2021年土拍前瞻(下):核心区地块或减少,单价2万+成常态

而去年南坪汽车站、红旗河沟车站、观音桥小苑地块、铁马厂地块、南坪老区府地块出让以后，重庆核心区标志性地块供应可能会大幅度减少。不过重庆的土地供应大概率还将延续2020年的火热，相同条件下的地块，拍出来的地价，很大程度上也将高过2020年。

截止目前，小编从重庆地产集团官网上看到，除开渝中区之外的各个主城区也已经相继释放出2021年部分重点上市地块信息。具体有哪些地块，可以来看看！

巴南区

巴南区在2020年实现了全区土地供应综合价金121.49亿元，这个成绩看起来还是不错的，毕竟巴南区的土地出让单价并不高，只能依靠量来取胜。巴南的土地出让主要集中在高职城、鹿角、界石、木洞，以及李家沱部分区域。就交通和位置来说，都算不上好。

今年的土地供应，从地产集团发布的信息来，李家沱水轮机厂地块，鹿角地块都包含在内，水轮机厂地块主要是商业地块，李家沱缺少商业，不过目前已经有部分商业项目在建，这些地块不知道又是谁来拿下。

鹿角片区的土地出让一直比较多，特别是去年龙湖拿了几块地，让大家对这边的开发给予了不少期望，而且在价格上也并不便宜，有的都突破了7000元/㎡。但是目前除了环境之外，各方面都还需要慢慢打造。

巴南另外的土地出让就是高职城了，每年基本都有几块地供应，但是该片区有一个缺点就是交通不大成熟，而且供地也越来越远，比如在去年就有地块流拍的情况发生。

李家沱水轮机厂地块

建筑面积：10.88万方

容积率：3.38

鹿角地块部分展示

土地面积：220.95亩

建筑面积：29.03万方

容积率：1.97

九龙坡区

九龙坡不是重庆土地供应的大区，但是这并不影响它的土地价值，因为它拿出来的地大多数都是高价。最近几年九龙坡的土地价格基本上都是排在重庆土拍的前列，过万的地块很多。

九龙坡的土拍地块一般都是集中在主城的核心区，并且都是拆迁之后获得的地块，因此配套都比较成熟。比如前段时间供应的彩云地块，土地面积：36亩，容积率：2.6，可建体量：6.22万方，楼面价达到了8900元/㎡，基本上上万是妥妥的。

另外就是九龙坡的警官学院地块，该地块位于高庙村附近，周边条件都比较成熟了，上万也基本不成问题，只是看什么时候拿出来拍卖。只不过目前该片区的高价楼盘在走量上都不是很好，面临着周边环境的问题。

当然，今年的土拍，九龙半岛的土地拍卖仍然是坡区的重头戏。

警官学院片区G12-3/03、G12-4/02

土地性质：二类居住

土地面积：92.85亩

建筑面积：21.66万方

容积率：3.50

北碚区

北碚区的地块出让主要是集中在蔡家和水土，基本上占据整个北碚区供应的近八成，目前这两个地方都通了地铁，特别是蔡家板块也越来越成熟。去年底，蔡家某地块就被建发地产已楼面价8343元/㎡拿下，这个价格确实也不便宜了。

蔡家虽然地卖得比较多了，但还是有不少的，未来竞争也会越来越激烈。当然，更北边的水土，土地就更多了，光是几个地铁站的土地就够得卖了。

蔡家M47/05、M32/05号等宗地

(未出让)

土地性质：二类居住、商业

土地面积：191.99亩

建筑面积：19.20万方

容积率：1.50

蔡家H25-01/05、H25-02/05号等宗地

(部分出让)

土地性质：商住用地

土地面积：129.01亩

建筑面积：13.42万方

容积率：1.56

大渡口区

2019年5月5日，中铁建以成交楼面价9301元/㎡，286000万元的总价，拿下大渡口263亩地；5月20日，佳兆业以成交楼面价10066元/㎡直接刷新大渡口地价。

大渡口虽然比较默默无闻，但是地块拿出来其实也并不差。

大渡口目前的土地供应主要还是集中在2号线附近，其实通过地图可以看到，大渡口从轨道2号线天堂堡到钓鱼嘴以及与巴南区接壤这一片区，很大一片区域的土地都是空置未开发，以及等待拆迁改造。该片区人口密度不大，既有山也有长江这样的天然资源。

目前整个片区的交通也已经在发展完善，轨道2号线已经落地多年，重庆至江津城际铁路改造也设置了部分站点，轨道18号线也设有3/4个站点，以及未来的12号线，21号线都将经过这一片区，发展潜力可以看得到。

前段时间，2号线建桥站附近站点调规，腾出了不少的居住用地；重钢片区的土地股权和开发也在进行；18号线和2号线的汇合点白居寺站也即将迎来新的开发。

大渡口钓鱼嘴片区P1-12-1号宗地

土地性质：二类居住

土地面积：125.92亩

建筑面积：20.98万方

容积率：2.5

南岸区

南岸区可以说是重庆土拍的低调者，说他是一个被低估的价值洼地吧，楼面价都不低。从代表重庆名片的“南滨路”到有“重庆绿肺”之称的“南山”，再到洋人街搬迁之后的弹子石，再到去年土拍价格屡破新高的新宠”茶园“，南岸的土地供应零星就那么几块。

南岸区的供地还是主要集中在茶园和弹子石，但是茶园已经好久都没有供地了，去年供应的几块地都是自摸，不知道今年会不会再有地供出来。弹子石应该则是南岸区未来的土拍大户，毕竟是三大CBD之一，2019年，弹子石就相继有保亿、华发、融侨等开发商入驻。

南岸弹子石B2-2/05、B3-2/05号等宗地(未出让)

土地性质：二类居住

土地面积：184.65亩

建筑面积：29.04万方

容积率：2.36

江北区

在今年的最后一场土拍中，单价地王落地观音桥组团——江北区观音桥组团I分区I20-1、I20-3-1、I22-1-1、I22-4-1、I23-1地块，最终香港置地以14142元/平的成交楼面价，让该宗地成功重庆2020年度单价地王。

从去年重庆主城各区的土拍中可以看出，渝中和江北依旧供应最少区域之一，渝中和江北供应存在很大的压力，渝中区自然地方不大，供应少也在情理之中，江北呢，城区中心确实也没有什么地了，基本上都在东边的寸滩、复盛一带。

从锐理数据的信息显示，2021年江北区计划供应13个地块，累计约453.88亩，可建筑体量约60.61万方。其中，寸滩板块一口气拿出了10宗地块，堪称大甩卖；其他1个地块位于新牌坊板块；2个地块位于港城工业园板块。

寸滩的这几块地，有地铁有江景，缺点是黑石子，还有飞机噪音，无配套，而且高速路分隔，感觉还是有点儿打脑壳，不过出让地价应该也不会低。

结  语

以上只是收集的部分还未出让的地块，具体的还是以实际推出的为准。土拍作为“兵家必争之地”，自然也是检验开发商实力之战。今年重庆板块出让的地块和面积都不会有多大，在经历了去年多块核心土地的出让高潮之后，也许会沉浸一段时间。这些高价地今年都会相继入市，也势必将提升重庆核心区的房价，单价2万+的价格将是起步价了。

2020年重庆土拍的近三分之一都被国资企拿下，明年不知道会如何。地价是在慢慢的提高，这是不可否认的事实，各个新区的房价在均价上可能会出现上涨。不过一些偏远地区，流拍或“自摸”也将高频率出现，对于某些房企来说，高价地的战略选择还是很需要考验实力的。

地块成功竞拍，对未来提升重庆的价值是必然的，而今年重庆的土拍市场会有哪些亮眼的表现，让我们拭目以待！

看更多地产内容，请关注VX公众号“猫评楼市”