焦点年报 | 中海地产:行业盈利承压,利润王能否逆势而上?

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监测时间：2021年1月1日至6月30日

出品时间：2021年8月27日

研究员：张冉

摘要

2021上半年，中海地产销售额同比增长20.5%，表现超往年；同时企业持续扩土储，拿地金额778.1亿元，结合销售额来看拿地销售比仍在40%的红线以下。近年来高成本土地建成的产品逐渐进入结转结算阶段，整个行业面临着盈利规模持续下行的压力，利润王中海地产也无法抵抗这种大趋势，净利润率和净资产收益率连续三年出现下滑。为了减少这种成本增加带来的影响，中海地产强化自身费用管控能力并以稳健优势寻求低成本资金支持，在有限的空间里辗转腾挪增大自己的利润规模。同时，中海地产也在谨慎的控制着自身的杠杆水平，目前来看三道红线均未踩，短期偿债压力不大，经营现金流也在警戒线以下。综合来看，中海地产未来增长潜力可期。

图：中海地产2018-2021上半年重要指标一览

数据来源：企业年报；焦点研究院整理

销售投资情况：销售同比增20.5%超往年，拿地销售比37.6%低于红线

销售同比增20.5%超往年水平，全年业绩目标压力较小。2021上半年，中海地产实现销售额2072.1亿元，同比增长20.5%；销售面积1050万平方米，同比增长10.1%。2018-2020年中海地产销售额复合增速为17%，对比过去三年来看，中海地产2021上半年20.5%的销售增速是较为优异的。此外，在2020年业绩发布会上，中海地产也曾表示2021年销售目标为实现销售金额两位数增长，目前来看完成这一目标的压力不大。

拿地销售比低于40%红线。2021上半年中海地产拿地金额778.1亿元，得益于销售规模的增加，中海地产上半年拿地销售比为37.6%，仍低于40%的红线。

图：2021上半年中海地产拿地面积分布

数据来源：企业年报，焦点研究院整理

拿地主要集中于二线，三四线中佛山与东莞为重点。2021上半年，中海地产拿地主要在二线城市，拿地面积占比达到78.7%，具体到城市来看，长春、苏州、厦门和济南这四个城市合计占比达到了59.7%。三四线城市中，佛山与东莞为中海地产布局重点，拿地面积占比分别为13.7%、5.1%。

盈利成本情况：增收不增利利润率连续三年下滑，费用管控出色融资成本再创新低

出现增收不增利现象。2021上半年，中海地产实现总营业收入1099.9亿元，同比增长21.9%；实现净利润219.7亿元，同比下降3.7%。在总营收保持两位数增速的同时，盈利规模却出现下降趋势，中海地产陷入增收不增利的局面。

土地成本高企导致盈利能力下滑。从净利润率来看，2021上半年中海地产净利润率为20%，较上年同期下降5.3个百分点；净资产收益率也从7.1%降至6.5%，整体盈利能力连续第三年出现下滑，但仍为行业较高水平。这是由于前些年市场上土地成本较高，这部分土地建成的产品近些年陆续进入结转结算阶段，削减了企业利润空间，导致盈利能力持续下滑。未来，随着各地对土拍溢价率监管加强，土地成本有望逐渐趋于平稳，中海地产盈利能力或将出现回升。

强化费用管控，融资成本再创新低。土地成本高企是企业方面无法改变的事实，为了保障自己的盈利规模，中海地产继续强化自身费用管控能力，自2019年起，连续两年中海地产的三项费用率都呈现出下降趋势，2019年从4.07%降至3.73%，2020年从3.73%降至3.66%，2021上半年三项费用率为3.60%，这一水平虽然较上年同期微升，但仍低于2018、2019、2020年的水平。此外，中海地产近年来凭借良好的经营情况、较高的信用评级持续获得低成本资金支持，2021上半年加权平均融资成本仅有3.6%，再创新低的同时也显著低于行业平均水平。

负债踩线情况：资产负债率60.2%杠杆空间充足，三道红线均未踩长期稳健前行

负债率同比微升0.4个百分点，仍处行业较低水平。2021上半年，中海地产资产负债率为60.2%，较上年同期微升0.4个百分点，从2018年至今中海地产资产负债率未出现过大幅波动，一直维持在60%左右。与行业平均水平相比，中海地产资产负债率仍处在较低位置，未来可用杠杆空间充足。

三道红线均未踩，长期持续稳健前行。2021上半年，中海地产净负债率为28.7%，同比微升0.8个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为53.4%，同比微降0.4个百分点；现金短债比为3.6，同比下降1.6。整体来看，三道红线中海地产均未踩，且将时间拉长至2018年可以发现，中海地产连续多年持续稳健经营，三年多来都没有发生踩线情况。此外，中海地产经营活动产生的现金流量净额2019-2020年均为正值，符合监管部门近三年经营现金流是否连续为负的要求。

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