专访愿景仓梓剑:“慢生意”走进快车道

愿景集团总裁 仓梓剑

【编者按】十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，城市更新被列入政府工作报告。见证城市生长，寻找焕新力量。搜狐焦点推出“未来城市想象力——2021中国城市更新实录”特别策划，焦点财经对话城市更新“先行者”，开启未来城市想象力。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

仓梓剑出差频次越来越高，虽然压力不小，但他乐在其中。自“劲松模式”走红后，愿景集团的局面就在快速打开。

就在采访当天，愿景与三里屯街道办事处签署战略合作协议。刚参加完签约仪式，他便迅速转场，来到临时更换的采访地点，一家很适合畅聊的雅静茶馆。

茶馆身心放松，话题氛围也愈加浓厚，从愿景集团本身到当下火热的城市更新、物业服务和租赁社区等行业面上。但并不超纲，一切都是围绕着愿景的两条业务线在深入：一条是城区更新，另一条是租赁社区。

采访完之后，仓梓剑要赶去最近的核酸检测机构，为第二天飞重庆做准备，去年年底，愿景启动重庆市九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目，这是全国排名前列PPP模式的老旧小区改造项目。半年过去项目即将完工，他要去做一些收尾工作。

这样的差旅行程，他已经习惯。“劲松模式”的成功打样，为政企合作提供了一个可复制的有效经验，与愿景合作的地区政府越来越多，从北京快速延展至山东济宁、深圳和重庆等城市。截至目前，愿景已签约的老旧小区改造项目覆盖17个省市50个城市街道，已经落地实施22个项目。

仓梓剑需要辗转的城市，也越来越多。

作为一家成立仅3年的初创型企业，这是一个很令人惊讶的发展速度。有一个很直观的数据，截至8月底，愿景旗下的和家生活科技集团（简称“和家生活”）物业在管面积超1亿平方米。

愿景的城市更新路径究竟有何不同？在这样一个资金沉淀周期长的领域，钱从哪里来？盈利模式又是怎样的，能否成为房企的转型样本？这都是此次采访的核心所在，仓梓剑逻辑思维很清晰，在很短的时间内讲的很透彻。

两条赛道：高门槛转型路

“愿景在成立之初，就定位在城市更新这条赛道上，考虑更多的是存量资产的升值、社区经营。“仓梓剑强调道。想要看懂这家企业，需要将其两条业务线拆细来看：

在愿景内部，城区更新业务分为两个部分：一个是老旧小区改造，如劲松北社区综合整治项目；另一个是长效运营，主要是以和家生活为主的物业板块，专注社区运营。整体遵循的是“建管一体化”原则，即改造完成后再配合长效运营。

租赁社区业务也分两条线：一条是通过集体用地来建设租赁社区，如北京大兴瀛海项目，是一个农村集体经营性建设用地试点项目；另一条是对新租赁社区模式的探索，典型如深圳龙华区元芬新村 “微棠新青年社区”，是一个存量项目更新改造而成。

不同于长租公寓，这是租赁模式的两种新探索，本质是一个社区概念，愿景会对整个项目的公共区域、社区商业、活动空间等进行设计，将其打造成为集服务、社交、居住、商业一体化的居住场所，租户在社区内就可以交友、运动和消费。

像劲松一样，瀛海项目和元芬新村项目是愿景重点打造的样板产品，所以在其内部共由三种业务代表模式，分别是 “劲松模式”、“瀛海模式”和“元芬模式”。当中， “瀛海模式”是新建租赁社区业务，其他都是存量更新业务。

除此之外，愿景还有一些投资业务，但都是围绕城区更新和租赁社区两条赛道展开。

曾有一位科技圈大佬对愿景的业务模式很感兴趣，参观完项目后，从三个维度进行了评价：排名前列，就是政府满意；第二，居民满意和喜欢；第三，企业有自己的可持续盈利模式。

“集体用地租赁社区，我们肯定是最早探索这个业务的。早先找金融机构支持难度特别大，都看不懂这个生意，包括像平安不动产这类老牌金融机构，也看不太懂。今年找过来，说要重新合作，但是瀛海项目明年年初就要入市了。”

“很多人看不懂这个生意，因为回报周期太长了”。仓梓剑对此早已习以为常，愿景所做的事，属于地产行业下半场的存量市场，很多房企都不愿意做这件事，因为完全不符合他们的投资逻辑。

随着调控政策的收紧，很多房企都在向城市更新转型，但在仓梓剑看来，走这条路并不容易，无论是城市更新还是租赁社区，都是一个细水长流的模式，而大多房企早已习惯于高周转、高杠杆的开发逻辑，缺乏这种耐心。而且，他们压力很大，需要快速周转保证现金流，以应对银行和金融机构的债务。

不走捷径：建立优势与壁垒

房地产行业已经明显进入了下半场，万科郁亮很早就有“白银时代”、“活下去”的判断，开发商转型也一直在进行，但从房企每年的财务报表看，拿地、盖房和销售实际上变化不大，转型并不是太理想。

愿景很坚定看好存量时代，主要从两个趋势来判断：一是市场正从增量时代转向存量时代。愿景为什么聚焦到老旧小区？就因为它是存量市场，规模达上万亿；二是销售转向运营，瀛海项目是典型的运营类产品；

基于这些特征，一定要抛弃过去高周转、高杠杆的模式，坚决走向细水长流的运营模式，“我认为绝大部分人没有下定决心去干这件事，但凡有那么一个不累的活，他都不愿意这么干，绝大多数人都会走捷径，但我们一定会走那条最难的路。这如今反而成为了愿景的护城河。”

“我们排名前列次办理物业确权，耗费了6个月时间，如今只需要两个月；之前很多12345投诉的问题，我们也正在慢慢通过流程化解决掉。其实很多事情没有那么难，只要将心比心为居民解决实际问题，就会得到支持。”

“一些在别人看来很麻烦、琐碎和困难的事，如今已经内化成为了愿景的核心能力。” 一路走过来，仓梓剑深有体会，通过做这些事实际上建立了我们自己的优势和壁垒。

排名前列个老旧小区改造碰面会结束后时，整个团队是处于崩溃状态。当时的情形，仓梓剑记忆深刻，彼时城市更新并未被写入政府工作报告，上升为国家战略，一个老小区的改造，涉及到多个部门如规划局、房改、房管以及街道办等等，当中很多环节难以突破。

“但是，我们最后坚持了下来，干成了这件事。所以，我今天觉得还挺自豪，因为我们的团队超强，战斗力和韧性超强；否则，仅靠我和陶总（陶红兵）在那指挥，是没有用的。”

实际上，类似的情形在整个愿景和各个城市，几乎每天都在发生，但最终都能克服，把不可能变成可能。

“韧性是一种非常不错的品质。坚定这个事是好事，就把它做下去！”

业务相对论：高速公路与慢生意

而且，从时间维度上来看，这确实也是一门不错的生意模式。

愿景对瀛海项目期望很高，国家2018年共确定33个农村集土地入市试点县市区，愿景是排名前列批吃螃蟹的民营企业，瀛海项目是目前全国范围内规模较大的租赁社区，总规模达20万平方米，能够提供近3300套租赁房源。

这种房子不能销售，只能靠租金来产生收益，所以评估需要综合考虑。仓梓剑和团队算过一笔账，即使项目处在北京，也需要十几年才能回本，然后产生回报，好在这类项目经营权一般都在50-70年。

“这也是很多开发商不愿意做的原因所在，前期的建设成本和土地租金投入并不小，特别考验企业的忍受能力和资金成本。”他表示，如果对长资金而言，进行资产配置是一个不错的选择，特别适合保险资金。

在愿景内部，将之比作“一条高速公路”，过了回本期之后，每年就会有源源不断的现金流入，但前提是要坚持到回报期到来。

“很多企业等不到那个时候，这是一个慢生意。”

特别是集体建设用地近期被纳入到新一轮REITs试点，让仓梓剑更坚信这种模式，愿景正在查验瀛海单一项目是否符合条件，准备开启申报工作。“如果能够加入这一体系，对整个前期的投入很有帮助。”

每一种模式，愿景都有清晰的运作思路和盈利模式，以北京“劲松模式”为例，愿景集团在北京市朝阳区参与劲松北社区改造项目，率先探索“微利可持续”的老旧小区改造市场化模式，形成了“党建引领、民意导向、微利持续、改管一体”的经验做法。推广“劲松模式”已写入北京市“十四五”规划。目前愿景集团结合各地经济社会发展实际和政策要求，推进业务模式向以老旧小区改造为牵引的城市有机更新迭代，探索落地片区级、街区级、城市级更新项目。

多种模式叠加在一起形成一个系统，探索社会资本参与老旧小区改造的整体模式，才是真正的’劲松模式’。” 仓梓剑更正道，单一的劲松北区改造示范点，并不能称之为完整的“劲松模式”，这也是外界容易误解的一点。

深圳打样的“微棠元芬模式”，是通过整村统收统租改造为长租社区的方式改造城中村，以“政府主导、社区协同、企业运营”的方式，进一步强化社区运营服务能力，提供宜居可支付的品质租赁环境，解决大湾区新市民、青年人住房问题；同时，也拓展了商业购物、广告投放和增值服务等多元收入，打造多类型“美好社区”，为社会民生建设创造更大价值。

以“劲松模式”、“瀛海模式”、“元芬模式”为代表三条产品线，共同组建成了愿景的盈利模式。当中，“瀛海模式”和“元芬模式”尚处于创新阶段，如果像劲松一样打样成功，则可以快速复制。

“劲松模式”则不同，它为城市更新的政企合作提供了一个可复制的有效经验，但在推广方面不能简单照方抓药，老旧小区改造情况复杂，而且还存在南北差异等问题，需要“一地一议”。

“即便如此，我们也将老旧小区改造扩展到了全国23个城市，30多个县区。目前整个团队（除去物业板块），各业务条线和投资团队人数已经接近2000人，发展速度越来越快。”

“虽然我们走的是一条艰难的路，但同时也是幸运和正确的，所以走的如此坚决。” 仓梓剑解释道，三年前刚开始的时候，我们也看不清未来是什么样的，并不知道城市更新会被提升至国家战略，也没有预期到试点做完后，政府给这么大的支持；做租赁的时候，也没有想到如今支持力度如此大；我们设想REITs可能会出来，但没想到这么快。

“说明愿景走在了一条正确的道路上，一条阳光大道。” 仓梓剑总结道。