实探!水土红盘迎交付大考,居然还藏了个“收官彩蛋”!

01

10月25日，两江新区“十四五规划”正式印发，在这份规划中确定了一核两极三轴。其中作为两江新区最为年轻、产业集中度的区域之一，水土高新生态城成为拉动两江发展的主要引擎，规划面积达到62.3平方公里。

而在重庆“十四五”发展规划也提出，打造“集教学、科研、制造为一体”的水土高新生态城。

两江新区将规划建设360平方公里两江协同创新新区

为啥水土发展快，定位高？答案很清晰，随着去年底6号线开通，大量配套排队入场，如今水土的规划兑现和城市建设的速度都比较稳。

反映在楼市居住方面，现在的水土也需要一个来代表板块的价格与价值体系的项目。比如作为水土首屈一指的改善型楼盘——合景&融创·璟月台，它的每一次加推，都是相当火热。也就在今年10月底，璟月台项目洋房组团也正式迎来一期交付，先来一波照片。

合景&融创·璟月台洋房组团交付实景

作为水土较早交付的的楼盘，璟月台无论颜值、品质都还是很在线的。小区内有亭台流水、儿童游乐区、荧光跑道、豪华的精装大堂等等，约1.5的容积率让楼间距保证良好的采光通风，整个楼盘的休闲和交互性都比较好。

当然，楼盘交付也很少做到优质，为了更好的提高居住品质，项目未来还将根据业主反馈，进行后续的品质提升。

有项目积极服务的态度加持，璟月台后期还是值得期待。

02

水土最近的发展相当强势，据了解，下半年水土新城还将启动B61小学、健康城小学、重庆市第九人民医院两江分院、B71-4商业中心等配套项目建设。

也就是说，一大批企业和配套、新的楼盘社区、各种消费人群都在不断的涌入水土，这些企业、人才，还有产业的聚集，既是前景，也是钱景。

人多的地方就会有消费，所以在水土，商铺投资成为很多人的投资关注点。

俯瞰水土新城

在璟月台交付品质如约兑现之后，璟月台推出约22-44㎡多维面积段临街商铺产品——璟秀街。由于投资门槛低、回报高，再加上前景清晰，推出即疯抢，目前已所剩不多，再次验证“街区式”产权商铺的价值魅力。

为什么会这么火？在楼市里，住宅投资一般只有6%~8%，而商铺可达8%~12%，甚至15%。当然，并不是意味着所有的商铺都能值得入手。99%的商铺不要碰，但是剩下的1%可以买，不过这1%的条件就比较苛刻。

正在施工的璟秀街商铺

有人说，买住宅的难度属于初中生水平，买商铺的难度特别是研究生级别的。

毕竟，商铺根本还是做生意的，做生意就要考虑几个点，地段、周边的人群数量和购买力。

地段越好的，人口数量越大，消费力越强，社区街区商业的租金收益就越高，而区域潜力则决定着商铺的升值空间。

然而，具备以上特征的社区街区商业在现在的水土还是很稀缺的，而发展趋势比较好的，就是璟秀街这一片。毕竟璟秀街周边有着大量的居住社区和学校，位置更是处于水土中心，交通相当便利，不管是人流量还是发展的热度都很高。

03

从重庆商铺市场10月度走势来看，10月价格同比上涨19.75%，环比上涨14.6%，成交量同比下降13.8%，环比下降4.2%。（来源铺侦探）

重庆10月商铺市场走势图

可以说商铺的运营、接手面临着巨大的压力，但必须承认，成交量依然可以，毕竟商铺有非常强的财富价值，买对了，一铺养三代。

商铺的购买逻辑是什么？地段+有购买力的人群+人流量+尽可能辐射多个消费群体（如写字楼、社区住宅、学校等等）。

如果按照这个逻辑的话，就知道璟秀街的商铺价值。

1）地段好+板块内的稀缺性

从百度热力图上可以看到，水土新城的人口基本集中在璟月台的周边。

值得注意的是，目前该片区的商业规划只有不到2000㎡，很多开发商的楼盘甚至没有社区商业的规划，能够真正拿出来销售的商铺非常少。

璟月台周边热力图

因此目前片区也只有璟秀街这少有街区商铺在售，所以说是稀缺的。

璟秀街不仅是周边少有的商业，它的位置在水土还非常核心，并且这种临街商铺客流量多。

北侧、南侧和西侧都是已经在建或者已经接房的大社区，东侧则有规划的居住用地以及教育用地；紧邻已经通车的6号线支线复兴地铁站，而且该站未来与16号线换乘，有这样的人气压阵，做生意还是有保障的。

轨道6号线支线已开通运营

2）周边多个社区，带来强劲消费力

从位置上来看，整个片区作为高品质社区集中地，社区的消费力无疑为商铺的收益提供了超高的保障。

璟秀街街区周边还有珑璟学府、春和锦明、和丰家园、西大附中等众多社区、学校，总共约有3000—4000户。

每户人口按3-5人计算，那么这里就有约1-2万人，加上西大附中规划的8500人，等后续大部分社区交付入住，每天上下班人流如潮，就会形成一个近3万人的实际消费力。

璟秀街周边居住社区众多

璟秀街街区周边聚集有众多办公大楼和产业园区，比如北碚区复兴医院、重庆北斗导航产业园、重庆元宝通科技园、联东u谷、中国干细胞集团重庆大厦等高精尖企业和事业单位，就业人口主要为企业白领、科研研发人员、事业单位工作人员，以年轻人和中年人，具备一定的消费力。

俯瞰水土各企业

3）铺铺临街，入手门槛低

据一项调查显示，有62.8% 的投资者倾向于面积在80㎡以下的小铺，可见小铺的“火热”。

璟秀街街区推出的商铺面积在22—44㎡，投资成本低，转租率也高，在经营上也更加灵活，可以由经营者根据市场自行把控。而且璟秀街较便宜的商铺总价约70万起，目前已经获得一些商铺类资产投资者的关注并且下叉。

更重要的是，璟秀街的商铺全都是临街商铺，在布局上，沿竹溪路依次铺陈展开，保障铺铺临街、铺铺开源。

其实像璟秀街这种住宅（学校等）周边的商铺，风险较低，只要有人居住，商铺自然能租出去。目前璟秀街对面的商铺基本上已经全部出租出去，租金在70—100元/㎡不等，已经有了一定的生活氛围。

买商铺就是看投资回报率，住宅的回报大多是依靠房价的上涨，而商铺的回报是依靠租金的上涨。璟秀街依托于约数万人的社区消费群体，再叠加吸纳周边居住、办公、学校、产业园等多种人流消费需求，从早上到晚间都能吸引消费不断涌入，较大化降低消费空档期，这也使得璟秀街的商铺在水土一众社区商业内脱颖而出。

璟秀街对面的商铺已经出租出去

4）合景泰富的品牌加持

合景泰富商业近两年以黑马姿态出现，像广州誉山悠方购物公园、广州南沙悠方购物公园、佛山悠方购物公园、合景·悠方（广州知识城）多种业态的商业都已经落地。

2020年，合景泰富首次迈进商业地产top10榜单，是对其商业综合实力的较佳印证。

合景泰富商业街区

可以看到，合景泰富在商业上的实力不容小觑，先进的运营理念与强大操盘能力，可以成为商家选择的理由。

其实综合来看，璟秀街的想象空间很清晰：这是一个占据水土C位，处在多个住宅社区与教育资源之间的黄金十字点。加上开发商的运营水平，决定了璟秀街的商业价值和财富价值。

政策红利加持+千亿产业集群+密集社区黄金点+便捷交通，“璟秀街”的升值潜力还是可以的。

结  语

目前水土已经吸纳高学历、高技术人才约5万，带动15万人口落户。未来三高人群将突破10万人，居住人口将达到30万人以上。而璟秀街这类商铺不会因为房龄增长而降低它的投资价值，随着周边社区的成熟、流动人口增多，升值潜力还会进一步被释放。

众所周知，期铺在交铺前存在可能长达1年至2年的等待期，变数多，风险更高。但璟月台洋房社区在商铺交付之前已经陆续完成交付，所以商铺交付后也不会有等待期，即买即收益。

这样的“收官彩蛋”，是一个可以考虑的资产配置渠道，有兴趣的粉丝们不妨去实地看看。