金辉控股:成长性房企的“健康术”

作者丨王迪

出品丨焦点财经

专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，多部门联合维稳楼市正如火如荼展开。

在房地产市场整体处于信任低谷之时，国家将“保交付”视为对部分房企的较低要求。

在半年报中，金辉控股有一项数据显示，上半年共完成20城保交楼任务，累计实现132.8万平米的交付。

为了实现保交楼任务，金辉控股在上半年推出“金辉兑付季”活动，通过工地直播、工地开放日等线上线下活动，让业主零距离亲临现场，将交付质量及效果进行全流程展示。

行业信心还未建立之时，房企风声鹤唳依旧为常态，夯实购房者的信心才能让房企在营收层面赢得主动。

据相关媒体统计，上半年有超50家房企上半年业绩预亏。在此背景之下，金辉控股仍然实现营收稳步增长，三道红线保持绿档，通过“增肌”“减脂”的方式“塑形”，实现企业良性发展。一家具有成长后劲的房企如何在行业困顿之时保证自身的健康度？

增肌

经营一家企业的目的是盈利。单从这一层面来看，每年利润目标的完成并且保持一定增长，是衡量一家企业的健康度的重要指标。

在行业筑底的调整周期中 ，营收的稳健增长能体现一家企业的成长底色。上半年，金辉控股在企业“增肌”层面取得了一定的进展。

半年报显示，金辉控股上半年实现收入约为人民币182.2亿元，同比增长13.4%。毛利约为人民币32.3亿元，净利润约为人民币14.9亿元，确认净利润14.9亿元，成为稳住发展底盘的少数民营房企之一。

此外，从盈利可持续性上来看，半年报显示，金辉控股有高达679.4亿元的合约负债（预收房款）可供未来转结，从而确保其未来较长时间内的营收保持较高水平。

事实上，今年上半年受疫情影响行业营销不尽如人意，但金辉控股还是保持了稳定的基本盘。

半年报显示，上半年金辉控股合约销售额约为人民币243.7亿元，合约销售面积约165万平方米，合约平均售价约为每平方米人民币14,752元，保证了销售业绩的相对稳定。

为此，金辉控股坚持“促销售、抓回款、控成本”的销售策略，坚持“全国布局、区域深耕、城市先进”发展观念，分摊市场区域风险，有效进行了系统性“防守”。

半年报显示，今年上半年，泉州、重庆、合肥、福州等城市在金辉控股合约销售金额的贡献中排名靠前，全国化布局较大程度对冲了部分城市疫情带来的影响。

截止2022年6月30日，金辉控股土地储备总建筑面积达2963.4万平方米，分布于全国34个城市。

此外，业务上的多元化分摊也为盈利提供多种渠道。数据显示，金辉控股上半年商业租金收入1.97亿元，较上期增加3.9%。

减脂

新轮房企违约让行业暴雷现象再度升级。一家企业的可持续发展，不仅要看盈利能力的延续，还要看是否有“活下去”的根本。在此，“减脂”降负债成为每家企业的必修课。

从半年报的表现来看，金辉控股财务结构数据进一步得到优化，负债规模大幅降低，“三道红线”保持达标，在房地产行业深度调整的当下，成为持续稳健房企的代表。

半年报显示，截止2022年6月30日，金辉控股的借款总额同比大幅下降17.7%至434.5亿元，其中，一年内到期的有息负债更是同比大降20.8%至133.1亿元。

为保证流动性安全，自2021年下半年起，金辉控股连续赎回多笔境内外债券，其中不乏提前赎回的积极行为，在资本市场保持了良好的信用记录，到期债务全部兑付，无违约展期行为。

截至2022年底，金辉控股仅有一笔到期公开市场债务，为2022年11月进入回售期的12.2亿人民币债券，内部资源足以覆盖该偿债义务。

此外，为避免前车之鉴，金辉控股也在加强对合作项目较强的资金管控能力，避免因合作方原因给合作项目带来经营风险。

金辉控股对关联方应收款项由期初的86.4亿元降至期末的78.9亿元，对关联方的应付款项由期初的49.8亿元增加至期末的59.2亿元。同时，金辉控股为其关联公司借款提供的担保维持在14亿元左右。

随着负债规模及财务杠杆的进一步降低，金辉控股“三道红线”数据保持达标并进一步优化。半年报显示，相比2021年底，金辉控股的净负债率数据大幅下降近10个百分点至78.5%，剔除预收账款后的资产负债率下降1.8个百分点至66.7%，现金短贷比也维持在1.2的较高水平上。

与此同时，金辉控股于报告期内的加权平均债务成本较2021年底进一步下降0.34个百分点至6.24%，且信托借款占比8.1%，保持在较低占比。此外，报告期内企业现金及银行结余153.9亿元，依旧保证了充足现金流。

值得一提的是，金辉控股中期的财务报告经安永会计师事务所审阅，并出具标准意见审阅报告，是为数不多按时提交经会计师审阅中期报告的民营地产企业

在财务政策上的稳健，以及在债券市场的良好信誉表现，金辉控股在资本市场受到较高评价，不仅在过去一年里股价维持相对稳定，债券的二级市场价格也维持较高水准。国际评级机构一直维持金辉控股的长期发行人评级，标普“B+”、惠誉“B+”。