旭辉闯关:18亿关联交易质疑已解;去年亏损135.7亿元,复牌首日大跌58.55%

图片来源：网络

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

用时不到半年，旭辉集团(00884.HK)顺利实现了复牌。

9月26日晚间，旭辉公布匿名信关于18亿关联交易的独立调查结果、披露了迟到的2022年及2023年中期业绩，达成复牌条件，于9月27日恢复交易。

虽然旭辉已高效复牌，但因去年录得超百亿元的亏损、截至6月末可动用现金63亿元、境外重组仍处于建设性讨论阶段，均预示着这家房企还有多个难关要闯。

9月27日复牌首日，旭辉股价持续下跌。截至收盘跌58.55%，总市值较停牌前缩水近六成至32.8亿港元。

匿名信调查告一段落

旭辉此番近半年停牌由一封匿名信引发。今年3月底，旭辉对外披露，公司核数师收到前述匿名信函，其中对旭辉与旭辉永升服务(01995.HK)之间的若干交易提出质疑，声称所涉及总金额为18亿元。

受此影响，旭辉、永升服务两家上市公司暂缓发布2022年业绩报告，并对匿名信函进行独立调查。

据了解，上述匿名信的指控主要包括：旭辉通过与永升服务进行交易的方式构建资金往来，出售车位以换取旭辉永升服务支付按金，以及间接向旭辉永升服务出售其私募基金，而这些私募投资的实质存疑。

9月26日晚间，旭辉、旭辉永升服务同时发布独立调查报告，主要对上述指控进行一一回应。

报告指出，自2019年起，永升服务一直为旭辉的部分物业开发项目提供销售代理服务，用于销售旭辉开发项目的未售物业及车位。

同时，于2022年，双方订立有多份独家销售代理协议，旭辉据此向永升服务收取按金，其中有3亿元可退回金额。

独立报告认为，物业开发公司委托物管公司提供销售代理服务（包括据此收取按金）广泛存在于行业中。

至于私募资金，永升服务表示，公司已确认相关基金权益收购的所有交易方均为独立第三方，收购事项也符合公司进行战略投资的相关标准。

据此，审核委员会给出的意见显示，旭辉管理层此前主张“相关交易具备充分的商业实质及业务理据”，如今并未发现任何理由致使该主张的真实性存疑，亦无建议展开进一步调查。

同日，旭辉还披露了迟来的2022年度、2023年中期财报。核数师上会柏诚对于两份业绩发表了无保留意见。

伴随着独立调查结束及业绩补发，旭辉顺利实现复牌，整个过程不到半年，与恒大、融创、世茂的复牌相比，用时较短。

如同每一家长久停牌后迎来复牌的房企，旭辉在复牌首日一度跌超60%，截至9月27日收盘，报0.315港元/股，跌58.55%，总市值32.8亿港元，较停牌前的79.14亿港元市值缩水近六成。

去年合联营公司亏损17亿元

近两年行业处于下行阶段，房企普遍出现亏损。旭辉也不例外。

根据业绩公告，2022年，旭辉实现合同销售1240亿元，录得收入474.4亿元，同比减少56%；毛利66.19亿元；净亏损135.66亿元，其中归母净利润亏损130.49亿元，上年同期则溢利76.13亿元，同比转亏。

到了今年上半年，旭辉的收入实现微增5.4%至313.19亿元，其中物业销售及收入增加5%，租金同比增加11.8%，物业管理收入增加8.8%。不过，与亏损项目相比，这些增长显得稍显“鸡肋”。最终，旭辉在今年中期录得亏损91.32亿元。

梳理综合损益表发现，旭辉的亏损主要源于投资物业公允价值、撇减持作出售物业及拟作出售的开发中物业、预期信贷亏损拨备，以及应占合联营公司业绩大幅下降。

其中，投资性房地产公允价值减少是去年房地产行业出现的普遍情况。2022年，旭辉的投资物业公允价值亏损达12.58亿元，而2021年则为13.09亿元。

旭辉是业内出了名善于合作的房企。行情好时，合作开发模式是助力其规模快速膨胀的一大利器。但在行情不好时，该模式对旭辉利润造成的冲击愈发凸显。于2022年，旭辉应占合联营公司业绩亏损17.4亿元，而在2021年则为利润7.59亿元。

其中，应占投资物业公允价值亏损2.06亿元，应占合联营公司减值亏损达6.68亿元。若撇除这两项影响，旭辉应占合联营公司业绩于2022年亏损可达8.65亿元。

值得一提是，无论是去年还是上半年，旭辉的归母净利润亏损均远远大于非控股股东亏损。

图片来源：旭辉2022年财报

或许意识到合联营公司对企业的拖累，今年以来，旭辉已相继出售河北和湖、北京公园和御项目、广州增城三联村项目股权予合作方。

截至6月末可动用现金约63亿元

通过退出三个合联营项目，旭辉还能够回流一部分现金流，提高资金使用及经营决策效率，为缓解整体流动性创造了积极条件。

在销售下滑、融资不畅的背景下，2022年11月，旭辉宣布暂停支付境外债利息，正式将流动性危机公之于众。财报显示，截至今年6月底，旭辉尚未偿还借款总额约为1022.29亿元，去年期初为1084.5亿元。其中，银行及其他贷款约584.33亿元，境内公司债券账面值约为130.98亿元，境外可换股债券账面值约15.04亿元；境外优先票据账面值约为291.94亿元。

同期，旭辉现金及银行结余为202.89亿元，其中包括质押性银行存款约4.46亿元，以及作特别用途的银行监管账户资金约135.49亿元。

换言之，截至今年6月末，旭辉可动用的现金约为63亿元。

为了纾缓流动性资金状况，改善财务状况，旭辉在财报中透露，已委任一名财务顾问协助其重组融资安排。截至目前，公司正与债权人小组或其顾问进行建设性讨论。

当中，旭辉集中在一二线城市的销售资源，或许可以成为与债权人博弈的筹码。今年上半年，长三角、环渤海、中西部及华南地区的合同销售金额为旭辉合同销售总额分别贡献约33.1%、28.6%、28.2%及10.1%。一线及二线城市的合同销售金额占总额约89.8%。

截至6月末，旭辉土地储备总建筑面积约为4650万平方米，集团应占约2530万平方米。

近两个月，监管层频出房地产宽松政策，涉及认房不认贷、下调首付比例和房贷利率下限。多家券商分析，上述政策主要利好一二线城市项目销售。