刚需买不起,富人看不上,九龙半岛这几个盘为什么这么难卖?

夏天就这么悄无声息地接近，动辄三十五度的高温硬生生遏住了买房者奔忙的步伐，重庆的传统淡季来了......加上四月土拍热度逐渐散去，二次土拍却一再延期，有些楼盘经过几个月“小阳春”之后再次去化艰难，分销安排了，优惠也悄悄摸摸搞上了，可为啥购房者还是不买单？

今天我们就来扒一扒九龙半岛几个盘去化艰难背后的猫腻。

中建龙玺台

一、项目基本信息

中建龙玺台位于九龙坡区杨渡村，据说是中建在重庆打造的排名前列标杆豪宅，纯板式大平层。

中建龙玺台大门  实拍

中建龙玺台项目占地面积约33000㎡，有洋房和大平层两种业态，规划有4栋洋房和7栋高层，洋房2T2，高层2T3，总共742户。目前洋房已售馨，在售项目为套内101-133㎡的大平层。

这个项目最早开盘时间是2018年10月，也就是说再过两三个月，这七百多套房子已经卖了整整三年了。

二、项目卖点

1、临近杨家坪商圈

2、房子修在公园里面

3、准现房销售，可实地查看现房样板间

4、大平层高层拥有看江视野

三、项目槽点

1、交通不便

随着重庆轨道交通的升级，将来地铁将会是最主要的出行方式。就小编当天实地踩盘的情况来看，最近的地铁站距中建龙玺台至少需要十几分钟的步行时间。另外，项目周边的公交线路也不多。

试想一下大夏天从小区走接近二十分钟去坐地铁上班的痛苦，或者在门口左等右等等不到公交车的痛苦......当然，有车一族会很方便，如果毛线沟不堵车的话。

中建龙玺台门口的马路  实拍

2、单价贵，总价高

目前中建龙玺台套内单价约为两万四，总价约为两百五十万，虽然说有个什么三个99折的优惠，高昂的总价依然让人望而却步。

这个项目主要针对的是改善型客群，置业顾问甚至和我说，“我们项目比较挑客群，而且我们也不是为了走量，我们为的是改善整个圈层”......且不说三万方的项目圈层能有多大，两百五十多万的总价你有什么稀缺的优势让购房者非你不可？

中建龙玺台售楼中心右侧  实拍

3、周边的环境很具体

中建龙玺台的卖点之一是修在公园里面，确实，就项目的位置而言，中建龙玺台正好位于康隆公园的AB两地块之间。在龙玺台售楼中心左侧就能看见康隆公园的标识牌。

康隆公园标识牌  实拍

据置业顾问介绍，康隆公园占地总面积约31亩，是坡区正在建设的集登山健身、亲子休闲等多功能为一体的社区山体公园，分为AB两个地块，A地块已于今年四月建设完成，B地块尚在建设中。

建在公园里确实会使小区的环境有所改善，尽管这个公园有点小，可问题是这个地方即便建了公园，周围的环境依旧一言难尽。放几张图大家感受一下。

康隆公园的石梯  实拍

从康隆公园看龙玺台对面的小区  实拍

公园下面的老房子  实拍

纵横交错的电线，密布的老破小，稍显狭小的公园步梯......说实话，要想打造一个富人圈层，这样的配套确实有些尴尬，毕竟北区富人区清一色的低密度靓丽小洋房，到处都是平坦开阔的公园大道，城市界面看起来非常舒服。

另外，龙玺台的另一大卖点——看江视野，我也去看了一下，确实非常舒服。

龙玺台10栋26层阳台视野  实拍

对江景有强烈偏好的可以考虑一下，不过我也向置业顾问打听了一下前面这一大片空地的用途。据说这块空地并非康隆公园用地，而是市政用地，将来将打造商业体，虽然置业顾问再三向我强调前面修高房子的可能性很小，但低层的视野肯定是会受影响的。

那问题来了，你愿意多花十多万买这个看江视野吗？

4、开发商的口碑有待商榷

踩盘前我特地查了一下这个项目，没想到还真查到了点东西。今年5月31日，中建龙玺台因为擅自改变建设工程规划许可内容，在工程建设中违法增建、减少车库面积，被重庆市城市管理局罚款17万。

图片来源：重庆市城市管理局

另外，我又去查了一下这个项目的开发商——重庆中建信和珑铭置业有限公司。

重庆中建信和珑铭置业有限公司成立于2018年，为央企中建信和地产有限公司全资子公司。中建信和地产为中建五局旗下房地产业务的少有运营平台，于2018年进入重庆市场，目前在重庆市场共有8个项目，中建龙玺台是中建信和在重庆的首开之作。

小编在天眼查APP查到，重庆中建信和珑铭置业有限公司有自身司法风险5条，周边司法风险80条。

图片来源：天眼查

近几年政策调控不断加码，不少房企举步维艰，买房前小编还是建议大家先去查一下开发商的资质，尤其是期房，防止不小心买到烂尾项目。

荣安九龙壹号

一、项目基本信息

荣安九龙壹号位于九龙坡区龙江路，该地块是荣安经过73轮激烈角逐，以溢价率50.54%、楼面价13549元/㎡的代价竞得的，同时这块地也是重庆2019年地王。

重庆地王，都不太好卖，比如2018年地王——弘扬天宸一品，多次打折出售，结果现在还在卖。

荣安九龙壹号售楼中心  实拍

融安九龙壹号项目占地面积40000㎡，共规划9栋住宅，分为南北组团打造，北组团规划5栋住宅，目前已全部封顶，南组团规划4栋住宅，目前尚未开始施工。目前在售项目为北组团的小洋楼，在售户型为建面87-99㎡的三房。

项目最早开盘时间是2020年6月，卖了一年多，北组团的三百多套房源还没有卖完。

九龙壹号沙盘图  实拍

二、项目卖点

1、临近商圈，与五洲书店仅一墙之隔

2、配套成熟，自带公立幼儿园

3、现房出售，所见即所得

4、交通便捷，公交站较多，且距在建18号线站点仅百米

三、项目槽点

1、住宅密集，与隔壁高楼接壤

实地去九龙壹号踩过盘的人应该都对售楼中心对面的高楼有深刻印象，又高又密，让人感觉十分压抑。

我们先从链家的全景鸟瞰图来感受一下项目位置。

图片来源：链家网

如图所示，红线框内的区域便是荣安九龙壹号在建楼栋，它的右侧是另一个小区，整体楼栋比较高，小编当天远远地就看见了它高耸的楼层。

站在售楼中心对面的视野  实拍

虽然就朝向而言，并不存在视野遮挡的问题，但当时去看实体间走过院子时，依然会觉得有点压迫感，而且就这样的环境，虽然买了洋楼也不见得能有洋楼的圈层改善。

另外，前几天小编在刷抖音时还刷到，项目右侧的小区业主因为不满九龙壹号的施工噪音，甚至向相关部门提交了投诉。

2、地价高，售价高

作为2019年的重庆地王，荣安九龙壹号的楼面价高达13549元/㎡，为了回本，售价也必定水涨船高。

就小编当天踩盘的情况来看，建面99㎡的看江户型，折后售价约为199万，而该户型套内面积为79㎡，也就是说该项目套内单价已达两万五每平。

荣安九龙壹号置业预算表  实拍

当然，由于楼面价过高，售价高了购房者觉得划不来，售价低了购房者担心开发商偷工减料......地王的皇冠，不是这么好戴的。

3、户型尴尬，高不成、低不就

由于拿地价太高，荣安拿地后在户型上下了一番苦功夫——主推建面为87-99㎡的三房户型。单价高，就主推中小户型把总价控制在两百万以内，这是为了避免与主打大户型或刚需小户型的项目竞争。

但这种户型设计也出现了一个问题：刚需买不起，富人看不上......也就是想买小户型的刚需客群会望而却步，而想买大户型的改善客群又看不上这种建面不超一百的项目。

已经封顶的荣安九龙壹号项目  实拍

总的来说，荣安九龙壹号的处境，确实很难。

海纳九龙

一、项目基本信息

海纳九龙项目距荣安九龙壹号并不远，只需沿龙江支路步行十分钟左右便可达。

海纳九龙售楼中心外部  实拍

海纳九龙项目总占地面积为13938㎡，规划楼栋为4栋，规划户数为308户。目前在售楼栋为3号楼和1号楼，在售户型为82-97㎡的三房，套内单价约为两万二，总价约为150-170万。

图片来源：链家网

二、项目卖点

1、地价低，售价低

2、现房销售，所见即所得，现房完成度高，交房时间快

3、周围配套成熟，配套与荣安九龙壹号相差无几

三、项目槽点

1、项目区位一言难尽

就当天踩盘的实际情况而言，该项目地块并不平坦，上去要爬一个长长的坡，即便是将来18号线滩子口站通车后距小区直线距离就几百米，回家天天爬坡也很恼火。

通往海纳九龙的上坡  实拍

另外，小区地势也有高低之分，1、2号楼比3、4号楼低，中间要爬梯，这点沙盘图中就有所体现。

海纳九龙沙盘图  实拍

2、项目规模小

这个盘给我的排名前列感觉就是小，真的很小，小到整个项目只有四栋楼。放张链家网的鸟瞰图感受一下。

图片来源：链家网

小区占地面积小，意味着公共空间的面积也不会太大，另外，这个楼盘除了2号楼之外，1、3和4号楼都靠近干道，大概率会有噪音干扰。

总   结

在本文中，小编着重分析了这几个楼盘的劣势，但其实，这几个楼盘都是准现房，有的甚至可以直接去看想买的实体间，与期房相比更有保障。另外，虽然周围老破小很多，但基本配套已经十分完善，将来也有充足的规划，觉得价格合适，有意向在九龙半岛购房朋友还是可以去实地看一下的。

还有哪些楼盘你想要知道更多的细节呢？快留言告诉小编吧。