重庆楼市的尴尬,改善不像改善,刚需不像刚需!

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现在拿着一百万的钱还能买到什么样的产品？地段稍微好点儿的，高层是没指望了，小高层也只能往末流新区靠，至于洋房什么的，基本上就没戏。

不可否认，如果盘点2021年重庆楼市的关键词，“改善”特别是其中之一。有钱人置换房产，高层看不上眼，自然更多的是往好的产品，共同点就是“要改善房，要真正的品质生活。”

重庆楼市基本上可以进入了以改善为主的时代，从新盘的推新来看，纯高层产品不多，产品基本已经被洋房和小高层取代，但是如果就改善这个标准的产品来说，重庆市场真的还有很长的路要走。

长久以来，重庆很多开发商推出的“改善房”并不少，可是真正有能做到“从头到尾都改善”的却并不多。比如是个盘就有的新风系统，比如是个精装房就带的指纹入户门，让许多人非常容易陷入“伪改善“的假认知。

当下，重庆楼市的产品格局有点儿“刚需不像刚需，改善不像改善”的境地，有的楼盘一推出来，看上去高大上，嗯，品质和开发商还行，但是说到产品，那就真的是刚需的水准了，并且，价格也是几百万。

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首先就来说说“刚需不像刚需”这回事。

这种局面在重庆楼市实在是太普遍了，之前有位网友抱怨坡区的房子怎么越修越小，这种情况放在九龙坡是很普遍的事情。比如金辉、春风、招商、保利中交、荣安等等，这种接近200w总价的房子，就是冲着核心区的刚需而来的。

关键是买这种房子的本来可能没什么钱，反而承担了较高的总价，但是居住起来可能只比高层好了那么一些。

上面的这些项目基本上都是洋房，虽然说是洋房，但说白了就是小高层。比如陈家坪某项目，洋楼总价约156万起，建面约81-95㎡，单价差不多接近两万了，但是产品真的是很刚，共2T8户，层高16层。

你说这种产品是为改善而做的？好像不是，刚需？价格看上去似乎又不便宜。而且这种还是比较普遍的，比如蔡家的洋房产品，现在基本上都是1T4户的配置，楼高基本在6-8层左右，面积很多也都是在90-100㎡，价格也基本要160万+。

现在的洋楼和洋房，套内70-80就敢给你做个4房出来，然后说户型设计得好，功能性好，性价比高等等。洋房有的才建面120不到，也就是套内100还要打个折，做四房，典型的刚需四房。国家鼓励生三胎，可能这个住都住不下好吗？

洋楼的基本配置是2T6户，或者2T8户；

洋房的梯户比基本上的1T4户，好点儿的2T4户；

价格基本上的150万起步；

这就是如今重庆新盘“刚需”群体的状况。

不过想来也正常，现在的市场，面积做大了总价控制不住，上了300w的楼盘购买力就不高了，开发商也有自知之明，比如荣安九龙一号、弘阳就是例子。毕竟坡区的地，拿地价高，只有把户型弄小一点儿才卖得出去。

房子肯定有好的，就看钱包够充裕不。像印江州一期户型都大，现在二手房都是380万左右起，只是后面几期才推出小户型。

在坡区真要真是想改善的话，可能只有滩子口的华润和杨家坪新希望了，上车门槛差不多是250万，比北区的某些叠拼还贵。悦府可以说是有改善的水准，但是没往豪宅的方向走。而新希望比较大胆的用了大户型，不知道有多少人愿意下叉呢。

华润悦府

新希望D10

现在开发商如何让购房者看起来不像刚需，就只能把以前的高层缩减为小高层，然后通过地段和产品的溢价，让购房者买单。不过，任何市场都是需求主导的，既然市场是现在这个样，那就说明需求就是这样的。

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再来说说“改善不像改善”问题。

在重庆楼市里，我们经常会听到一个词：改善。听过了无数次，可是真要死磕起来，到底什么是改善呢？

如果抛开配套等，在居住面积上，可能大部分人理想的改善怎么得也应该是套内120-150㎡之间，毕竟面积太大了大部分改善人民买不起。据克而瑞重庆的数据统计，在2020年重庆商品住宅面积段成交占比中，110-130㎡的户型占比20%几，排在第二位，2021年估计也差不多。

长期以来，改善居住=面积大+总价高，这是很多人的固有印象。很多“改善置业者”的房子面积虽然越换越大，但只不过还是把老一套生活方式重复一遍。比如，房子的某些设计并不合理；小区的园林、物业服务并没有提升多少；邻里社交几乎看不到什么人……，还是有些尴尬的。

很多改善客户买房的出发点是老房子不够住，要么就是觉得老城太拥挤了，在房子变得更大之后，他们希望整体品质都有提升，但是开发商做出来的产品往往不尽人意。而这点，恰恰就是重庆改善市场的较大症结，不过因为才两三万的价格要做成什么太高的水准，实在是太难，你让开发商也难做。

重庆目前市场提供的产品，绝大多数的开发商都把注意力集中在“面积”，有人称之为——面积段改善！就是只有面积达标了，其他的要啥没啥。

现在的买房都有那么一种概念，就是新区=配套不足、没人、太远等等，可你要想买改善的，基本也只有郊区，有的通勤实在接受不了，才买了二手。

最近这两年，除了面积段改善，重庆的地段性改善需求被忽视，开发商也不怎么重视，整个产品供应没get到客户痛点。只有一些主流开发商敢触及，比如万科锦绣滨江、观音桥香港置地、合景泰富天銮等极少数。

现在的重庆楼市，要刺激“改善”，行情是一方面，更需要主流板块产品力本身的突破。你可以看看，现在能做改善的有几个是真的真的能拿得出手的？

毕竟部分重庆的开发商一旦做改善，要么是满足你地段、总价需求的，但是产品一定不满意；而产品面积段/功能满意的楼盘，地段你总觉得不咋地，反正总有一点不到位，当然，也可能是钱不到位。

以上，差不多是重庆改善性市场的症结。

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另外目前还有一个尴尬就是，现在重庆一些新区的产品，开发商也不敢做大，依然是往着能上车这个想法来做的。像中央公园北这种地方，某些楼盘130多万就能买，买在这里就图个PPT了。

这也导致一批新区的盘，成交非常不活跃，有的项目开盘卖十几套，甚至0封。

而且重庆楼市的分化，导致这样一个局面，你可以选主城核心区100平3房或4房，也可以选择新区外140/150㎡平的4房，两种产品总价基本上也很接近。

购房者如果比较倾向于新区或则住的宽敞的话，估计会毫不犹豫会选择后者。但是问题来了，这些新区真的是要啥没啥。当然，有的客户也会因为某些因素看上，比如品牌、不拥挤的规划，或者是大草坪和公园。

有的购房者其实很犹豫，我为什么要卖掉位置还不错的地方跑去那么远？为什么越改善跑得越远？这个可能比较难说服自己。

也正是因为这种纠结，有的客户置换周期会被拉长，而有的开发商也不那么上心做产品，随便一搞就完事儿了。

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重庆的改善需求现在还没有想象中那么强烈，购买力是一方面，也因为大多数开发商的产品水准实在是跟不上，这也让改善群体没没有太多选择的余地。

而目前绝大数楼盘都是刚需小户型好卖，不管你是高层、洋房，还是洋楼。当然，可能现在的刚需和以前的刚需不一样了，以前的刚需七八十万，现在可能都有一百多万。而选择的话，要么远，要么就只有选二手。

现当下真心感受到重庆购房者的不容易，工资不高，房价肉疼，钱不好赚，每天都在想怎么发家致富。

本质上现在的重庆楼市一直还在延续粗放的外拓模式——有的单价高，哪怕在核心区你也要控制总价，把你的购房圈基本锁定在各大新区范围内，生怕定价太高。

另外现在修的高层少了，也把一波略有钱的赶去改善，刚需的去接高层二手。不过人总是会追求更好的物质条件，未来住房越买越大是大势所趋。也许再等多少年，重庆的住房水准慢慢提高，也就不存在“刚需不像刚需，改善不像改善”这样的局面。

这是一个循序渐进的过程，重庆楼市的改善需求也会慢慢成为楼市中流砥柱。

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