复盘“史上最差成绩单” 中南给行业打了个样 |财报深响㉓

作者丨王迪

出品丨焦点财经

业绩会上，陈昱含称，中南建设对引入战略投资者保持开放态度，但并没有短期的目标。项目层面的战略合作伙伴更有实施上的可能性。

而针对此前沸沸扬扬的“六大行对12家企业纾困并购会议”， 她则表态：“我们不了解情况”。

两次回答，向外界传递了统一的信息是，中南建设虽然交上了“史上最差的答卷”，但是公司整体股权及基本面并没有动摇。就像公司管理层在业绩会上所传递的信心：“我们肯定死不了”。

“不论是偏于乐观的业绩预判，对会计准则理解上的偏差，还是实际交付的延后，都是表相。”34年来首迎业绩亏损，陈昱含将公司实际业绩跟预告出现了巨大偏差的原因归在了更深层的问题——管理短板。

年报显示，2021年营业收入792.1亿元，同比增长0.8%。2021 年合同销售金额 1,973.7 亿元，销售面积 1,468.7 万平方米，同比分别减少 11.8%和 12.9%，低于行业 17.8%和 15.6%的降幅。经审计的2021年归属上市公司股东净利润亏损33.8亿元，而2022年1月29日《2021年度业绩预计下降的公告》披露的数字是7.08~21.23亿元。

从万科董事会主席郁亮素颜直播向52万股东致歉，到多家房企年报“难产”、并未设置业绩会，再到国央企、AMC等“白武士”进场暴雷房企……即便近百城楼市松绑政策释放积极信号，楼市阴云依然笼罩在行业上空。

于众多房企年报而言，毛利率下滑、销售规模“挤水分”、融资难等问题成为行业共性。此时，中南建设董事、总经理——陈昱含，这位85后地产二代接班人认为，穿透表相，反思疏漏，直面问题，解决问题，比逃避、灰心似乎更能提振投资者及股东信心。

对此，陈昱含确定了中南建设2022年的五大举措：稳定融资、瘦身出清、稳定生产、精简高效、政府帮扶。

现金流管理放首位：一年内到期公开债务17亿

毫无疑问，本轮调控对民营房企信用杀伤极大，房企危机起于债券兑付危机，现金流于房企的命脉地位毋庸置疑。

陈昱含的理解是，当前融资主要面临的挑战是宏观上行业还是非良性的循环持续，未来的融资形势长期不会扭转，短期内要想取得融资肯定要拿标的物的资产，而非信用，房企拿信用融资时代基本上已经过去。

“真正融资的恢复是市场和信心，尤其是消费者信心的恢复。”

对此，2022年陈昱含提出了2022年“安全至上，做我所能”的经营思路，把现金流管理放在首要位置。

“稳定融资。密切与相关金融机构沟通，推动必要融资展期、转贷续贷，确保授信稳定，增加经营性贷款等专项授信，增加企业自由现金流，增厚资金安全垫，压降短债规模，降低兑付波峰，确保刚性兑付义务如期履行。”

据了解，目前，截止到2021年底中南建设有息负债是622.8 亿元，比2020年末减少176.3亿元，有息负债与年度经营规模比值继续在行业保持较低水平。中南建设账面资金224亿，远大于一年内到期的公开债务17亿。

“中南还款金额较高的月份是6月和8月，为此公司做了充分的准备。同时伴随资产和业务出清，以及针对前融、开发贷等银行融资，通过债务展期、转贷续贷，我们的现金短债比一定会重回1以上，短债偿付安全能够保障。”

此外，针对个别子公司商票兑付延迟的情况，管理层回应称，合作项目正在协调，没有持续性违约，会加强供应商的沟通，保证商票兑付不受影响。

即使在年度利润亏损的高压下，2021年公司仍实现经营性现金流入1446.7亿元，同比增加12%，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的6.0倍，其中销售商品、提供劳务收到的现金流入994.5亿元，同比增加11.5%。年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元，连续四年保持正值。

此外，中南建设也通过调整长短期负债与负债类型结构，优化配置。

年报显示，中南建设有息负债中银行贷款335.7亿元，比年初下降77.4亿元，占比约54%；债券70.2亿元，比年初下降140.6亿元，占比约11%；非银行金融机构借款216.9亿元，比年初增加41.7亿元，占比约35%。

中南建设财务总监辛琦指出，目前，有息负债不超过30亿银行借款的成本平均成本不到7%。债券的比例大幅度下降，也让债权融资平均融资成本保持在7.5%左右。

针对公司100亿授权融资计划，辛琦认为，通过董事会对发债计划，实际上也是寄希望于国家相关部委在政策上的放松，能不能发得出去实际上也跟整个金融环境有一定关系，受国家宏观政策对房企的倾斜力度挂钩，目前还不敢断言。

就负债率来看，2021 年末中南建设总负债率 88.37%，比 2020 年末增加 1.83 个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）93.16%，比 2020 年末降低 4.11 个百分点。

“公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计 1,482.7 亿元，占公司全部负债的 45.60%。剔除有关负债之后公司的负债率为 45.60%，继续在行业保持低位。”管理层解释称。

除了稳定融资之外，中南建设也在通过“瘦身出清”加快现金流的补给。

“从能力和财务表现两方面审视公司旗下业务布局，以‘做我所能’方针实现业务聚焦，通过业务和资产出清减轻经营负荷，扩大核心业务安全边界。”

年报显示，去年以来，中南建设已完成项目股转14个；地产和建筑业务区域分别由21年初的19个、15个双双减少到当前的8个、8个。

针对现金短债比未达标的问题，管理层解释称，因为预售监管事实情况更加严谨，可动用的资金越来越少，平台公司转让了一部分项目的股权，让并表时间略有变化。

对于三道红线的改善，中南建设管理层则表示，会通过瘦身、出售部分股权等方式。随着预售监管资金统一标准的落实，可动用资金方面也会有所提升。

暂停拿地 审慎“过冬”：合并报表已售未结算资源 1344.6 亿元

现金流管控之外，在对业绩反思时，陈昱含表示，中南建设主要存在以下问题：当前的规模与自身能力和安全要求错配；内外部压力下缩表出清力度仍然不够；高增长阶段缺乏审慎经营导向、低价偏高形成大额亏损和减值计提；重规模轻利润、轻资金的经营取向还未得到根本扭转。

经历房地产野蛮增长的黄金时期，中南建设所存在的问题或许是诸多暴雷房企面临的共性。

在业绩会上，针对诟病的盈利能力，管理层表示，中南建设未来不会依赖高有息负债的模式，公司会保持稳健程度，不追求高利润，土地周期的红利不会放在公司的受益范围，未来会依靠运营效率，增加公司投资回报。

除了加强现金流安全管理，中南建设也将把审慎经营原则通过大财务体系的重塑深入贯彻下去，以精简高效方式“过冬”。

“公司暂时停止拿地，利用现在资源可以保证未来的销售，不会影响未来的发展。通过关停并转、去粗取精等方式，裁汰冗员，优化管理，压降管费，2022年公司管费预算同比降幅达47%。”

针对目前建设重仓三四线城市是否会影响业绩，陈昱含的理解是，三四线城市不是“铁板”一块，不能用城市能级来划分未来潜力。

“我们在三四线城市的布局主要位于长三角地区，属于核心都市圈，拥有经济基础，三四线城市不能做能级的划分，而是要看地域。”

年报显示，在项目开发方面，截止 2021 年末，中南建设全部开发项目 503 个，其中在建项目规划建筑面积合计约 2,974.4 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约 1,160.5 万平方米，可竣工资源总面积 4,134.9 万平方米，其中一二线城市面积占比约 36%，三四线城市面积占比约 64%。

期末，公司合并报表范围内已售未结算资源 1,344.6 亿元，是 2021 年结算收入的 2.40 倍。

审慎投资经营之外，保持稳定有效生产可以提升周转效率。据了解，中南建设也在通过融资和经营性现金流止血，确保稳定核心业务生产所需弹药，实现稳定生产。一季度末，中南建设地产和建筑业务复工率分别达83%和54%。

作为大型民营上市企业，企业稳定不仅关乎在地财政税收，更关乎无数产业工人的就业和民生稳定。据管理层透露，中南建设也得到了各级政府的大力帮扶。

面对企业转型中坚期，抓改革，促转型，结构调整，适度瘦身。“未来中南将继续坚持高质量发展，在商业模式、发展模式、治理结构、管理方式上做到科学化，全力打造实力中南、品牌中南、品质中南。”中南建设董事长陈锦石称。