2021上海土拍收官 :创新“一次性报价”等模式

来源：央广网

近日，上海第三批集中供地现场竞拍落下帷幕，收金逾470亿元。虽然后续在12月仍有9宗商业、医疗卫生等用地将出让，但市场关注度更高的商品住宅用地出让已顺利收官，全年揽金超1700亿元。

在精准有效且持续优化的土拍规则之下，上海全年土拍热度呈现平稳态势，实现了“稳地价、稳预期”的目标，被业内称作“土拍模范生”。

集中供地成交宅地78宗，揽金1725亿元

据克而瑞研究中心统计，上海三轮集中供地共成交78宗含宅地块（不含安置房等特殊用地），建筑面积约948万平方米，成交总金额达到1725亿元，供应量与去年持平。若统计集中供地前上海已成交的含宅地块，则2021年全年含宅地块成交建面超过1100万平方米，同比增加21%。

分批次来看，首批集中供地成交的宅地数量最多，达到31宗，收获土地出让金约774亿元；第二批和第三批的成交总金额分别为481亿元和470亿元。

从区域来看，三轮集中供地结构逐渐向“五大新城”集中。浦东南汇和奉贤供地最多，成交建面超过100万平方米，其中南汇成交总建面高达353万平方米，占总成交建面的37%。克而瑞分析师认为，核心区域如静安、徐汇、杨浦的成交总建面都不足30万平方米，土地资源依旧稀缺，未来如果这些核心区域有土地供应，预计还将引起房企的积极竞拍。

在市场热度方面，不同于其他城市出现第二、三轮集中供地热度骤降的现象，上海土地市场整体走势平稳，三轮供地平均溢价率均在3-5%之间，流拍土地宗数也相对较少，其中第三轮集中供地无土地流拍。

值得注意的是，除商品住宅地块外，上海三轮集中供地还逐渐加大了对租赁用地、安置房和城中村改造用地的倾斜力度，占比逐渐提升。其中第二批集中供地出让安置房地块14宗，租赁用地7宗；第三批集中供地则出让租赁用地及安置房用地合计28宗。

多家房企联合拿地，招商蛇口成“较大赢家”

作为一线城市，上海一直是多家房企积极布局的重点。从参与土拍的企业构成来看，中指研究院企业事业部高级分析师束端指出，上海集中供地以央企、国企为主流，央企、国企不论是在融资成本还是在融资渠道方面都更有优势；也有大名城、路劲等持续深耕型民企代表，依托项目销售回款在窗口期补仓，实现“拿地-销售-回款-再拿地”的正向自我循环。

招商蛇口是今年上海土地市场的“较大赢家”，据克而瑞统计，招商蛇口在三轮集中供地中共拿下5宗含宅地块，在浦东、嘉定、青浦均有所斩获，合计成交建面达66万平方米；其次保利、象屿的拿地金额也在百亿元以上；深耕三、四线城市的碧桂园也在上海有95亿元的投资，位列第五名。

从22城第二轮集中供地开始，土地市场热度有所降温，地方国企托底现象逐渐突出。上海并未出现其他城市半数地块被地方国企拿下的现象，但据克而瑞统计，上海三轮集中供地也有约15%的地块由此类公司竞得，这在往年的土拍中并不多见。上海城投、临港城投、奉贤投资开发集团等地方国企均在集中供地中有所斩获。

在房地产融资收紧的背景下，联合拿地成为今年22城集中供应土地出让的热门。在上海第三轮集中供地中有5宗地块被房企联合体拿下，其中招商蛇口分别与南山、象屿等企业“联手作战”拿下2宗地块，金茂携手上海国际旅游度假区置业有限公司和上海浦东新区康桥镇集体资产管理有限公司摘得浦东新区迪士尼旁的横沔老街地块。

优化政策规范竞拍，实现“稳地价、稳预期”

精准全面的调控是上海土地市场表现平稳的关键。围绕着“稳地价、稳预期”的目标，上海制定了堪称全国标杆的土地出让规定，并不断优化调整。

针对土拍的参与者房企，上海不仅对房企自有资金进行监管，还规范了“同一申请人”的概念，此前广州土拍中一宗地出现320个房企“马甲”进场，上海这一政策则从根本上杜绝了 “马甲”抢地现象。同时上海规定竞得地块后，不得以任何形式将股权或投资权益转让，防止房企围标。

出让形式采用了招挂复合的方式，上海规定报名人数较多的地块以有竞价招标方式出让，使用打分制确定入围者，并且设置了扣分制，房企拿地越多，扣分越多。

在现场竞价环节，上海设置了中止价和一次书面报价上限，以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。值得一提的是，上海从第二批集中供地开始在竞价规则中增加了“随机值”概念，也就是说如果竞买人在书面报价阶段出现相同报价，将自动产生一个随机值，并纳入平均价计算过程，通过精细化的规则调整进一步保障土拍的公平性。

“‘一次书面报价’在经历了三个批次的试验、调整和定型后，将会作为一项成熟的规则延续至今后的上海土地供应中，这项规则也是在目前的土拍中能够将‘公平性’和‘地价合理性’做到较好的。”中指研究院土地事业部分析师殷玉轩表示。

对于房屋未来售价，上海则引入了房价地价联动机制，在拍地前就已明确项目的预售参考价格，参与集中供地的房企需签署理性竞价承诺书。中指研究院企业事业部高级分析师束端认为，上海从价格体系上通过“房地联动”对新房价格进行了整体锚定，预计未来两年一二手房市场将平稳运行。

上海中原研究院分析师也表示，上海集中土拍通过“中止价”“较高报价”“房地联动价”等限制，将溢价率固定在10%以内，为房企预留了利润空间；禁止马甲拿地也加强了拿地的公平性。从结果看新的土拍规则起到了稳地价、稳房价的市场预期，整体开发商拿地回归理性，地价上行压力持续缓解，有利于房地产市场健康发展。

随着上海集中供地收官，22城第三批集中供地也已进入尾声，明年上海以及其他重点城市将出现哪些新规则、新现象？今年出让的地块入市后又将有什么样的表现？记者将持续关注。

记者 门庭婷