重庆核心区的楼盘,需要一波上涨行情!

去年的重庆楼市，波澜不惊，没有什么太大的亮点和新闻。

“重庆市场也就这样了，未来几年都不会大涨也不会大跌。实际上今年受疫情影响，不少楼盘都降价了。”一些人对于重庆楼市基本上是持这样的态度。

来到2021年，不少人都预测重庆房价该怎么走，一般比较乐观的看法是，明年上半年基本比较稳，下半年可能会有一波行情。房价这个确实是一件比较难以预判的事，但有一个事实就是房价依然会不断的上涨，只是涨得很慢而已。

上一周，铭腾机构公布了《2020年重庆市主城中心城区商品房销售TOP20项目榜单》。从榜单来看，本次商品房销售金额上榜的top20项目中，除了中海国际社区和长嘉汇、华宇城之外，其他基本是在新区。其实核心区的楼盘也不少，但是能上榜的却并不多，一是有的体量并不大，二是有的都不大好卖其实。

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今年土拍过万的地不少，特别是在核心区，九龙坡有5块，江北有2块，南岸有2块，大多数地块都有多家开发商争抢，说明开发商2020年喜欢拿核心区地块，看来核心区还是香。明年核心区地块十有八九会缩减一些，土地市场的热度可能会下降不少。

图片来源，赛信不动产资讯

今年核心区这几块地出来的房价不便宜是肯定的了，以后刚需买房不管东南西北比较远，陶家、界石等也慢慢入了眼。

有时候也不禁想问，今年主城新区的那些高价楼盘销售行情怎么样？只能说冰火两重天，好的开盘就去化得差不多了，不好的，开盘卖了很久也还是那么多。对于一些项目来说欣慰的是，好歹是一套一套慢慢在卖出去的。

以去年的重庆地王荣安九龙壹号为例，项目大概于去年6月开盘，目前网签去化率如下。不能说不好，基本上去化率也有三分之一往上，参考它拿地13549元/㎡，建面16000元/㎡的价格，以及整个周边的环境，还是可以的了。

再来看看去年重庆土拍第二的合能观音桥地块，楼面价达到了达到了1万3，去年10月面世，较低建面91，售价180万起（套内），相比荣安，该项目的去化率都比较具体了，截至目前只网签了几套。

也有卖得不错的，比如融信海月渝州，2019年8月拿地，网签情况都非常不错了可以说。

而2020年重庆土拍上半年拿下的几块地在下半年基本都出来了，像保利阅江台，较高套内价格达到了3万+，部分楼栋也有着不错的去化率。比如金辉彩湖云璟、金辉玖珑云璟，价格基本都是在单价2万以上。就网签的成绩来说，可圈可点，这才仅仅是开始而已，还需要逐渐去打开局面。

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今年像南坪汽车站、红旗河沟、观音桥小苑地块、铁马厂地块等为大众市场所熟知的核心区地块集中出让后，重庆核心区后续可能就再也没有什么标志性地块供应了。

特别是去年12月底香港置地以1万4的价格拿下观音桥地块后，有人说这个价格把重庆楼市给锁得死死地。按照楼面价和香港置地的一贯销售风格，肯定是得往建面单价3万往上走，这个价格会有多少人会接受，相信重庆楼市恐怕暂时还无法承受这样的售价吧。

不过，有钱人的改善始终是很多的，150万—200万出头这个价格区间的还是有不少。

重庆的高价楼盘其实也并不多，较高的天花板应该是重庆来福士，来福士的销售火热吗？还可以的。

但重庆似乎不像武汉、杭州等城市一样，高价的楼面价修出高价的产品，通过劲销带动房价进一步上涨。这样的局面在重庆基本上不怎么存在的，不得不打一个大大的问号。

重庆核心区的高价楼盘是出现了卖不动的现象吗？可能是有，比如

华润悦府的T3开盘火热，现在仍然还有一些没卖完；

天空云镜基本清盘了，但还有几套价格比较高跃层；

龙湖大时代，销售相当火爆，目前也进入最后的销售；

像九龙坡核心区的几个盘有的都降了几大千，难啊；

事实是，抛开一些流量盘和低价盘，大多数的楼盘都走不大动量。为啥会出现这样的局面？

更主要的是核心区的价值不再被这群人看重，尽管交通配套无可挑剔，但是奈何居住品质实在是具体，重庆有的老城区没钱翻新改造。而且对于开发商来说，高价拿核心区的地块，修出来的房子没有什么太大的利润，有的项目基本上的赔本赚吆喝，拿地调研稍不注意就要被套牢，有的减配是常规操作，这点儿一些外地开发商已经做了前车之鉴。

重庆改善需求还是蛮大的，不管二手还是新房，满足人们改善需求的房子还是很抢手的，但这样的楼盘真的是很少，有的都是伪刚需、刚改盘，基本谈不上改善，不过大家倒也习惯了。

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从去年重庆核心区一些楼盘的销售情况来看，重庆的购房者对于高价楼盘的消化能力似乎并不强。

有人说，重庆人对高价楼盘的接受需要一段时间，一段时间之后适应了，从而带动高价楼盘的销售。

也有人讲，重庆负担不起2W的房价，除非进一步通货膨胀，再来一波行情，不然这个价格一直卖不动。

作为核心区的楼盘，在现在的重庆楼市，要是你没有十分吸引人的卖点或者是价格优势，基本上很难让人买单。比如前几年的一些楼盘，都很难找出特别让人有立马下叉的感觉。当然，大部分的项目，都是输在周边的城市界面上。像龙湖大时代、华润悦府、天空云镜、万科天空之城这种卖点十分突出、又有大开发商做担保的项目，自然是不愁卖的。但是像合能渝玥府以及滩子口半岛等等的某些楼盘，去化起起来就相当恼火了。

前段时间，重庆的房产税公布，政府房产税基数从19587元/㎡上调至22106元/㎡，环比上涨幅度是13%，政府对于房价的涨幅基本也是控制在5%—10%之内。有人认为，正是因为“豪宅税”对核心区的普通住房的去化速度和溢价能力也形成了压制效应。

有网友计算，如果按我们建面19000算，涨幅13%，明年21839元/㎡。单价涨幅2839元/㎡，按100平米算，单套一年上涨28万，这样的概率有多大？

而且，并不是调税房价就要涨的。

像观音桥小苑地块这样的项目，1.4万的楼面价，会开启2021年的涨价大幕吗？小阳春可能会有，13%的涨幅还是十分吃力的。

在没有行情的背景下，那些没有特色，急于去化的楼盘面临的销售周期就可想而知。要么就是降价减配促销，要么佛系平销，要么就是等下一波风口或是行情。

结  语

重庆还有很多可买可不买的，咬咬牙可以上车的群体，而且并不少，从热卖的楼盘就可以看出，只是他们真的真的在重庆没有十分让人中意的楼盘可以选择。

2021年，重庆的核心区不少的万元地块出来，新希望以及华润的滩子口项目、香港置地观音桥项目、天地源二郎项目，中海红旗河沟项目等等。在价格上，主城核心区的房价2万的价格将会是非常非常普遍的。或许这一波项目出来，能够真正把重庆核心区的价格普遍拉到2.5万的水准吧。

对于在重庆核心区拥有项目的大开发商来说，还能依靠自己的品牌溢价来吸引消费者，尽管在项目品质上表现可能很一般。

而对于小的开发商来说，压力就大很多，品牌无溢价、产品无特点，推广起来都喊脑壳疼。

主城偏核心的一些楼盘可能还不怎么担心，有经验的开发商郊区拿几地开发得很嗨皮，售楼部修高大上一点，规划吹的天花乱坠一点，项目品质偷工减料一点，这里弄个xx分校那里弄个签约仪式场面撑一下，不愁没有人买单，反正总价也不高。

当然，有的郊区税房，要么品质、配套很能打，否则基本上是没人接盘。

重庆核心区的楼盘比新区更渴望一波上涨行情的到来，因为有的可以清盘，有的可以顺利出货，不知道重庆楼市会让他们等多久呢？

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