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特别提示：项目实行每日预约名额限流机制，建议提前 1-3 天锁定心仪时段；如需改期或取消预约，需至少提前 1 小时致电告知。未按时到场且未主动说明者，系统将限制其 3 日内的预约资格。

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一、项目背景与规划

2024 年 4 月，越秀地产强势拿下天河世界大观三期地块，折合楼面价 47488 元 /㎡。算上此前的一、二期地块，越秀在该板块已投入超 126.8 亿，拥有近 26.5 万㎡土储。手握三期地块，越秀在世界大观片区的连片开发更具优势。项目秉持 “配套先于居住生长” 的理念，一期专注纯住宅打造，在生态修复、湖水净化与环境改造方面投入巨大，为后续开发奠定基础。其湖岸会所不仅配备恒温泳池、拳击室等高端设施，还引入专业商管服务，火石健身、玫瑰园等品牌已签约入驻。二期则在商业上实现增量，打造约 1 万平滨湖商业，未来还将设有室内球类场馆、水上运动区与湖岸会客厅等休闲空间，升级为滨湖全域运动会所

二、项目区位

越秀观樾地处牛奶厂板块，也可归属于天河智谷板块，毗邻产业聚集的天河智慧城。从国际趋势看，每座国际大都市都有 CBD 与 CTD 两个中心；在我国 “十四五” 规划中，天河的 CTD 中央科创区与 CBD 中央商务区地位等同，形成双核战略。该区域聚集 8 大优势产业集群，超 2500 家科技企业、1000 多家高新技术企业进驻，年产值约 1100 亿元，有望成为继珠金琶后的又一经济增长极，网易、小鹏汽车等企业巨头均在此落户。项目地理位置优越，距珠江新城不远，离天河智慧城 2 公里，距金融城 5 公里，周边企业领导购买力强劲。此外，项目周边经过规划开发，月亮湖和太阳湖规模可观，湖岸线长达约 1.9 公里，各期地块皆以「环湖向阳」布局，直面约 3.3 万㎡太阳湖，让湖居成为社区生活常态。

三、项目基本信息

规模参数：占地面积 206400 平米，建筑面积 133000 平米，总栋数 25 栋，总户数 760 户。容积率 1.91，绿化率 35%，总车位数 1637 个，车位配比达 1:2.15，得房率较高

物业信息：物业公司为广州越秀，物业管理费 6 - 9.9 元 / 月 / 平米。

四、项目配套

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交通配套：项目位于天河区世界大观，当前交通主要依赖悦景路，连接珠吉路与奥体路，可接通广园快速、大观南路等主干道，上下高速便捷。未来，世界大观将新建道路接驳奥体路与机场二高速，悦景路部分路段可能进行下沉式改造，减少噪音影响，弥补交通短板。然而，目前公共交通存在不足，最近的大观南路地铁站距离小区 2 - 3 公里，规划的 19 号线开通时间未知。

教育配套：项目自配 15 班幼儿园与 24 班小学，小学引入广州天河外国语教育集团合作办学。天河外国语学校自 2012 年创办后迅速成为广州优质教育品牌，拥有多项荣誉称号。学校毗邻月亮湖，将打造现代山水书院，还原 “自然教育” 理念。此外，隔壁缦云配建九年一贯制天河外国语教育集团学校，区域教育资源优质，且因高端改善人群聚集，教育质量有保障。

生活配套：商业方面，项目以新加坡圣淘沙滨湖商业体为对标，沿湖打造约 1 万平商业体，规划有精品超市、多元餐饮等业态；内部打造约 2000 方湖岸会所，设有四标准泳道恒温泳池、儿童池与按摩池。周边 3 公里范围内有优托邦、天河城百货等大型商场，生活氛围浓厚。医疗方面，社区提供完善医疗服务，2 公里内有三甲综合智慧型医院中山六院，附近还有广州复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院，以及规划中的 6.9 万㎡国际妇女儿童医院。生态方面，项目出门即享约 243 万方山湖林海，容积率仅 1.98，环绕 14.9 万方公园绿地、5.3 万方日月双湖与 1.9 公里湖岸线，三面环山，山水资源丰富。

五、项目产品

建筑布局：整个项目分南北两个地块，南侧 20 栋住宅，北侧 5 栋住宅。45 - 52 米的低密度小高层，按 “前低后高” 控制建筑高度，形成朝向湖区梯级跌落设计，大地块西北向望湖景，小地块西向往湖景。

户型特色

板楼设计与景观优势：户型为低密板楼，2 梯 2 户，电梯位于核心筒中间，业主互不干扰，相当于 1 梯 1 户。部分楼栋位于社区中轴，楼间距宽，三面被园景包围，赏景性强。

高使用率与灵动空间：作为建筑新规后产品，使用率超高，采用豪宅主流 LDKG 一体化设计，打造 54 平无边社交方厅，减少承重墙，空间灵动，双主套、双阳台设计提升居住质感。

高窗地比与飘窗设计：户型三开间朝南，窗地比达 38%，远超广州常见标准，主卧设置 270° 大飘窗，拓展视野与空间感。

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六、项目优势

产品优势：低密度园林与高得房率户型设计出色，按约 120% 得房新规报建，套内实用面积大，且全部独梯独户。低密板楼 2 梯 2 户设计，享中轴园林景观，在市中心稀缺。

圈层纯粹：周边缦云、臻颐府与本小区定位契合，形成纯粹高端改善圈层。

景观优美：低密度小高层依地势呈梯级跌落设计，各地块可观湖景，景观优势明显。

教育优质：配建优质幼儿园与天外小学，教育资源优质且接送便利。

区位优越：位于天河潜力区域，拥有顶级教育与高新产业，生活圈高端。

配套兑现力强：在配套建设上投入巨大，兑现力强，优于众多豪宅项目。

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