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深圳地铁6号线的开通，以及13号线的修建，除了将光明推至一个热度新高点、更是广大刚需置业者将其作为置业首选外，也让一直被深圳人“忽略”的石岩重新出现在大家眼前。
石岩位于深圳西北部，宝安东部，处于石岩水库及铁岗水库上游，东邻龙华区，南邻南山，北接光明。我们先来说它最闪亮的点吧。那就是项目位于石岩13号线和6号线交汇的上屋站地铁口，从上屋站坐13号线，4站到南山，5站到留仙洞总部基地，8站到南山科技园，显然太适合南山客群；6号线则连接福田，7站到梅林，交通四通八达。
此外，6号线和13号线，乘坐6站分别可以抵达深圳北站和西丽高铁站，这在深圳所有地铁站点都是很罕见的，去全国任何城市都很方便。
13号线一期部分站点（注：深圳湾口岸站到科技园中站）会在年底开通，等明年一期全部开通后，从呆呆所在的科苑站地铁口出发，到上屋站就只要12站，测算下发现比开车还快，地铁快线真是深圳打工人的福音，没有塞车没有红绿灯还可以迅速抵达。南山的客群，目前主要围绕13号线和11号线地铁口置业，也是这个原因。
（13号线一期地铁线路图）
我们来看看言成云祥公馆的产品，隔壁嘉信云峰公馆2019年入市三天被抢完，产品肯定是被客户认可的，现在二期言成云祥公馆地块更大，容积率更低，绿化率更高达到40%，户型的使用率也更高，而且还带精装交楼，综合性价比更高。
在售产品户型面积，折后价格：
72㎡的2房2厅1卫，折后单价：3.7-4.2万/㎡，折后总价：270-303万；
86-88㎡的3房2厅1卫，折后单价：3.7-4.6万/㎡，折后总价：320-405万；
99㎡的3+1房2厅2卫，折后单价：3.97-4.77万/㎡，折后总价：390-476万；
140㎡的4+1房2厅2卫，折后单价：4.39-5万/㎡，折后总价：650-716万。
二、项目概况、基础数据
云祥公馆，位于宝安区石岩街道长山塘路和园华路交会处东南侧，属于石岩科创城板块。项目由言成集团打造，共由2栋总高31层的住宅组成，总户数317户，商品房172套，保障性住房44套，回迁房101套，其中1栋C座住宅31F，1栋D座住宅31F，另外1栋A座办公+1栋B座商业，配建有公交首末站。
项目基本信息：
【开发商】：深圳市嘉信置业房地产开发有限公司
【物业公司】：言成物业
【物业管理费】：3.9元/㎡
【总占地面积】：约1.03万㎡
【总建筑面积】：约6.7万㎡
【容积率】：4.05
【绿化率】：40%
【产权年限】：2023.5-2093.5（70年）
【总户数】：317户，其中可售商品房172户
【总栋数及楼高】：2栋，31层
【梯户比】：2梯5户/2梯6户
【停车位】：610个
【车位比】：1:1.92（应该有预留给到写字楼车位）
【交房时间】：2026年9月30日
【交付标准】：精装修
三、本次推售产品户型分析
①户型一：72㎡的2房2厅1卫（分布在D座06户型，朝东北向），传统的竖厅户型格局，客厅开间3.5米，LDKB一体化设计，2个卧室开间分别是：3.1米/2.7米，得房率约90%（包含赠送）。
②户型二：86㎡的3房2厅1卫，（分布在D座04/05户型，朝东北或者西南向），传统的竖厅户型格局，客厅开间3.5米，LDKB一体化设计，3个卧室开间分别是：3.2米/2.85米/2.65米，得房率约90%（包含赠送）。
③户型三：88㎡的3房2厅1卫，（分布在C/D座03户，朝西南向），传统的竖厅户型格局，客厅开间3.5米，LDKB一体化设计，3个卧室开间分别是：3.1米/2.9米/2.3米，得房率约90%（包含赠送）。
④户型四：99㎡的3+1房2厅2卫，（分布在C/D座01/02户，朝东南向），传统的竖厅户型格局，客厅开间3.8米，客厅连接次卧出6.5米长的大阳台，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室开间分别是：3.2米/2.7米/2.7米，得房率约90%（包含赠送）。
⑤户型五：140㎡的4房2厅2卫，（分布在C座05户，朝东南向），竖厅南北通透户型格局，客厅开间3.8米，客厅连接次卧出6.6米大阳台，LDKB一体化设计，四开间朝南，4个卧室开间分别是：3.5米/3米/2.8米/2.7米，得房率约90%（包含赠送）。
四、项目周边配套
交通配套： 项目距离6/13号线（在建中）上屋站约400m，步行5分钟可到达，6号线5站到红山，6站到深圳北站，8站到福田(翰岭站)，也可以1站到石岩中心换乘深大城际，2站可到机场东；13号线4站南山、8站科技园(高新北站)。
教育配套： 家楼下九班制幼儿园，家门口即是湖东小学
上屋初级中学（在建）——占地约1.4万㎡，投资超2亿元 （仅一路之隔）；
深圳市宝安区实验学校（集团）官田学校（百年学府）——九年一贯制（现78班，扩建后108班，约500m直线距离可达 ）；
宝安中学（集团）石岩外国语学校（宝安中学（集团）面积最大学府）——省一级十二年一贯制 （约1km直线距离可达)。
商业配套： 项目风情商业街(一期约1000㎡,二期约2100㎡)，半径约1km内辐射约5万㎡综合体商业半径约3km内可达星城购物中心、百佳华商场等醇熟商业配套。
休闲娱乐配套： 项目周边2水3山5公园环绕，【2水】：石岩水库、铁岗水库；【3山】：阳台山（深圳西部第一峰）、大雁山（公园总面积为1.61平方公里）、柠檬顶；【5公园】：官田社区公园、石岩环湖碧道、石岩湖湿地公园、陌上花公园、青草排公园、仰之间公园。
五、项目优缺点分析
1、优点总结分析：
①地铁口物业，距离6/13号线上屋站地铁口约400m，步行5分钟，5站红山6站深圳北站；13号线通车后8站到科技园；
②上车门槛低，性价比高，折后总价72㎡2房270万起，86㎡3房320万起；
③得房率高：加上赠送，实际使用率高达90%；
④非超高层：总层高31F，容积率4.05，居住舒适度高。
2、缺点总结分析：
①非核心主流版块：石岩片区虽然有产业，但偏离各区域主流核心板块，知名度不高；
②周边城市面貌稍差：周边产业园区和城中村，城市面貌有待改善。
六、综合点评分析
总体上： 云祥公馆从地理位置上在宝安石岩片区，该片区距离龙华、南山、宝安、光明都不算很远，通勤自驾+6/13号线加持，去往各个区域交通也较为便捷。值得注意的是，石岩片区属于是非主流核心发展区域，片区内较多工业园区以及城中村，整个片区城市面貌会稍差，整体影响居住体验感；另外，加上石岩片区被多山包围着，后期发展会受限，似乎该片区都被深圳人遗忘了！
云祥公馆距离地铁6/13号线较近，会受到龙华、福田，特别是南山科技园上班族的青睐，适合在石岩周边或福田、南山上班，预算不多，总价200多万2房，300多万3房，对地铁通勤要求比较高的刚需客群。
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