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番禺核心生活范本：星河盛世锦城的全维宜居图鉴
在粤港澳大湾区的发展浪潮中，番禺凭借 “两轴两带” 的战略布局，正成为大湾区高质量发展的新引擎。而位于番禺万博与国际创新城核心地段的星河盛世锦城，恰好坐享这两大板块的发展红利，直线距离万博仅 5 公里，作为番禺首个超大型旧改项目罗边村改造工程，它以 114 万平米的恢弘体量，为广州购房者打造了一座集交通便利、教育优质、商业繁荣、生态宜居于一体的全能生活大城。
整个项目占地面积达 25.4 万平米，规划建设 39 栋住宅楼，总户数 2600 户，分 5 期开发，其中三期包含 9 栋住宅楼。作为新规之下的低密社区，项目容积率仅 3.25，二期更是低至 2.81，住宅楼高控制在 11-15 层，搭配 2 梯 4 户或 2 梯 5 户的合理布局，不仅让电梯等待时间更短，更大大降低了居住密度，带来开阔通透的居住体验。小区绿化率高达 35%，规划车位 7080 个，车位比达到 1:1.2，充分满足业主的停车需求，让每一次归家都从容便捷。
教育资源的优质与否，是很多家庭置业的核心考量，而星河盛世锦城在这方面的配置堪称顶配。项目深知教育对家庭的重要性，精心配建了三所学校和一所少年宫，形成了从幼儿园到初中的完整教育链条。其中两所幼儿园均已封顶，一所为 18 个教学班的融资幼儿园，另一所为 12 个教学班的复建幼儿园，未来将为业主子女提供家门口的优质学前教育。更值得关注的是，项目配建的 36 个教学班复建小学，已正式引进广东番禺中学教育集团，命名为广东番禺中学教育集团培兰小学，并于 2024 年 9 月顺利投入使用。作为番禺区的优质教育资源，番禺中学教育集团将直接管理学校师资，带来成熟先进的教育理念和教学模式，让孩子从小就在浓厚的学习氛围中成长。
初中阶段，项目对口星汇锦城配建的番中兴南中学，同样隶属于番禺中学教育集团，实现了教育资源的无缝衔接。此外，周边还环绕着番禺中学、加拿大外国语学校等优质学府，更有暨南大学、华南理工大学等高等院校加持，形成了从学前到高等教育的全龄段优质教育圈，让孩子在书香浸润中步步成长，也为家长省去了择校的奔波与烦恼。
交通的便捷度直接决定着生活的幸福感，星河盛世锦城在交通规划上可谓占据了得天独厚的优势。项目距离地铁 7 号线板桥站约 500-750 米，步行 10 分钟左右即可抵达，作为贯穿番禺核心区域的重要线路，7 号线让业主能够快速通达万博、琶洲、珠江新城等核心商圈和就业中心。其中，地铁 8 分钟可达万博商圈，5 站直达琶洲，6 站抵达珠江新城，轻松融入 “半小时珠金琶” 生活圈。
除了便捷的地铁出行，项目紧邻南大干线这一交通大动脉，自驾出行同样高效便捷。从项目出发，10 分钟即可抵达万博商圈，30 分钟左右便能到达珠江新城，无论是日常通勤还是周末出游，都能畅行无阻。依托番禺完善的交通网络，业主还可快速衔接广州南站，46 分钟直达香港，1 小时覆盖大湾区主要城市，轻松实现跨城出行，尽享大湾区互联互通的发展红利。
商业配套的完善程度，直接影响着日常生活的便利度与丰富度。星河盛世锦城自带约 5.5 万㎡商业设施，其中包括 3.9 万㎡岭南风情商业街和 1.6 万㎡社区商业，独特的岭南建筑风格与现代商业业态相结合，未来将打造成为集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的特色商业配套，满足业主一站式的生活需求。
无需远行，业主在家门口就能享受便捷的购物体验，日常买菜、逛街、聚餐都十分方便。同时，项目距离万博商圈仅地铁 8 分钟车程，作为千亿级产业平台和 “中国商圈 TOP50”，万博商圈汇聚了天河城、万达广场、山姆会员店等大型商业体，超 3 万家市场主体在此集聚，涵盖了高端购物、特色餐饮、休闲娱乐等多元业态，让业主能够轻松享受国际化的商业配套，满足不同层次的消费需求。
居住的本质，是对美好生活的向往，而星河盛世锦城在居住舒适度上的打造，更是细致入微。项目作为新规之下的低密小高层社区，11-15 层的建筑高度，搭配 2.81-3.25 的低容积率，让楼间距更加开阔，部分楼栋实现无遮挡视野，不仅保证了充足的采光和良好的通风，更有效保障了居住的私密性。
在户型设计上，项目更是充分考虑了广州家庭的居住需求，实用率高达 100%，让每一寸空间都得到充分利用。主力户型涵盖 98-136㎡的多种面积段，无论是刚需家庭还是改善型家庭，都能找到合适的选择。其中 98㎡户型做到了四开间朝南，让阳光洒满房间的每个角落，主卧配备 270° 飘窗，不仅拓展了空间视野，更让业主能够尽情欣赏社区园林美景。128㎡户型则采用双主套设计，空间宽敞舒适，充分尊重家庭成员的隐私，满足多人口家庭的居住需求。此外，还有 116、123、131、135 等多种户型可供选择，灵活多样的空间布局，能够适配不同家庭的生活场景，让居住更加舒适惬意。
社区环境的打造，同样彰显着项目对品质生活的追求。项目三期为业主量身定制了 6 大主题泛会所体系，涵盖了健身、休闲、社交等多种功能，为业主提供了丰富的社区活动空间。二期组团旁约 1 万方的口袋公园已经部分对外开放，组团内还打造了约 4500㎡的主题园林，绿树成荫、花草繁茂，成为业主日常休闲散步的好去处。
项目旁边就是广东四大名园之一的余荫山房，深厚的岭南文化底蕴与优美的自然景观相结合，为业主提供了稀缺的生态休闲资源。闲暇时光，带着家人漫步余荫山房，感受古典园林的独特魅力，或是在社区园林中散步休憩，呼吸清新空气，让生活在繁华与静谧之间找到完美平衡。35% 的高绿化率，让社区成为一座天然氧吧，为业主的健康生活保驾护航。
优质的医疗资源，是家庭生活的健康保障。星河盛世锦城周边 4 公里内汇聚了丰富的医疗资源，包括 1 所三甲医院广东省妇幼保健院和 1 所二甲医院广州市番禺区第六人民医院，完善的医疗配套能够为业主提供及时、专业的医疗服务。无论是日常的健康体检，还是突发的就医需求，都能快速得到响应，让业主在家门口就能享受到优质的医疗保障，为家人的健康保驾护航。
物业服务方面，项目由深圳星河智善生活提供管理服务，物业费为 3.5 元 /㎡。作为拥有丰富社区运营经验的物业公司，星河智善生活凭借全能暖心的服务荣获 “2025 房地产开发企业新社区文化运营 TOP5”，其专业的服务团队和完善的服务体系，将为业主提供全方位的贴心服务。从社区安全巡逻到环境维护，从设施检修到日常咨询，每一个细节都力求做到尽善尽美，让业主感受到家的温暖与安心，为高品质生活提供坚实保障。
从项目的整体规划和配套来看，星河盛世锦城目前在售的楼栋选择十分丰富，二期有多栋准现房可供挑选，包括 15 层的 1 栋、14 层的 2 栋和 3 栋、12 层的 4 栋、11 层的 5 栋和 6 栋等，户型涵盖 97-138㎡的多种面积段，能够满足不同购房者的需求。三期则推出了 9 栋住宅楼，包括 11 层的 1-4 栋、15 层的 5 栋和 7 栋、14 层的 6 栋和 8 栋、15 层的 9 栋，户型面积从 95-135㎡不等，交付时间集中在 2026 年 12 月至 2027 年 5 月，为购房者提供了更多的选择空间。
无论是追求尽快入住的刚需家庭，还是愿意等待品质社区兑现的改善型家庭，都能在星河盛世锦城找到适合自己的房源。多样化的户型设计、合理的楼栋布局、优质的社区环境，让每一位业主都能在这里享受到高品质的居住生活。
在我看来，星河盛世锦城无疑是番禺楼市中极具竞争力的标杆项目，它的价值不仅体现在完善的配套和优质的产品上，更在于其所处的核心区位和强大的品牌保障，为购房者提供了兼具居住舒适度与投资潜力的优质选择。
首先，从区位价值来看，项目位于番禺万博与国际创新城核心地段，这两大板块都是番禺发展的核心引擎。万博商圈作为千亿级产业平台，已跃升为 “中国商务区总部经济竞争力 20 强”，集聚了大量龙头企业和高端业态，带来了充足的就业机会和消费需求；国际创新城则依托广州大学城的科研资源，构建了 “0—1—10—100” 全链条科创生态，成为大湾区的创新策源地。星河盛世锦城坐享两大板块的发展红利，随着番禺 “两轴两带” 战略的深入推进，区域的交通、产业、配套将不断升级，项目的区位价值也将持续提升，无论是自住还是投资，都具有广阔的前景。
其次，品牌实力是项目品质的重要保障。星河控股集团作为 AAA 信用企业，37 年来始终坚守 “星河精品，至诚服务” 的理念，打造了众多口碑佳作。在房地产市场波动的背景下，星河连续 4 年保持 AAA 主体信用评级，“三道红线” 全绿，还入选了保交楼白名单，凭借强大的交付力实现了多个项目 100% 集中交付率，这样的稳健表现让购房者能够完全放心。独创的百个精工细节标准，包括 46 项设计标准化、12 项室内精装标准化、132 个精工节点、73 个交付工艺，从源头保障了项目品质，而工地开放日、定期工程质量播报等活动，更让业主能够全程参与质量监督，这份透明与真诚，在当下的市场环境中尤为难得。
再者，项目的产品力堪称惊艳。在寸土寸金的广州，低密小高层社区本就稀缺，而星河盛世锦城 11-15 层的建筑高度、2.81-3.25 的低容积率，更是难得一见。这样的规划不仅带来了开阔的视野和充足的采光，更大大提升了居住的舒适度，让业主能够远离高层住宅的拥挤与压抑。100% 的实用率更是新规之下的一大亮点，让户型空间得到充分利用，花更少的钱享受更大的居住面积，对于购房者来说性价比极高。多样化的户型设计能够满足不同家庭的需求，无论是刚需的 98㎡四开间朝南户型，还是改善的 128㎡双主套户型，都展现了出色的空间规划能力，让居住更加舒适便捷。
教育配套的确定性，也是项目的一大核心优势。对于有孩子的家庭来说，教育资源的重要性不言而喻，而星河盛世锦城不仅配建了幼儿园和小学，更成功引进了广东番禺中学教育集团，培兰小学已正式开学，初中对口学校也已明确，形成了完整的优质教育链条。相比那些规划中或未确定的教育配套，这样的确定性让家长能够提前规划孩子的教育之路，避免了后期择校的烦恼，也为项目增添了强大的竞争力。
交通与商业配套的完善，让项目的生活便利性大幅提升。地铁 7 号线板桥站步行可达，30 分钟内直达珠江新城、琶洲等核心区域，满足了日常通勤的需求；自带的 5.5 万㎡商业体与万博商圈形成互补，让业主既能享受家门口的便捷购物，又能体验高端商业的丰富业态。医疗、生态等配套的加持，更是让项目的宜居属性拉满，360° 全维配套覆盖，让业主无需远行就能满足生活的所有需求。
此外，项目的社区规划也充满了人文关怀。6 大主题泛会所、1 万方口袋公园、4500㎡主题园林，以及周边的余荫山房，为业主提供了丰富的休闲空间，无论是年轻人的健身社交，还是老人的散步休憩，或是孩子的嬉戏玩耍，都能找到合适的场所。星河智善生活的优质物业服务，更让社区生活更加安心舒适，为业主打造了有温度的社区氛围。
综合来看，星河盛世锦城是一个真正做到了 “区位优、品牌强、产品好、配套全” 的全能型项目。它不仅解决了购房者对交通、教育、商业等核心需求的顾虑，更在居住舒适度和品质保障上给出了满意的答案。对于追求高品质生活的刚需家庭和改善型家庭来说，这样的项目无疑是置业番禺的优选。随着区域发展的不断升级和项目配套的逐步兑现，星河盛世锦城的价值还将持续凸显，成为番禺宜居社区的典范之作。
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财联社1月5日讯（记者 李洁）记者从独立信源处获悉，龙湖集团（00960.HK）已完成“21龙湖02”债券的本金兑付与付息，涉及总金额约10.38亿元。
知情人士告诉记者，本次兑付包含行权到期本金9.94亿元以及利息0.44亿元。
公开资料显示，“21龙湖02”发行金额为10亿元，票面利率4.4%，回售资金兑付日为2026年1月7日。
上述人士表示，完成“21龙湖02”兑付后，龙湖集团境内信用债余额仅余约34亿元。剩余债券到期时间分布相对分散，具体为2026年3月到期1.47亿元，5月到期15亿元，8月到期10亿元，以及2027年1月到期8亿元。
除境内债券，龙湖一笔备受外界关注的港元银团贷款也有消息称已完成偿还，这笔贷款总规模达92.27亿港元（约合人民币85亿元）。
记者在采访中了解到，龙湖已于12月初将上述港币银团提前结清，该笔港币银团贷款起息日为2020年12月21日，期限为5年。
“集团自去年第三季度起，便分阶段推进上述贷款剩余款项的偿还工作，并于12月初完成提前兑付。”上述人士称。
根据公开信息不完全统计，自2022年中期以来，龙湖集团在三年内累计压降有息负债规模已超过400亿元。按照公司管理层此前披露的规划，其有息负债规模自2026年起，预计每年还将实现减少约100亿元。
国际评级机构惠誉亦指出，2025年之后，龙湖包括债券和银团贷款在内的债务到期压力会显著减轻。
持续改善债务结构的同时，龙湖近期在业务布局与组织管理上也有了新动态。
组织层面，龙湖于2025年11月末启动架构调整，将武汉与长沙相关区域业务合并，最终确定十大地区公司的业务版图，进一步聚焦核心市场，提升运营效率。
另外，龙湖调整了销售与投资节奏。
根据中指研究院数据，2025年全年，龙湖集团实现合约销售金额630.5亿元，位列百强房企第14名。拿地方面则延续审慎策略，2025年龙湖拿地金额34亿元，位列拿地百强榜第72名，较2024年的68亿元下滑约50%，凸显其聚焦核心、严守投资纪律的经营思路。
市场表现方面，尽管开发业务面临行业性挑战，但该公司投资性物业组合持续贡献了稳定现金流。
据龙湖集团公布的数据，截至2025年11月末，公司经营性收入总额达244.2亿元，其中运营收入（主要为投资性物业租金）约129.4亿元，服务收入约114.8亿元。
标普方面认为，龙湖的商业地产组合将增强其正向营运现金流，并使其能够通过商业地产抵押贷款，满足未来12个月的债务偿还需求。
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