项目，目前还没有太多消息，但估计是“天、麟、官、悦”四大高端产品之一。但它距离家坪中学仅0.2km，可划片就读，教育资源还是优越的。这两个项目大约6月就会面世，还是小期待一下。

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九龙半岛旧改取代大部分拆迁已经成定局。地价越来越贵，关键溢价率高，也不好拿。九龙坡发展早，目前已经到了城市更新的阶段，存在大量的改善换房需求。

大杨石片区的楼盘高价项目是不好做，但售房顾问，都自比是五年前的渝中半岛，不可否认房子长期持有的价值空间大。作为先入场的开发商梯队当然更有竞争优势。

老迈的九龙坡区已经被边缘化太久，九龙半岛太需要一个艳惊四座的作品，来找回往昔的地位。一个用心的房子必须从全方位升级，让人耳目一新，才值得让人买单。

只有善待这块土地，才可以分享九龙半岛的发展红利。

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