携手花样年再入昆明,留给成都德商突围的时间不多了

三道红线出炉不久，部分城市供地两集中政策，再次搅动房地产行业，中小型房企的生存空间迎来少有的挤压。重压之下，房企抱团成为重要的纾困路径。据媒体报道，在花样年入股川系房企德商位于成都天府新区项目一年后，近日两家企业再次联手，携手开发花样年在昆明安宁市的项目。具体合作方式为，德商入股持有该项目25%股权。入股后，项目案名已更改为“花样年·德商·好未来”。这一次联手举动，只是德商扩张的缩影。事实上，在川渝滇地产市场上，德商置业近两年以黑马著称，不仅在成都凶猛拿地，还在四川大本营之外屡获“地王”。不过，在四处开疆拓土谋求壮大之余，错过黄金时代的德商，规模劣势依然相当明显。如果考虑到大量项目联手开发的现实，其现有规模还有打上折扣。01官网信息显示，德商集团的前身是“成都华诚信息产业有限公司”，创立于1999年，2006年才涉足房地产，长期以来都是偏居四川一隅，真正全国化还要等到2017年进驻中山。目前，德商的业务主要集中在3+X区域，其中3是指川滇渝为中心的中西部、以广深为中心的大湾区、以沪宁杭为中心的长三角，X则包括武汉、长沙、合肥等核心城市。

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来源：克而瑞其实在入股花样年项目之前，于2019年，德商已经在昆明实现了首入，落子方式也是合作开发，只不过合作对象是同样深耕西南的蓝光。而除了昆明，在3+X区域，德商近两年的扩张步伐可谓是相当激进，这至少体现在两方面。其一，从偏居四川到全国化，在短短两三年时间，德商的战线就快速拉长了。比如2019年进入昆明、嘉兴，2020年进入武汉，揽储规模不断增长，管理半径短期内迅速扩大。其二，在一些重要项目，尤其是城市首入项目上，德商拿地决心很大，最终溢价率远高于正常水平，且不乏“地王”项目。比如2017年走出成都、首进中山的项目，就是所在区域的“地王”；2020年，德商联手广西彰泰超16亿元在武汉光谷拿地，溢价105.39%，并刷新了光谷区域的地价天花板。在向外开疆拓土的同时，德商在大本营成都，同样是动作不断。根据公开报道，去年12月下旬的短短十天内，德商在成都就有3宗地进账。亿翰智库发布的房企新增货值TOP100榜单显示，2020年，德商置业以新增货值260.9亿元位列第84位，这一排名远高于其销售额排名，充分显示出德商的扩张野心。02从区域落子选择可以发现，德商和阳光大地等川系房企有着显著不同，同样是深耕四川，但后者更多还是聚焦三四线，而德商的大本营在成都。这种差异，跟德商的产品定位息息相关。一直以来，德商都是走高端路线，天玺、天骄、天悦等产品线，不乏洋房、别墅，较高的市场定位和售价，才承担得起高溢价的拿地成本。

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来源：克而瑞在深耕多年的成都，凭借着差异化的定位，德商的市场份额还算可观。2020年克而瑞数据显示，德商销售额排在成都第6位，直追万科、保利、龙湖、恒大、中海。只是，即便在强烈的规模诉求下，后知后觉的德商，近两年快速走出四川，强力推动全国化扩张，但其总体销售规模还是相当有限。据克而瑞，2020年德商的全口径销售额只有250.1亿元，位列房企第108位，并未能像领地那样，实现闯入百强的目标。近年来，很多房企喊出了快速冲刺千亿的目标，在地产下行周期下，千亿销售规模只是基本的安全线。德商250.1亿元的销售体量，在当下是相当危险的，随时都可能被“大鱼”吃掉。比如和德商合作在武汉拿地王的彰泰，2020年的销售额224.5亿元，尽管它是广西的本土房企一哥，最终还是免不了“卖身”旭辉的命运。媒体报道，成都德商地产一位副总裁曾表示，“我们只看地，不算账”。由于非上市公司，所以很难窥探其财务状况。

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来源：网络但毋庸置疑，这般土豪姿态并不能说明问题，没有上市融资渠道的德商，在四处拿地、激进扩张同时，债务压力不会低到哪里去。业务半径的扩大，无疑还会增加管理难度。即便在成都大本营，德商的一些高端项目，同样因为各种质量问题而被屡次投诉。03这次入股昆明项目，是德商和花样年的第二次合作了。花样年本身进入成都早，在成都已经开发了超20个项目，二者有合作的便利条件。不只是蓝光、花样年，在过去的扩张进程中，德商合作开发项目相当多，合作伙伴包括新希望地产、弘阳、蓝城、电建等等。作为一个小型房企，在外拓过程中，选择一些在本地已经有深耕经验，或者体量相当的房企来联手拿地开发，一方面可以分担风险，降低资金压力；另一方面，能提升做大做强的效率。随着融资环境收紧，尤其是供地两集中政策的出炉，大型房企的拿地优势进一步凸显，中小型房企抱团，将成为更加常见的现象。不过这意味着，德商现有的规模还存在着一定的“水分”，属于自己的权益占比部分更少。在武汉、昆明等地的首入项目，德商都是靠联合房企共同开发，一个项目打上两个品牌案名，这多少会对品牌效应造成一定的分流影响。说到底，德商对合作开发模式的依赖，还是规模体量有限的背景下，其资源整合、产品掌控能力薄弱的体现。像本次入股的花样年项目，就有着长达十年的开发历史，此前的开发进程并不顺利，花样年拿下该项目，也是通过法拍渠道。可见，对市面上的优质项目，德商缺少单独获取的能力。

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来源：网络而且，不同于其他中小型房企，德商的业务重心在成都等二线、强三线城市，在此轮供地政策的调整中，它们恰恰是被选中的主要试点区域。如果成都改为一年三次集中供地，德商这样走高端产品路线的中小型房企，想要拿到优质的地块难度更高，别说后续扩张，这对于守住大本营，都将会造成不小的挑战。