重庆地价创新高! 楼面价14236元/㎡! 先进拿下南岸原区

2020年12月31日，中心城区供5宗商住用地，总供地面积达到了近55万方。其中南坪组团41亩地块最引人注目，容积率3.1，可建规模8.50万方，公告楼面价10400元/㎡。

今天该地块公共出让到期，共吸引了包括企业:伟清、春风＋东原、万科、金辉、国瑞、弘阳、香港置地、绿城、华宇、保利、先进、金科等共13家企业参与竞拍。

最终，南坪地块被先进以12.1亿元，楼面价14236元/㎡拿下。

（位置图仅供参考，实际请以地块公示为主）

地块指标

地块用途：住商混合用地

土地面积：41亩

容积率：3.1

可建体量：8.50万方

商住比：3:7

公告总价：88396万元

公告楼面价：10400元/㎡

保证金：17680万元

公告截止时间：2021年1月20日

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南岸区近些年来供地并不多，大多都是在茶园，而且供出来的地都还被“自摸”了。而南坪作为传统的核心区，最近一次供地还是在去年12月份。被春风+东原拿下，总价3亿元，楼面价达到了11398元/㎡。

之所以这块地被这么多人瞩目，原因就在于这是重庆主城核心区在2021年的排名前列场土拍，人们都看这次土拍能不能把重庆的开年小阳春给拉一把。部分人认为，这块地的土拍结果基本可以预期21年上半年，甚至一整年的重庆楼市走向！

如果这块地不能拉升信心，小阳春楼市完了，反之，信心拉升小阳春，可能就是涨价什么的。

想来还是有道理，在现在横盘的背景下，不少人还是有所期待。

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据了解，南坪这块地总计容建筑面积为84995.8平方米（住宅59497.06平方米、商业12749.37平方米、商务12749.37平方米），商住比并不低，打造起来并不轻松。

这块地的条件与去年香港置地观音桥地块，以及中海红旗河沟地块都差不多。

就位置来说，南坪最近些年基本都没什么发展，和香港置地地块相比，可能要差一点儿，但与中海红旗河沟地块比较，应该还是不错的。

对于南岸来说，这块地真的够好了，商业、地铁、地块平坦度、人流量等都有，靠近3号线南坪站，还有南城大道和四小区公交站，而且10号线也会在这边开出口；此外还紧靠步行街、万达、星光，离上海城也不远，医疗方面，附近还有六院和南岸区人民医院，不管是交通还是配套基础设施都可以说很完善，生活方便。除了南滨路和弹子石，这里可以说是南岸的最优质的土地。

当然，缺点也是有的，逃不过的周边老房子，像万寿花园、庆隆花园这样二十多年的老盘，还有南城大道饮食一条街，加上经常堵车。

最近些年，开发商似乎不大信任南岸人民的接盘能力，新的项目并不多，要么是超高层，要么是小开发商修的。在一路向北的背景下，大部分新重庆人和投资客，买房似乎很少考虑到南岸。

南坪这块地，光看位置不看条件就偏激了，只要是核心区，哪块地不好嘛。看一下这块地的出让条件，就知道未来产品该打造成什么样了。

这块地住宅只有6万方不到，对于小区打造，本质上是有区别的。3.1的容积率、60米的限高，还是商住的属性，加上周边各种不可控建筑物的限制，可能实际容积率会更高。如此苛刻的条件，基本不会是朝着准改善产品去的，基本上产品不是投资小户，就是像T8，T10这样的伪改善产品，而且，价格肯定不会低，不会少于2万+。总价是否市场接受，可能需要拿地企业斟酌一番。

另外就是打学区房了，附近有珊瑚小学，不知道这块地拿下来之后，能否有指标，这样的话，应该是不愁卖的。至于商务商业等，可能修个公寓性质的差不多，就像亚太商谷那种。

这块地的容积率和体量基本就决定了刚需产品的属性，参考目前片区在卖的升伟以及招商项目。能花200万的的置业者都是朝着改善去的，会认这个地方的改善环境？投资属性和居住配套成色并不是很足。

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香港置地小苑其实还看不出什么，毕竟商业比率太高了，是多个地块组合的，商业是纯商业地块，住宅是纯住，符合能参拍的开发商都少。南岸这块地也是，都有商业商务地块加持。对于开发商来讲，短时间内跑完高周转无疑压力很大，毕竟这么小的体量，周期延长了资金成本也很恼火，除非你有很强的品牌号召力。你看重庆的核心资产基本上都开发得慢，像中海国际社区、御龙天峰、重庆天地、华润二十四都是很早以前拿的地，基本到现在都还没开发完。

在土拍开始前，就有人预测好的开发商可能看不上，小的开发商不敢拿，看来都打脸了，全重庆都希望这块地能给重庆楼市来个新年的开门红。

目前南坪老城也迎来了几个利好，比如之前龙湖天街来了，前段时间效果图都已经出来了，虽然面积不大，但是看起来还是不错的。

南坪龙湖天街效果图

另外，2021年1月15日，重庆市规划和自然资源局发布一则公告：南坪中心广场品质提升概念方案设计征集公告。正是在这一则公告里面，披露了南坪中心广场的规划范围图。这也表示，南坪商圈正主动对标一流，体现亮点特色，推动错位发展，拟通过打造南坪中心广场，进一步聚集人气，重铸商圈中心，实现传统商圈低谷反弹和全面升级，打造南坪城市品牌。

其实南坪较好的地块还是原经开区那些地，现在还被占着，像这样地块足够大，但是离核心商圈又不远的地方，才好打造有溢价的好产品。而南岸区这样的地很少，可能后续也只能通过拆迁来解决了。弹子石地还很多，只是好位置没地了，还是有想象空间的。

结  语

南坪这块地，可能会有一些出于地段考虑也是土著情怀的购房者下叉。置换核心更好的新房，也不失为一个好的选择，现在不抢核心资产，手里的钱就会被通胀淹没，慢慢缩水。

重庆以往的高价楼盘现在都面临去化困难，南坪片区现在售的楼盘为招商地产17年6月竟得地块，楼面价6500元/㎡。今天这块地到手之后，估计去化起来也是有不小的难度。毕竟在重庆各个核心区，如果没有好的配套和品牌支撑，就只能意味着面临要佛系卖房的处境。当然，也要看谁拿，大品牌实力够稳。

不得不说，重庆核心区的楼盘现在的状况并不怎么好过，新开出的价格市场接受不了，而高楼面价的产品却并没有停止，虽然在2021年会减少。

不知道这新年的排名前列高价，能否把重庆房价带入一个新的阶段呢？

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