打造“百年住宅”,引领新时代人居超级赛道

房子对我们来说，意味着什么呢？对个人而言，是家，是依靠，是希望；对政府而言，是保障之本，是社会和谐的根基。住宅质量提升，是客户非常迫切的需求也是行业普遍存在的难题。对开发单位而言，他们面临着多重挑战。既要应对新政调控，预防如疫情“黑天鹅”等突发性事件；又要抚慰不断升级的客户需求，提高客户满意度；还要严控成本，提高开发效率的同时提升产品品质。在面临“既要……又要……还要”的多重矛盾之下，开发单位该如何破局？

在以“推进高质量发展”为主旋律的新阶段，鉴于住宅建设中存在的资源能源消耗高、环境破坏大以及设计建造质量普遍不高等问题，行业迫切需要提升住宅质量。因此住宅建设进入由数量型转入高质量型的崭新阶段。西安有一家房企找到了自身的核心优势并持续放大，踏准了市场发展的脉搏，这就是陕西金泰恒业房地产开发有限公司（以下简称金泰恒业）。

金泰恒业是陕西省人民政府直属国有特大型企业——陕西投资集团有限公司下属核心子公司，目前正处在“转型升级”和“十四五”发展的关键阶段，已经形成了以城市运营服务为核心，以住宅业务、不动产业务、地产+、地产服务为主体的“1+4”战略布局。

19年间金泰恒业打造了多个品质力优秀的项目：例如与北京华联强强联合，打造的西安SKP项目，弥补了西安高端消费品市场；集产、学、研为一体的高端服务平台“长安梦想小镇”项目；正在建设中的西北区域排名前列“百年住宅”试点项目、陕西少有入选第十届广厦奖项目——金泰·唐618等等。

行业寒冬之下，金泰恒业是如何走出差异化发展道路，其作品有何独特之处？本次我们专访了陕西金泰恒业房地产有限公司副总经理，陕西金泰恒业青龙置业有限公司总经理吕红雨。

金泰恒业在项目管控中引入十六字方针“方案先行、样板引路、过程管控、持续改进”，同时，金泰恒业紧跟行业发展趋势，其项目金泰·唐618首次引入了第三方工程评估体系和智慧工程管理平台，在项目施工管理过程中，保障标准落地、执行到位，为工程品质和产品质量保驾护航。

对于项目管理经验上，吕总提到了三点：

A 对于管理人员，要求必须具备突出的工程管理能力以及计划运营能力；

B 对一线员工的培养，责任心和执行力是首当其冲的；

C 对于合作方的选择，首先合作方自身要具备自我管控的能力，在此基础上，金泰恒业还会对合作方提出更高管控要求。

随着工程规模的不断扩大，工程管理也会面临着更严峻的挑战。因此，房企必须不断评估走过的每一步是否扎实，方向是否有偏差，目标有没有达到。

在复盘了这几年的发展历程后，金泰恒业提出了三大提升点：

（1）产品竞争力:在政策调控及客户需求不断提升的当下，金泰恒业需要从产品质量与物业服务的满意度两方面下大功夫持续改进。

（2）管理模式：传统直接“管项目、管设计、管工程、管销售”的运营型管控模式已经不足以支撑公司多产业发展格局，必须建立专业化的产业组织直接管理项目与日常经营，要向“管战略、管标准、管节点、管服务”关键评审型总部转型。

（3）市场化改革：提升薪酬与激励体系的支撑力度。随着全国大型地产商大规模进入市场，专业性人才不足和流失是本土国企目前所面临的难题。因此金泰恒业的市场化薪酬与业绩激励体系改革必须深化。

布局十四五，坚持长期主义

2021年是“十四五”规划建设的关键年，在房地产行业改革创新的大背景之下，金泰恒业也形成了其独有的“1223”规划核心战略。

“1”是指一个目标，营业收入超百亿；

“2”是指二个坚持，以“陕西”为增长核心、以“高效运营”为管理核心；

“2”是指双轮两翼，建立“双轮驱动”、“两翼支撑”的商业运营模式；

“3”是指三大战略“高效、精工、人才”战略；

为了支撑十四五战略落地，也为市场化转型提供有力保障，金泰恒业将管理手段精细化，全面实施“高效、精工、人才”三大战略。其中“精工战略”是指金泰恒业以管理升级为目标，持续推动铁三角管理实践，全面实施信息化/数字化转型的一大关键举措。

1.对标一流

回头看，从19年我国房地产销售额已突破14万亿，百亿房企达到156家，千亿军团更增至31家，标杆力量可见一斑。不管是工程管理、项目运营还是工艺工法等方面，标杆房企都值得本土房企去学习和交流，因此金泰恒业提出以“业务一流、管理一流、业绩一流”的目标，通过对标业内标杆房企，找差距、补短板，以第三方工程评估结果和智慧工程管理平台数据为依据，每年年底评估改进，全面实施对标行动将对标工作常态化。

2.品质提升

精工战略以品质提升为核心。聚焦品质提升，金泰恒业提出了一系列专项行动，其中包括百年住宅行动，产品标准化行动，磐石行动，绿建、评优工程奖励计划。

（1）百年住宅行动：试点推广国家“百年住宅”标准体系，打造“终极改善、传承品质”的经典产品。目前在建的金泰·唐618项目是框架剪力墙结构，整体装配率达55%以上（主体结构装配率为20%），设计使用年限100年，建成后将是西北地区排名前列百年建筑工程。

（2）产品标准化行动：从当前市场情况来看，产品线开始从过去开发商B端自我的运营、成本、进度等效率提升，转向面向客户C端的产品溢价、品牌溢价和产品特色差异化的新阶段。百强房企中，95%的房企都进行了产品标准化建设，因此，金泰恒业将在十四五期间，建设符合其发展现状的产品标准化组织管理机制。

（3）磐石行动：基于质量管理机制和客户服务体系，金泰恒业完善全流程的质量监控体系：样板引路、材料控制、工序检查、成品保护。引入第三方工程评估体系，从管理行为、质量风险、安全文明、实测实量等多方面管控建造过程，产品品质。

（4）绿建、评优工程奖励计划：从2021年开始，金泰恒业对设计伙伴和工程伙伴实施绿建和质量评优奖励计划，促进年度验收项目90%达到省优标准；至少1个项目通过百年住宅评审的计划目标。

3.管理升级

加速工程信息化建设是金泰恒业“精工战略”中的重要一步，也是推动金泰恒业数字化转型的关键举措。

2021年，金泰恒业携手陕西明源云链共同打造智慧工程管理平台，为“磐石行动”顺利落地提供了有效保障。同时，数字化的管理方式也让项目实施少走弯路，真正实现“降本、提质、增效”。

为提升工地现场管理水平、提高人均管理效能、保障精细化管理有效落地以及改善供应商合作环境，通过智慧工程管理平台，将标准和制度统一线上录入，一方面保证内部信息与施工数据的真实性与传输及时性；另一方面可以实时了解到工程进度和异常情况。

另外借助智慧工程管理平台，金泰恒业对施工现场安全、质量、进度数据进行采集、查询、决策，各部门联动，实现了施工智慧化管理。

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（1）施工管理留痕，保证数据真实性及传输及时性

施工员通过手机拍照将现场情况和数据实时记录上传，一方面可以清晰权责，出现问题能够责任到人；另一方面可以实现甲方、监理方、施工方三方测量数据实时对比，确保数据真实性。

（2）落地制度与标准，三方协同，提高效率

智慧工程管理平台通过将工程管理标准固化，统一三方单位人员现场执行标准，落地金泰恒业工程管控体系，提升现场一次性做对的能力。同时，金泰恒业引入第三方工程评估体系，加强智慧工程管理平台过程管理评估，不断落实过程管控。

（3）数据沉淀、总结问题，助力决策

通过后台收集的数据分析，总结一些质量通病问题，并及时发现一些原先的设计缺陷问题。后续将这些工程数据与交付验房过程中的数据打通，为高层决策提供支撑。

（4）数字指挥中心大屏，实时掌握项目现状

与原来必须通过各种会议、表格、或者走进项目现场考察才能详细了解项目情况所不同的是，在智慧工程管理平台中的数字智慧中心大屏上，以远程监控的方式，高层领导可以在线直观的看到项目质量、安全和进度等。同时，各项目数据横向对比，可以清晰的掌控项目品质，支撑管理决策。

走进百年住宅，见证品质初心

金泰恒业在十四五规划中有三大战略，其中“精工战略”启动“磐石行动”打造百年住宅。与常规住宅相比，百年建筑本身从产品的规划设计、施工建造、维护使用、再生改建、人居环境等方面就区别于常规住宅。接下来云链君带大家走进金泰·唐618，共同体验金泰恒业的国企匠心。

1.创新工艺，提高住宅生命周期

百年住宅具有混凝土强度等级（C60/C55）高，钢筋单平方含量大，空间可变、大跨度结构等优点。金泰恒业通过刚柔结合防水系统、管线分离、整体卫浴等6大元素18大科技实现建设产业化、建筑的长寿化、品质的优良化和绿色低碳化。

（1）防水系统重组：在防水方面根据要求，基础采用彭内传+PV100预铺高分子胶膜防水卷材，侧墙采用彭内传+高粘抗滑水性沥青基防水涂料+SBS；屋面采用非固化+SBS，多种防水卷材组合，加强综合防水性能。

（侧墙防水）

（2）管线分离与集成：管线与主体结构分离，在方便管线更换的同时，不破坏主体结构。结合内装设计形成墙面局部架空，架空空间用来安装铺设电气管线、开关、插座等。

（3)同层排水技术：通过架空地板下的架空空间或采用部分楼板降板的方式，实现同层排水，设检修口以及设分支管给水。与此同时采用异径管件，缓解内部水流跃动所产生的噪音。

(4)置换式新风系统：采用吊顶式置换式新风热回收机组，热回收机组吊装于各户阳台吊顶内，内设可过滤粒径2.5μm粉尘颗粒的过滤段。

2、精品项目展示，目睹设计巧思

金泰·唐618位于二环主城之上，青龙寺旁，建成后将是西北地区排名前列百年建筑工程，同时，该项目也是陕西第十届“广厦奖”少有入选的精品项目。

（1）玻璃幕墙外立面

在立面设计中将传统文化元素融入其中，同时通过现代玻璃幕墙的设计，营造传统与国际融合共生的审美样板。

（2）园林景观

入口构架以现代设计与古代建筑飞檐斗拱形态相结合，打造20多米的弧形大门，将一侧的入口通道用竹林打造，形态精致轻盈；长廊设计成弧形，立柱随着地形的变化有空间上的错落和伸展；庭院景观采用山地景观惯用手法——下沉式的设计，可巧妙的将光线、风景引入负一层区域。

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（3）差异化户型设计

由于豪宅客群有限，标准化复制产品在市场竞争下，必然会给营销带来难题，因此金泰·唐618差异化打造产品，主力户型为3+1室，可满足当下豪宅客群需求。

从产品的规划设计到工程的高质高标、创新工艺，再到居住空间的多样场景，金泰恒业对金泰·唐618项目的高品质和高要求细致入微。事实上，包括河北、北京在内的一些地区，已经逐步开始启动实施百年住宅的建设。金泰·唐618项目作为西北排名前列百年住宅试点项目，为西北区域住宅开发和建设树立了新的标杆。

结语

“十四五”期间是房地产转型发展的关键时期，包括三个重要方面:一是政策调控，二是技术进步，三是项目品质。紧跟政策调控的步伐，是房企活下去的基本要求，而技术进步和项目品质升级是房企活得更好的必要条件。金泰恒业一直专注于因地制宜地筑造精品，以客户需求的深度挖掘、前瞻的规划与设计，为城市发展注入创新动力为使命。

未来，金泰恒业将在客户服务、产品品质提升上不断探索，助力行业高品质发展，让我们也共同期待，将来看到更多金泰恒业打造的精品。