融创走出至暗时刻:境外重组获高票通过,在美申请破产保护;项目"分家"需解多题

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王迪

编辑|吴亚

9月19日，市场有消息称，融创中国（01918.HK）依据美国《破产法》第15章在纽约申请破产保护。就在前一天，融创刚刚公告境外债务重组进展，重组计划已获所需大多数计划债权人批准。

此前，恒大同样在美申请破产保护。这是否会对融创境外债重组带来影响？搜狐财经联系到融创方，得到的回应是，向美国法庭申请第15章认证，是为了获得美国法庭对融创在香港法庭有关协议安排重组的认可。

某位知情人士则告诉搜狐财经，因为融创是香港上市公司，所以境外债的重组裁定实际上是在香港推进的，这样会比较方便。但是，美元债这部分实际上是受美国纽约法管辖，所以在香港进行的重组，必须在美国第15章的认证下，才能在美国生效。

160亿元境内债券已在年初展期成功，对于境外债重组方案，融创中国称，公司将寻求法院对计划的批准及裁决。

债务层面，化债进程再度提速；销售端，受“认房不认贷”等多项政策红利影响，融创壹号院开盘实现52亿热销。此外，得益于融创回归港股通，近两周融创股价涨200%，持续走强的股价也在提振债权人信心。

这是否意味着融创已经走出了“至暗时刻”？

进行资产保全，确保境外重组顺利进行

相比于恒大2.4万亿的债务“窟窿”，融创在化债进程层面，显然是幸运且较为迅速的。此外，得益于一、二线城市的核心布局，相比于流动性危机初显且重仓三四线的碧桂园，融创也具有一定的战略前瞻性。

因为，前者能保证债务层面的快速化解，缓解流动性危机：后者可以保证融创能有更多的现金流作补给。

“快刀斩乱麻”进行债务重组之外，融创在纽约同样进行了财产保全。

对此，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对搜狐财经指出：“这是融创想进行债务重组的一种资产保全方式，让企业有一个暂时保护的时间，以便企业能够重组。因为融创债务重组已经谈成，所以要走这一流程，以避免有一些债权人不同意在美国提出清盘，确保债务重组最终能够实现。与恒大此前性质一样。”

据了解，包括此前的佳兆业、当代置业、荣盛发展等多家房企，以及瑞幸咖啡、华晨电力、协鑫新能源等其他行业企业，均在美元债重组过程中获得了第15章认证。

“申请第15章认证，可以防止债权人利用纽约法来规避已被香港法院裁定的重组条款，和规避履行重组条款下的有关义务。由于融创美元债受美国纽约法管辖，因此，融创在香港进行的重组，必须要获得美国第15章认证，才能确保在美国的有效性。”某位不愿具名的律师如此表示。

他认为，在非美国企业的重组案例中，进行第15章认证属于例行程序。认证过程本身并不会改变重组协议的任何条款，债权人的利益将与香港法院裁定的协议安排完全一致。

与债权人再赌一把，债权人数通过率99.75%

作为出险房企，化债是第一要务。自今年3月，融创公布102.37亿美元的境外债务重组方案，到9月18日融创境外重组方案都获得高票通过，历时近5个月。

根据公告，融创境外债务重组共有2019名债权人投票，债权人数通过率为99.75%，债务总额通过率为98.3%。融创拟通过计划落实重组，重组涉及计划债权人解除及免除现有债券以换取重组对价。

对于此次化债，融创也拿出了诚意。重组对价包括新票据及可转换债券，及强制可换债券及现有融创服务股份。

就四种债务重组方式来看，主要聚焦在可转换债券层面。融创拟再次上调美元债重组中强制可转换债券的最高限额，由22亿美元上调至27.5亿美元。

按融创此前披露的境外债务重组方案，27.5亿美元强制可转债，加上10亿美元可转债以及按照13.5港币价格转为融创服务股权的债务最多约7.78亿美元，综合债务重组方案中的其他债转股选项，预计融创通过债转股消减债务总额合计将超过45亿美元。

事实上， 融创的境外重组方案也历经多次演变。

今年6月，融创就境外债重组协议与大多数债权人小组订立了修订协议，该方案获得约87%债权人支持。其中，协议涉及强制可转换债券头部转股价由每股10港元降低至每股6港元；强制可转换债券最低转股价由每股4.58港元降低至每股4港元；拟上调强制可转换债券的最高限额，由17.5亿美元上调至22亿美元等。

在债务层面，融创160亿元境内债券已在年初展期成功，如今境外债务重组也将在寻求裁决计划呈请于2023年10月5日上午九时三十分(香港时间)聆讯。

对此，融创认为，提高强制可转换债券限额符合公司及股东的整体利益，这有利于进一步优化资本结构，更有利于其尽快恢复健康经营。

在半年报中，融创也提到，于2023年6月30日， 融创流动负债净额为约816.0亿元。流动和非流动借贷分别为约2404.2亿元和721.4亿元，而现金余额（包括现金及现 金等价物及受限制现金）为约348.2亿元。据了解，目前融创两年内没有公开债还款压力。可用资金42.2亿元，无有息负债和对外担保。

项目“分家”继续，出险房企需解多题

作为出险房企，今年融创经历了撤销清盘呈请、总部调回天津、复牌、债务重组等一系列“闯关”行动。

如今，对于融创而言，境外债务重组完成是第一步。就像其他出险房企，融创也面临着2023年上半年业绩亏损及负债端的“瑕疵”。随着股价提升和重组加快，融创需要解决盈利及经营层面的诸多问题。

据搜狐财经了解，除北京壹号院项目迎来热销之外，融创上海内环豪宅融创青雲壹号项目却面临业主对交付质量不满意的情况。

据相关媒体报道，项目售价高达10.5万/平，却出现了绿化数量锐减、楼梯断裂等情况。

这意味着，作为出险房企而言，化债之外，保交付仍是其重中之重。正在“疗伤”的融创不仅需要重塑自身品牌，也需要确保高质量交付。

另外，即便债务重组取得阶段性进展，化债仍将伴随出险房企相当一段时间。

某位知情人士告诉搜狐财经：“现在很多暴雷房企基本没有干净的资产，融创很多项目地块也都抵押出去了，都有负债，是边卖边还债的状态，以实现项目变现。”

某位地产研究机构资深人士则向搜狐财经透露：“开发贷其实一直做 ，即使爆雷的房企也可以做。”

他指出，开发贷主要针对B端，即开发商拿完地之后做土地抵押，抵押一部分钱以用作正常开发，包括购买原材料、建筑施工等。银行如果给单项目做开发贷基本是封闭式运作模式，交付完毕或者到特定阶段，一旦销售回达到此前商量条件，开发贷就可以正常退出。

至于开发贷是否会让房企有较大压力，该位人士则指出，开发贷与利率没有太多关系，与销售流速有关。“比方说，三四线城市卖不动，销售流速比较慢，这时就很难还了。”

就货值而言，截至2023年6月30日，融创的权益土地储备约1.22亿平方米，权益土地储备货值约1.39万亿元，超7成分布在一二线城市。在这一点上，融创有其优势。

化债之外，融创也在梳理分割此前合作项目，并引入金融机构盘活资产。

在盘活资产方面，融创已与华融、东方资产、长城资产、信达资产、陕西金融资产管理公司等头部AMC展开合作，合作规模超过240亿元，包括上海外滩壹号院、武汉桃花源、西安曲江印、咸阳森屿岛等多个重点项目陆续迎来盘活。

今年5月，融创与绿城“分家”，获得天津全运村项目100%股权，以15亿对价实现由债权债务冲抵 。此外，今年9月，融创与绿地合作的海南“超级文旅地产大盘”——博鳌金湾项目同样完成分拆。

融创方面认为，通过交易事项，各方将对各自之间及对金融机构的债权债务进行清算及冲抵，有利于解决目标项目目前的债务问题，有助于融创方面集中资源专注其项目公司持有的地块进行后续开发建设，推进项目经营恢复正常。